En esta ocasión abordamos un asunto de consulta frecuente. Es habitual en las comunidades de vecinos la discusión de si las terrazas de los pisos áticos y bajos son propiedad privada o son zonas comunitarias con un uso privativo, a efectos de determinar a quien le corresponde las operaciones de su mantenimiento y reparación.
Para comenzar este análisis, diremos que el documento de donde debe extraerse la conclusión final es el título constitutivo de la comunidad (integrado por la división horizontal y los estatutos comunitarios). Así lo determina el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.
Este es el criterio de los Tribunales, pudiendo citar, por todas, las siguientes resoluciones:
Sentencia nº 526/2012, de 25 de septiembre, de la sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia
TERCERO.- Como la Ley de Propiedad Horizontal no contiene normas, ni aún generales sobre el uso y disfrute de las cosas comunes, habrá de exigirse a cada copropietario que se sirva de la cosa común conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la Comunidad ni impida a los demás utilizarla según su derecho. La yuxtaposición de las dos clases de propiedad que conviven en el régimen de propiedad horizontal (privativa y común) es factible y aún recomendable, la determinación sobre los elementos comunes de los derechos de uso y disfrute en favor de uno o varios copropietarios, pero sin olvidar en modo alguno la diferente naturaleza jurídica entre estos derechos (de uso y disfrute de un elemento común) y el derecho de propiedad propiamente dicho; ya que una cosa es el derecho de uso exclusivo que se concede en este caso al recurrente y otra muy distinta el de propiedad, no debe olvidar el recurrente que la terraza de cuyo uso disfruta es propiedad de la comunidad actora, no ostentado sobre la misma mas que la facultad de uso. Así, es harto frecuente que aquellos copropietarios a los que se les concede el Derecho de uso exclusivo sobre un elemento común, lo lleguen a considerar de su propiedad en el sentido de disponibilidad absoluta y privación completa de cualquier derecho de la Comunidad o para los otros Copropietarios, actuando de cara a todos como usuarios exclusivos de elementos comunes de uso general, llegando a impedir legítimos comportamientos de la Comunidad de Propietarios. Ordinariamente los elementos comunes de uso privativo forman parte del piso o local, y son su continuación natural con acceso único desde dentro, y su titular dispone, por ello, de tal uso privativo. Los ejemplos más característicos son los patios interiores del edificio con acceso desde las primeras plantas, y las azoteas practicables desde los pisos áticos. Los elementos comunes de uso privativo no pierden nunca su cualidad de elementos comunes, aunque su creación o calificación se pueda establecer en el Título Constitutivo o en los Estatutos, donde, por los mismos mecanismos de reforma establecidos en la ley, quepa incluso eliminar el destino particular concedido. Es importante advertir que, siendo las normas que rigen la propiedad horizontal de derecho necesario, ni en el Título Constitutivo ni en los Estatutos se podrá contravenir ni desconocer la cualificación legal de los elementos comunes.
Sentencia nº 600/2012, de 28 de septiembre, de la Sección 12ª de la Audiencia Provincial de Madrid.
Debemos partir de la premisa de que las terrazas son elementos comunes (art. 396 del CC) por naturaleza, pero estatutariamente como en el presente caso se le ha asignado un uso privativo al propietario de la vivienda, al ser de acceso y uso exclusivo del ahora recurrente. Dada la clara naturaleza de dicho mobiliario como desmontable y móvil, por el informe pericial e imágenes de contrario que así lo demuestran, al igual que por el reconocimiento por la demandante y por el único testigo, de que dicho mobiliario fue retirado, para realizar unas obras en dicha terraza sin problemas, y puesto que no se ha presentado dictamen que sostenga la contrario, no nos consta que se haya irrogado ningún daño o perjuicio al elemento común, en este uso, ni en consecuencia a la comunidad. Por lo que debe considerarse que es un uso inocuo para los intereses de la comunidad, y realmente útil para el propietario que se sirve de un elemento común, a los fines propios de un aprovechamiento lógico con la naturaleza del elemento común como terraza.
Planteado, pues, el punto de partida, ha de consultarse el título constitutivo de la comunidad, buscando en él la descripción que se realiza de la edificación, y, en particular, si se contempla una atribución a determinadas viviendas de un uso sobre un elemento común.
Esto es, para afirmar que existe un aprovechamiento privativo de un lugar común, es requisito indispensable que ese derecho venga explícitamente reconocido tanto el título constitutivo de la comunidad, como en el título de propiedad del inmueble. Así se pronuncia nuestra jurisprudencia, pudiendo citar, entre otras, la Sentencia nº 593/2006, de 15 de diciembre, de la Sección 19ª de la Audiencia Provincial de Madrid: TERCERO.- Que la terraza que se describe en la escritura pública de 23-03-2005 es elemento común con asignación de uso privativo está fuera de toda duda como lo demuestra el propio título constitutivo tanto en su descripción general (24 y ss), como en la específica descripción de la vivienda adquirida por el Sr. Eloy (35) e incluso también puede inferirse aquel carácter desde una lectura atenta de la escritura de adquisición del piso por parte del demandado Sr. Eloy. Y se sienta esta conclusión teniendo presente, como decíamos, el contenido del título constitutivo originario en el que se integran los estatutos y cuyo art. 14 especifica que las terrazas adicionales con que cuentan las viviendas ubicadas en planta baja y ático tienen la condición de elemento común con asignación de uso privativo. En consecuencia, el propietario de la vivienda disfrutará del uso exclusivo de la terraza, si bien deberá satisfacer todos los gastos de mantenimiento, quedando obligados a mantenerlos en correcto estado de higiene, limpieza y conservación. También tendrá la obligación de permitir el acceso al conserje o portero y al presidente o vicepresidente de la comunidad a los efectos de recoger los enseres u objetos que hayan caído en dichas terrazas y comprobar el estado de conservación de las mismas. (…) En consecuencia, en nuestro caso concreto, este elemento común de uso privativo, tiene este carácter porque así lo quiso el constituyente del régimen de la propiedad horizontal
CUARTO.- La terraza a nivel, de uso privativo del Sr. Eloy, es elemento común, y en este sentido no podrá modificarse en su caracterización sin los requisitos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal, en definitiva la unanimidad a que antes hicimos mención para desafectar un elemento que según el título constitutivo es común de uso privativo y nunca de propiedad exclusiva del Sr. Eloy, como se infiere desde aquella interpretación sistemática de título constitutivo con los estatutos que se integran en el mismo y la propia escritura pública, acudiendo, obviamente, a la necesaria interpretación sistemática a que se infiere del art. 3.1 Cc, en la medida que el título constitutivo viene a ser la norma rectora del régimen de la propiedad horizontal junto con la ley de este nombre de 1960, que se modificó por ley 7/1999, según dijimos anteriormente. Pero es que el demandado ocupó indebidamente el elemento común tratando de transformarlo en elemento de propiedad exclusiva y no sólo de uso privativo, llevando a cabo la edificación y cerramiento que el Juzgador de instancia perfectamente define desde los informes obrantes. La simple prueba documental, incluso las fotografías que obran en el procedimiento, son determinantes de que la estructura establecida tiene carácter fijo y no sólo es, como venía a decir el perito Sr. Gonzalo, auxiliar, ligera y desmontable, habiéndose ampliado, como dice el informe de urbanismo (318) la edificación al menos en 25 m2 sin licencia ni para la construcción o cerramiento efectuada como tampoco para la instalación de toldos, estando ambas cuestiones sujetas a licencia urbanística y siendo, propiamente, la obra ejecutada, de ampliación, careciendo de suficiencia el argumento que utiliza el demandado en el sentido de que no es habitable porque no tiene calefacción porque la misma puede perfectamente suplirse con elementos móviles al respecto. No incidió el «iudex a quo» en error en la apreciación de la prueba como tampoco error de derecho cuando califica, desde la documentación que obra en autos, la construcción-cerramiento del demandado como obra estable, que crea superficie habitable y que distorsiona la propia estética del conjunto, con reflejo de la luz en la estructura de aluminio de la techumbre, de una parte, y de otra con la posibilidad de acceso a la finca de los demandantes, permita o no sujetar el peso de una persona el techo referido, pues lo aquí se está discutiendo es la posibilidad o facilitación de acceso de terceras personas al piso primero de los actores, al tiempo que en ningún caso se sobrepasó o lesionó la propia caracterización que los elementos comunes tienen en el título constitutivo por ninguno de los propietarios en la forma en que lo hizo el demandado, habida cuenta que la estructura metálica establecida en un ático acaba de instalarse y la mancomunidad de propietarios, desde la testifical del propio administrador, tiene previsto, en principio, ejercitar las oportunas acciones para terminar con elementos que, como decíamos antes, distorsionan el propio título constitutivo y hacen desmerecer al propio régimen de la propiedad horizontal. Decía el Juzgador de instancia, con toda razón jurídica, que el restablecimiento de la igualdad de trato no se obtiene igualándolo en la infracción sino exigiendo que todos cumplan la ley, que debe imperar en el supuesto sometido a la consideración de este Tribunal para confirmar, en su integridad, la sentencia dictada en la instancia, pues es evidente, desde cuanto queda expuesto, que los argumentos mantenidos y sostenidos por el apelante en su escrito de apelación tienen que ser desestimados por este Tribunal por cuanto: a.- estamos ante elemento común de uso privativo y no ante elemento privativo de propiedad exclusiva del demandado (interprétese sistemáticamente el título constitutivo y el contenido de la propia escritura pública de adquisición del bien inmueble por el demandado); b.- no cuenta el demandado con la autorización de la mancomunidad pues el acuerdo de la comunidad de propietarios a que se refería el demandante no ha sido homologado por quien tiene la última palabra, esto es la mancomunidad de propietarios, que vino al proceso, ocupó la posición de codemandante e interesó la confirmación de la sentencia dictada en la instancia, por más que se hayan celebrados sucesivas reuniones de la mancomunidad y se esté a la espera de obtener determinados informes administrativos; c.- se alteraron, ciertamente, los elementos comunes con la estructura construida por el demandado que tiene carácter permanente y que necesita de medios mecánicos específicos para su desmontaje; d.- se perjudica a los actores en la forma que especifica la sentencia dictada en la instancia aunque sólo sea el reflejo de las chapas de aluminio de la techumbre del habitáculo construido por el Sr. Eloy, y la posibilidad de permitir el acceso más fácil de terceras personas hasta el piso primero del inmueble que pertenece a los demandantes y e.- no hubo, en modo alguno, trato discriminatorio pues hasta este momento la mancomunidad de propietarios ha mantenido, a través de sus titulares, los elementos comunes en la forma que se configuraban en el propio título constitutivo. Para concluir digamos que los estatutos se integran desde el art. 5 LPH en el propio título constitutivo, sin que sea posible una contradicción entre estatutos y título constitutivo por formar una sola entidad y, en definitiva, la escritura pública no puede contravenir, como no contraviene, la descripción individual del piso del demandado.
Conclusión sobre la terraza comunitaria de uso privativo
Una vez se haya determinado la naturaleza de la propiedad y el uso del elemento, tocará establecer la clase de reparación que hay que llevar a cabo. Claro está, nos referimos a la situación en la que la terraza sea un elemento común de uso privativo de una de las viviendas. Si estamos ante una acción de mantenimiento o de una reparación sobre elemento sujetos al desgaste por el uso, la misma deberá ser asumida por el comunero que tenga a su disposición la terraza (por ejemplo, ante la existencia de grietas en el solado); si estamos ante elementos propios de la estructura de la terraza (por ejemplo, tela asfáltica) su reparación corresponde asumirla a la comunidad.
A partir de aquí, son muchos los matices que caben respecto a las características del uso, tipo de instalaciones que pueden ocupar la terraza, accesos a aquella, etc. que son analizados por los Juzgados y Tribunales individualmente en atención a las circunstancias del caso concreto.
Como siempre, recomendamos que contacte con un abogado experto en esta materia, como lo somos nosotros.