Comunidades de propietarios: terrazas comunes y de uso privativo
Varios propietarios de un inmueble (2ª parte): indemnización por uso exclusivo

En esta ocasión abordamos un asunto de consulta frecuente. Es habitual en las comunidades de vecinos la discusión de si las terrazas de los pisos áticos y bajos son propiedad privada o son zonas comunitarias con un uso privativo, a efectos de determinar a quien le corresponde las operaciones de su mantenimiento y reparación.

Para comenzar este análisis, diremos que el documento de donde debe extraerse la conclusión final es el título constitutivo de la comunidad (integrado por la división horizontal y los estatutos comunitarios). Así lo determina el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.

Este es el criterio de los Tribunales, pudiendo citar, por todas, las siguientes resoluciones:

Sentencia nº 526/2012, de 25 de septiembre, de la sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia

 TERCERO.- Como la Ley de Propiedad Horizontal no contiene normas, ni aún generales sobre el uso y disfrute de las cosas comunes, habrá de exigirse a cada copropietario que se sirva de la cosa común conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la Comunidad ni impida a los demás utilizarla según su derecho. La yuxtaposición de las dos clases de propiedad que conviven en el régimen de propiedad horizontal (privativa y común) es factible y aún recomendable, la determinación sobre los elementos comunes de los derechos de uso y disfrute en favor de uno o varios copropietarios, pero sin olvidar en modo alguno la diferente naturaleza jurídica entre estos derechos (de uso y disfrute de un elemento común) y el derecho de propiedad propiamente dicho; ya que una cosa es el derecho de uso exclusivo que se concede en este caso al recurrente y otra muy distinta el de propiedad, no debe olvidar el recurrente que la terraza de cuyo uso disfruta es propiedad de la comunidad actora, no ostentado sobre la misma mas que la facultad de uso. Así, es harto frecuente que aquellos copropietarios a los que se les concede el Derecho de uso exclusivo sobre un elemento común, lo lleguen a considerar de su propiedad en el sentido de disponibilidad absoluta y privación completa de cualquier derecho de la Comunidad o para los otros Copropietarios, actuando de cara a todos como usuarios exclusivos de elementos comunes de uso general, llegando a impedir legítimos comportamientos de la Comunidad de Propietarios. Ordinariamente los elementos comunes de uso privativo forman parte del piso o local, y son su continuación natural con acceso único desde dentro, y su titular dispone, por ello, de tal uso privativo. Los ejemplos más característicos son los patios interiores del edificio con acceso desde las primeras plantas, y las azoteas practicables desde los pisos áticos. Los elementos comunes de uso privativo no pierden nunca su cualidad de elementos comunes, aunque su creación o calificación se pueda establecer en el Título Constitutivo o en los Estatutos, donde, por los mismos mecanismos de reforma establecidos en la ley, quepa incluso eliminar el destino particular concedido. Es importante advertir que, siendo las normas que rigen la propiedad horizontal de derecho necesario, ni en el Título Constitutivo ni en los Estatutos se podrá contravenir ni desconocer la cualificación legal de los elementos comunes.

Sentencia nº 600/2012, de 28 de septiembre, de la Sección 12ª de la Audiencia Provincial de Madrid.

Debemos partir de la premisa de que las terrazas son elementos comunes (art. 396 del CC) por naturaleza, pero estatutariamente como en el presente caso se le ha asignado un uso privativo al propietario de la vivienda, al ser de acceso y uso exclusivo del ahora recurrente. Dada la clara naturaleza de dicho mobiliario como desmontable y móvil, por el informe pericial e imágenes de contrario que así lo demuestran, al igual que por el reconocimiento por la demandante y por el único testigo, de que dicho mobiliario fue retirado, para realizar unas obras en dicha terraza sin problemas, y puesto que no se ha presentado dictamen que sostenga la contrario, no nos consta que se haya irrogado ningún daño o perjuicio al elemento común, en este uso, ni en consecuencia a la comunidad. Por lo que debe considerarse que es un uso inocuo para los intereses de la comunidad, y realmente útil para el propietario que se sirve de un elemento común, a los fines propios de un aprovechamiento lógico con la naturaleza del elemento común como terraza.

Planteado, pues, el punto de partida, ha de consultarse el título constitutivo de la comunidad, buscando en él la descripción que se realiza de la edificación, y, en particular, si se contempla una atribución a determinadas viviendas de un uso sobre un elemento común.

Esto es, para afirmar que existe un aprovechamiento privativo de un lugar común, es requisito indispensable que ese derecho venga explícitamente reconocido tanto el título constitutivo de la comunidad, como en el título de propiedad del inmueble. Así se pronuncia nuestra jurisprudencia, pudiendo citar, entre otras, la Sentencia nº 593/2006, de 15 de diciembre, de la Sección 19ª de la Audiencia Provincial de Madrid: TERCERO.- Que la terraza que se describe en la escritura pública de 23-03-2005 es elemento común con asignación de uso privativo está fuera de toda duda como lo demuestra el propio título constitutivo tanto en su descripción general (24 y ss), como en la específica descripción de la vivienda adquirida por el Sr. Eloy (35) e incluso también puede inferirse aquel carácter desde una lectura atenta de la escritura de adquisición del piso por parte del demandado Sr. Eloy. Y se sienta esta conclusión teniendo presente, como decíamos, el contenido del título constitutivo originario en el que se integran los estatutos y cuyo art. 14 especifica que las terrazas adicionales con que cuentan las viviendas ubicadas en planta baja y ático tienen la condición de elemento común con asignación de uso privativo. En consecuencia, el propietario de la vivienda disfrutará del uso exclusivo de la terraza, si bien deberá satisfacer todos los gastos de mantenimiento, quedando obligados a mantenerlos en correcto estado de higiene, limpieza y conservación. También tendrá la obligación de permitir el acceso al conserje o portero y al presidente o vicepresidente de la comunidad a los efectos de recoger los enseres u objetos que hayan caído en dichas terrazas y comprobar el estado de conservación de las mismas. (…)  En consecuencia, en nuestro caso concreto, este elemento común de uso privativo, tiene este carácter porque así lo quiso el constituyente del régimen de la propiedad horizontal

CUARTO.- La terraza a nivel, de uso privativo del Sr. Eloy, es elemento común, y en este sentido no podrá modificarse en su caracterización sin los requisitos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal, en definitiva la unanimidad a que antes hicimos mención para desafectar un elemento que según el título constitutivo es común de uso privativo y nunca de propiedad exclusiva del Sr. Eloy, como se infiere desde aquella interpretación sistemática de título constitutivo con los estatutos que se integran en el mismo y la propia escritura pública, acudiendo, obviamente, a la necesaria interpretación sistemática a que se infiere del art. 3.1 Cc, en la medida que el título constitutivo viene a ser la norma rectora del régimen de la propiedad horizontal junto con la ley de este nombre de 1960, que se modificó por ley 7/1999, según dijimos anteriormente. Pero es que el demandado ocupó indebidamente el elemento común tratando de transformarlo en elemento de propiedad exclusiva y no sólo de uso privativo, llevando a cabo la edificación y cerramiento que el Juzgador de instancia perfectamente define desde los informes obrantes. La simple prueba documental, incluso las fotografías que obran en el procedimiento, son determinantes de que la estructura establecida tiene carácter fijo y no sólo es, como venía a decir el perito Sr. Gonzalo, auxiliar, ligera y desmontable, habiéndose ampliado, como dice el informe de urbanismo (318) la edificación al menos en 25 m2 sin licencia ni para la construcción o cerramiento efectuada como tampoco para la instalación de toldos, estando ambas cuestiones sujetas a licencia urbanística y siendo, propiamente, la obra ejecutada, de ampliación, careciendo de suficiencia el argumento que utiliza el demandado en el sentido de que no es habitable porque no tiene calefacción porque la misma puede perfectamente suplirse con elementos móviles al respecto. No incidió el «iudex a quo» en error en la apreciación de la prueba como tampoco error de derecho cuando califica, desde la documentación que obra en autos, la construcción-cerramiento del demandado como obra estable, que crea superficie habitable y que distorsiona la propia estética del conjunto, con reflejo de la luz en la estructura de aluminio de la techumbre, de una parte, y de otra con la posibilidad de acceso a la finca de los demandantes, permita o no sujetar el peso de una persona el techo referido, pues lo aquí se está discutiendo es la posibilidad o facilitación de acceso de terceras personas al piso primero de los actores, al tiempo que en ningún caso se sobrepasó o lesionó la propia caracterización que los elementos comunes tienen en el título constitutivo por ninguno de los propietarios en la forma en que lo hizo el demandado, habida cuenta que la estructura metálica establecida en un ático acaba de instalarse y la mancomunidad de propietarios, desde la testifical del propio administrador, tiene previsto, en principio, ejercitar las oportunas acciones para terminar con elementos que, como decíamos antes, distorsionan el propio título constitutivo y hacen desmerecer al propio régimen de la propiedad horizontal. Decía el Juzgador de instancia, con toda razón jurídica, que el restablecimiento de la igualdad de trato no se obtiene igualándolo en la infracción sino exigiendo que todos cumplan la ley, que debe imperar en el supuesto sometido a la consideración de este Tribunal para confirmar, en su integridad, la sentencia dictada en la instancia, pues es evidente, desde cuanto queda expuesto, que los argumentos mantenidos y sostenidos por el apelante en su escrito de apelación tienen que ser desestimados por este Tribunal por cuanto: a.- estamos ante elemento común de uso privativo y no ante elemento privativo de propiedad exclusiva del demandado (interprétese sistemáticamente el título constitutivo y el contenido de la propia escritura pública de adquisición del bien inmueble por el demandado); b.- no cuenta el demandado con la autorización de la mancomunidad pues el acuerdo de la comunidad de propietarios a que se refería el demandante no ha sido homologado por quien tiene la última palabra, esto es la mancomunidad de propietarios, que vino al proceso, ocupó la posición de codemandante e interesó la confirmación de la sentencia dictada en la instancia, por más que se hayan celebrados sucesivas reuniones de la mancomunidad y se esté a la espera de obtener determinados informes administrativos; c.- se alteraron, ciertamente, los elementos comunes con la estructura construida por el demandado que tiene carácter permanente y que necesita de medios mecánicos específicos para su desmontaje; d.- se perjudica a los actores en la forma que especifica la sentencia dictada en la instancia aunque sólo sea el reflejo de las chapas de aluminio de la techumbre del habitáculo construido por el Sr. Eloy, y la posibilidad de permitir el acceso más fácil de terceras personas hasta el piso primero del inmueble que pertenece a los demandantes y e.- no hubo, en modo alguno, trato discriminatorio pues hasta este momento la mancomunidad de propietarios ha mantenido, a través de sus titulares, los elementos comunes en la forma que se configuraban en el propio título constitutivo. Para concluir digamos que los estatutos se integran desde el art. 5 LPH en el propio título constitutivo, sin que sea posible una contradicción entre estatutos y título constitutivo por formar una sola entidad y, en definitiva, la escritura pública no puede contravenir, como no contraviene, la descripción individual del piso del demandado.

Conclusión sobre la terraza comunitaria de uso privativo

Una vez se haya determinado la naturaleza de la propiedad y el uso del elemento, tocará establecer la clase de reparación que hay que llevar a cabo. Claro está, nos referimos a la situación en la que la terraza sea un elemento común de uso privativo de  una de las viviendas. Si estamos ante una acción de mantenimiento o de una reparación sobre elemento sujetos al desgaste por el uso, la misma deberá ser asumida por el comunero que tenga a su disposición la terraza (por ejemplo, ante la existencia de grietas en el solado); si estamos ante elementos propios de la estructura de la terraza (por ejemplo, tela asfáltica) su reparación corresponde asumirla a la comunidad.

A partir de aquí, son muchos los matices que caben respecto a las características del uso, tipo de instalaciones que pueden ocupar la terraza, accesos a aquella, etc. que son analizados por los Juzgados y Tribunales individualmente en atención a las circunstancias del caso concreto.

Como siempre, recomendamos que contacte con un abogado experto en esta materia, como lo somos nosotros.

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Publicado por: Tomás Martínez & Asociados

Publicado el: 14 de noviembre de 2013

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1.024 Comentarios

  1. adolfo lara

    hola cuando un vecino instala una piscina desmontable en un ático y problema filtraciones al vecino de abajo quien corre con los perjuicios y arreglos ? gracias

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    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Adolfo:
      La responsabilidad de los daños de esa piscina le correspondería al propietario del ático, ya fuera la terraza comunitaria o privativa. Se trata de una instalación particular, que, aún en el caso de que la terraza fuera comunitaria de uso privativo, excedería el uso normal de la misma.
      Saludos.

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      • Lara estrada

        Hola vivo en un piso de cuatro plantas en el cual la terraza tiene acceso desde las escaleras y desde mi cocina, resulta que en la puerta de las escaleras hemos cerrado el pestillo ya que la terraza según nuestras escrituras es nuestra y ahora los vecinos nos están obligando a dejar esa puerta abierta para que puedan entrar ellos a por las cosas que se le caen al patio, estoy obligada a mantener esa puerta con el pestillo quitado

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        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimada Lara.
          Si la terraza es de su propiedad, pueden impedir el paso, salvo para circunstancias concretas por necesidades muy específicas de la comunidad, como tendría obligación cualquier otro propietario respecto a su vivienda.
          Un saludo.

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      • Martina

        Buenas,

        Tenemos un atico con la terraza de la comunidad y uso privativo. Hay un vecino concreto que no esta por debajo y no esta afectado de ninguna manera pero impide cualquiera de los siguientes:

        1) Poner cortinas de cristal con techo movible incorporadas a la estructura de las vigas que viene de obra con las terrazas

        2) Poner toldo con colores de la comunidad usando la existente estructura para poner guia

        3) Poner piscinita pequeña de niño con profundidad de menos de 0.5m encima de un ‘deck’ ligero de 4m2 para repartir el peso

        4) Poner macetas grandes movibles (con ruedas) para las plantas

        Hay alguna manera de parar eso en el caso de que el ayuntamiento reconozca que no presenta peligro para la estructura del edificio, respeta las normas y no impide el acceso? Gracias!

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        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimada Martina:
          De las cosas que describe, la más conflictiva serían las cortinas de cristal, porque entendemos que es un elemento permanente para cuya instalación necesitaría autorización unánime de la Junta de la Comunidad. El informe favorable del ayuntamiento será importante, pero no decisivo, porque la decisión última es de la Junta, si el acuerdo es contra a permitirle las instalaciones, la alternativa que le quedará será impugnar el acuerdo en vía judicial. Un saludo.

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  2. Raúl Sánchez

    Hola, buenos días. Vivo en una comunidad que forma parte de una mancomunidad de 6 escaleras. 3 de ellas son de una fase más antigua. Cada escalera tiene su NIF y los terrados están separados por muro. Es decir, yo no puedo acceder a los terrados de las otras escaleras, ni los vecinos de las otras 5 escaleras al mío. Sin embargo, los vecinos de una de las escaleras más antiguas quieren ahora que los desperfectos de su terrado sean pagados por la mancomunidad (es decir, por todos). TEngo entendido que sólo los elementos con acceso a todos los vecinos deberían ser pagados por la mancomunidad (en nuestro caso, la piscina y sus alrededores). ¿Es así? ¿Cada comunidad de cada escalera debe pagarse sus arreglos de terrado y fachada, o debemos contribuir todos desde la mancomunidad? Tenemos reunión este miércoles. Me iría muy bien tener respuesta, si fuese tan amable. Muchas gracias. Saludos

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    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Raúl:
      La respuesta a este tipo de cuestiones se encuentra en los estatutos de la comunidad y de la mancomunidad, donde han de venir descritos los elementos comunes de una y otra área. Con la descripción que usted nos hace de la edificación, la respuesta lógica es que cada portal soporta su terrado, pero, insisto, hay que corroborarlo con los estatutos. Hable con su administrador (supongo que lo tienen), seguro que él tiene a su alcance los estatutos. Esperando haberle sido de ayuda, reciba un cordial saludo.

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      • Raúl Sánchez

        Muchas gracias, Sí tenemos administrador, de hecho dos (uno lleva cuatro portales y la mancomunidad y el otro dos portales). Sólo me queda una duda. Si en los estatutos no se dice nada explícitamente sobre este punto ¿se aplicaría la Ley de la Propiedad Horizontal? Y, por tanto, ¿Corresponde a cada portal soportar su terrado? Gracias por su ayuda. No dudo que tendrá visitas en su página por este tema cuando la gente introduzca este tema en los buscadores, ya que no es fácil encontrar información del mismo. Una vez más, gracias

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        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimado Raúl:
          Me sorprendería que los estatutos de la comunidad o de la mancomunidad no dijeran nada, al menos por eliminación (es decir, que los estatutos de la mancomunidad recojan expresamente sus elementos comunes y entre ellos no estén los terrados). Pero vamos a suponer que no hay nada en estatutos, habrá entonces que atenernos a la realidad física de la edificación; si además del acceso independiente de cada portal y de la separación, no comparten ningún elemento de la construcción de la mancomunidad, me atrevería a decir entonces que cada terrado es de aprovechamiento de cada portal, soportando cada uno sus costes de reparación. Saludos.

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          • Julio Hernando

            Buenos días,

            La Comunidad aprobó que todos los bajos que quisieran poner algo en la parte del patio que no está cubierta por la terraza del primero, deberían poner un mismo modelo de toldo. Los bajos en la parte descubierta tienen sobrevolando unas vigas que nacen en la fachada del edificio a 2,5 m del suelo hasta la finalización del patio.
            Todos los bajos han puesto el mismo toldo por la parte inferior de estas vigas, y mi vecino de abajo (vivo en un primero) ha puesto cañizo en la parte superior de las vigas; es decir, me ha puesto un suelo ficticio. Vivo en la zona de Dénia, la Comunidad le ha dicho que hay que lo tiene que quitar, y ella se desentiende.
            Hay un riesgo potencial que en algún momento caiga un cigarro y pueda prender el edificio. ¿ qué ocurriría de cara al seguro?¿tendría responsabilidad la comunidad también?
            me gustaría enviar un burofax, manifestar los riesgos y dejar constancia oficial.

          • Tomás Martínez & Asociados

            Estimado Julio:
            El vecino del que habla debe quitar ese cañizo, y si de ello se deriva algún daño deberá hacer frente al mismo. Para precisamente evitar discusiones con el seguro, en la próxima Junta requieran formalmente a ese vecino de cumplir con la norma.
            Saludos.

  3. Amanda

    Muy buenas
    Tengo un problema con mi comunidad. La terraza de mi ático no se ha restaurado desde que se construyó y ahora hay filtraciones en el piso de abajo.
    La presidenta dice que no la comunidad no quiere hacer derrama para pagar la restauración de la terraza y que alegaran un mal mantenimiento por mi parte para negarse a pagar.
    La terraza se ve cuidada solo que gastada, además, según el perito, el mayor desgaste se encuentra justo en la zona de terraza donde esta la tubería de desagüe por donde me baja todo el agua de lluvia de los tejados de la finca. Por lo que el daño en la terraza ha sido provocado por el agua de lluvia que se recoge en el tejado de la finca, elemento más que común…
    Que puede alegar al respecto? Si los demando tengo posibilidades de ganar?cuanto tardaría un juicio?

    Gracias

    Responder
    • admin

      Estimada Amanda:
      Si la causa de las filtraciones es el desgaste de su terraza, he de decirle que la reparación podría corresponderle a usted. Ahora bien, nos habla de un elemento como son los desagües, cuyo correcto mantenimiento le pertenece a la comunidad, si las filtraciones proceden de esa tubería entonces la comunidad debería repararla. Dice que tiene un informe pericial, pues en ese informe es en el que debe constar el origen exacto de las filtraciones, determinando así la responsabilidad de la reparación. Yendo a sus tres últimas preguntas, la impresión que me da al emplear la palabra «desgaste» (supongo que refiriéndose al deterioro del solado), es que es usted quien debería asumir la reparación de las filtraciones; en cuanto a la duración del pleito, depende de la cuantía económica de la reclamación judicial, y el lugar donde se vaya a celebrar el juicio, para poder darle una aproximación del tiempo.
      Esperando haberle sido de ayuda, un saludo.

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  4. Mina

    Buenos días, quería saber si tengo derecho de acceder a traza comunitaria si soy inquilina de un piso y no propietaria.
    Gracias

    Responder
    • admin

      Estimada Mina:
      El hecho de ser inquilina no impide el acceso a las zonas comunes, ya que el uso de la vivienda lleva aparejado el uso de los demás espacios en las mismas condiciones que el propietario, salvo que en el contrato de arrendamiento se haya especificado alguna limitación.
      Saludos.

      Responder
      • Débora

        Yo estoy en la misma situacion….deberia enviar un Burofax?
        Y si No me dan las llaves denunciar?
        Estos serian los pasos a seguir?

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimada Débora:
          Mi recomendación es que mande el burofax solicitando que se trate el asunto en junta, y si el acuerdo de la misma no le es beneficioso, impugnar este.
          Saludos.

          Responder
  5. carmela

    Vivo en un bloque de ocho viviendas, construido en 1949. Era de protección oficial hasta que el ayuntamiento nos vendió las viviendas, en 1978. Cada una tiene 12.50 de cuota de participación. Los pisos bajos tienen un patio de 45 mts., sólo usados por los propietarios de las viviendas bajas. Las ocho viviendas, todas de 67.7 mts, tienen acceso de entrada «oficial» por la zona delantera del bloque, los bajos, además, la tienen por el jardín de la parte trasera.
    Los propietarios de los pisos bajos han tenido siempre los patios como si fuesen de su propiedad, aunque en sus escrituras no figuran, tampoco en las escrituras del bloque, las de división horizontal. Muchos han hecho en ellos garages, siendo los únicos vecinos que gozan de aparcamiento, han ampliado las viviendas, han hecho trasteros, han ampliado la cocina cerrando su puerta de entrada por el bloque…, en fin, hacen con el patio lo que quieren. Las escrituras del bloque, las de división horizontal, tras mencionar la finca matriz, divide horizontalmente el bloque en los siguientes departamentos: Uno: Vivienda derecha en planta baja. Dos: Vivienda izquierda en planta baja… Y así va enumerando las ocho viviendas. Luego dice: «a cada uno de dichos departamentos corresponde una cuota de doce enteros, cinco décimas por ciento. Dichos departamentos se describen donde indica la nota al margen». Pues bien, la descripción de cada vivienda es exactamente la misma, los mismos metros, la misma descripción para todas las viviendas, incluidas las de la planta baja.
    Mi pregunta es, si no consta en ninguna escritura que sean de uso y disfrute del piso bajo, aunque tampoco dice nada del resto de viviendas, ¿de quién es exactamente el patio? Lo mismo ocurre con otras zonas comunes, tampoco se mencionan en ninguna escritura, como azotea y cuarto de lavaderos antiguos. ¿Dónde constan estos elementos? ¿el patio es de todos los vecinos?
    Muchas gracias y disculpen la extensión.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Carmela:
      En primer lugar, de lo que no me cabe duda es que tanto la división horizontal como los títulos de propiedad son defectuosos, ya que deberían recoger ciertas prescripciones acerca de los elementos comunes y su uso, en concreto sobre los patios. Sería de interés que en las escrituras o inscripciones de los pisos bajos se observara los linderos, para saber si esos patios son o no propiedad de cada inmueble, porque por el dato de la superficie se podría llegar a afirmar que los patios son elementos comunes, pero la circunstancia de que no venga en la división horizontal y/o en los estatutos es lo que nos puede hacer dudar de tal consideración. Llegado al caso, por la falta de información, habría que acudir al planeamiento urbanístico de su ayuntamiento. Siento no poder darle una respuesta más concreta, pero tal y como nos plantea la consulta es difícil poder darle una opinión más fundada. Un saludo.

      Responder
      • carmela

        Muchas gracias por su respuesta. Disculpe que abuse y vuelva a preguntar. En la escritura de división horizontal el ayuntamiento refleja que el edificio tiene un área o polígono de base de 141 metros, 40 decímetros cuadrados. En cuanto a los linderos, menciona las plazas (plazoletas) con las que linda. En las escrituras de las viviendas se mencionan las mismas lindes, también en la de los pisos bajos. Con estas medidas, siendo la de las viviendas de 67,7 mts, y con esos linderos, entiendo que el patio sigue sin aparecer. ¿Puede a día de hoy seguir siendo del ayuntamiento?, y si así fuera, ¿no tendríamos todos el mismo derecho sobre ese terreno, aunque sólo tengan acceso a él los de la planta baja (que tienen su entrada y salida «oficial» por el bloque, como todos)? Me parece tan injusto. Todo esto lo planteo porque en los cuartos de antiguos lavaderos queremos hacer trasteros y los vecinos del bajo no quieren ceder su triste metro y poco de espacio para que los demás podamos tener un poquito mas grande el nuestro. Tienen un patio más grande que la mitad de la vivienda y aún pelean un metro. Muchísimas gracias.

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimada Carmela:
          Como le decía, las escrituras están defectuosas, por contradictorias; me explico:
          – a favor de que sean espacios comunes de uso privativo: la superficie de la vivienda (que parece no incluir el patio);
          – a favor de que sean espacios propiedad exclusiva de los bajos: la descripción de los linderos.
          Esa contradicción es la que obliga, para salir de dudas, a acudir al plan urbanístico para ver la disposición de la construcción. Estamos hablando de una labor muy puntillosa, ya que el dato que nos falta no está inscrito en el Registro de la Propiedad.
          Otro frente distinto que podría abrir, si lo que busca es poder presionar para hacer la obra de los trasteros que menciona, es ver las condiciones de la obra que han hecho los bajos: si era necesario acuerdo de Junta de Propietarios, licencias solicitadas, modificaciones de elementos comunes como fachadas, etc.
          Sin otro particular, un saludo.

          Responder
  6. susana

    acabo de comprar un piso, que tiene un patio de uso y disfrute en la planta baja. En dicho patio, hay una ventana en planta (ademas de las de plantas superiores). Esta ventana esta literalmente pegada a una de las mias y esto hace que la intimidad sea nula. Contaba con poner un toldo y asi aislar un poco los vecinos de arriba pero con la ventana del vecino en la planta baja no se que hacer.
    ¿Puedo poner una mampara vertical traslucida que deje pasar la luz pero no sea transparente y dejando hueco para poder pasar a limpiar, tanto por los laterales como por el suelo?. O cualquier otro objeto (plantas altas, tela colgante del toldo…etc), cualquier cosa que nos de un poco de intimidad.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Susana:
      A mi modo de ver, la instalación de una mampara puede ser buena solución, porque creo que no limitaría las luces del vecino; además es un elemento que puede ser removido, es decir, que no es permanente.
      Esperando haberle sido de ayuda, saludos.

      Responder
  7. Pedro

    Tengo el uso privativo de una terraza y quiero parcelarla para vender el uso privativo de una parte a otro vecino propietario. Es posible sin el consentimiento de toda la comunidad. Muchas gracias por su atención.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Pedro:
      Ese derecho de uso no es transmisible sin consentimiento de la Comunidad (mediante acuerdo en Junta), porque además seguramente conlleve una modificación de estatutos y del título constitutivo (dependiendo de su redacción actual).
      Saludos.

      Responder
      • cristina

        Buenas noches, yo tengo un casó similar, soy inquilina de un inmueble que pretendo comprar, consta de 78 en la última planta. La azotea del edificio se ha dividido entre los vecinos y cada uno tiene fabricado su cuarto, la participación en la azotea por vecino es de un doceavo. Mi vivienda tiene acceso desde el interior a ese cuarto que es como una habitación más de 15m cuadrados al igual que cada cuarto de cada vecino. Al tasar la casa para comprarla no me valoran esa parte. Se podría escriturar? Y podría comprar el cuarto de mi vecino que está pegado con el mio? Cuales son los pasos a seguir? Esos cuartos llevan construido hace más de 20 años.

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimada Cristina:
          Para saber si se puede escriturar ese espacio, hay que empezar por ver el contenido del acta en el que se aprobó esa forma de división, para después, bien con una nueva Junta de Propietarios o directamente ante notario, elevar público el documento correspondiente.
          En definitiva, se puede escriturar ese cuarto, pero todo depende del apropiado acuerdo de la Junta y posterior modificación del título constitutivo de la comunidad.
          Para nosotros no es un trámite desconocido, podemos ayudarla, contacte con nosotros: https://despachotomasmartinez.com/.
          Saludos.

          Responder
  8. Carmen

    Mi edificio está dividido en dos viviendas por planta, y la parte trasera da a un patio de luces compuesto por otros edificios de la misma manzana. Los dos pisos de la planta primera tenemos una terraza que da a este patio de luces, estando delimitada por paredes de 1,60mts de altura. Quisiera colocar una celosía o elemento no permante en la parte superior de la pared que me limita con mi vecino e instalándolo por la cara de la pared que da a mi terraza (las terrazas son privadas, no comunitarias). ¿Esta actuación es legal?
    Por otro lado, ¿existe alguna normativa que regule el uso que mi vecino da a su terraza, puede instalar una cocina de gas butano?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Carmen:
      Siendo las terrazas privadas, y entendiendo que no limita ningún derecho de su vecino, no vemos inconveniente en que instale la celosía. En cuanto a la cocina de gas, y dudando mucho que haya pasado una homologación o certificación para su instalación, se trataría de una instalación que pudiera generar molestias (por ejemplo olores, humos o vapores) y/o que pusiera en riesgo la seguridad de la edificación, ambas cosas prohibidas por la Ley de Propiedad Horizontal, básico en las normas de convivencia en comunidad. En su caso, requiera a su vecino para desinstalar la cocina, ya que incluso podría verse privado del uso del inmueble por no respetar dichas normas de convivencia.
      Saludos.

      Responder
      • Carmen

        Muchas gracias por su rápida respuesta. Según la escritura la terraza es privada, pero ¿podría alegar mi vecino que la pared que nos separa le pertenece en un 50% y que la celosía le quita luz?

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimada Carmen, para evitar discusiones de medianería, habrá de tratar de instalar la celosía dentro de su propiedad, o la menos de la mitad de la medianería hacia su propiedad (depende de la configuración de la pared). Y sobre la luz, tendría que ser una situación muy exagerada para alegar un perjuicio.
          Saludos.

          Responder
  9. MARIA

    hola
    mi duda es que vivo en un portal de solo 2 vecinos…mi vecino dice que no tenemos comunidad.. la duda que tenemos es si la azotea es comunitaria o privada para el vecino de la planta de arriba..como podríamos averiguarlo? gracis

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada María:
      Lo habitual es que en la división horizontal de los dos inmuebles venga esa información, la cual puede obtener en el Registro de la Propiedad. Saludos.

      Responder
  10. Rodrigo

    Hola buenas tardes, el otro dia hicimos una barbacoa con algunos amigos y no solicitamos ningun permiso a la comunidad, la terraza es comunitaria, ¿existe la posibilidad de que nos quiten el derecho a ingresar a la terraza comunitaria si somos inquilinos de un piso de la comunidad?. Cabe recalcar que la barbacoa termino antes de la media noche y no se hizo ningún daño al edificio ni a la terraza, ni fuimos denunciados a la policia. Espero su respuesta, muchas gracias de antemano.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Rodrigo:
      El hecho de que sean inquilinos o propietarios no tendría que ser una distinción para poder usar la terraza como cualquier otro vecino (salvo que en el contrato de arrendamiento se le haya limitado ese uso). Si los demás vecinos pueden acceder a la terraza (deduzco que se refiere a una terraza que no está aneja a la vivienda), y hacer el mismo uso, no seria necesario un permiso. Saludos.

      Responder
  11. Mónica

    Estimado Tomas, estoy planteando la compra sobre plano de un piso en planta baja con jardín. La parte correspondiente a la terraza de los pisos superiores linda con la terraza de la vivienda de al lado y esta separada por un cristal traslucido. Lo mismo ocurre con los pisos bajos, añadiendo a continuación de dicha mampara un muro de 1metro de alto más otro metro de reja con una longitud de 4 metros. Tengo la preocupación de no conseguir suficiente intimidad. ¿Existe alguna modificación que pueda realizar para mejorar la independencia acústica con el vecino?
    Muchas gracias por adelantado.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Mónica:
      En primer lugar le deben aclarar si la terraza es propiedad privada o comunitaria de uso privativo; a partir de ahí, podrá plantearse que tipo de elemento constructivo emplear (si es permanente o removible; si debe ponerlo en la medianería o por dentro de su propiedad; si debe respetar algún derecho de luces o vistas, etc). Saludos.

      Responder
  12. Alberto

    Buenas tardes:
    Vivo de alquiler en un ático que tiene una terraza a la que solo se puede acceder si entra por mí casa. La terraza la puedo utilizar (así me lo dijo mi casera), pero sin hacer animaladas porque el suelo es de tela asfáltica y en caso de romperse podría perjudicar al vecino de abajo. Es como si pudieras hacer lo que quieras en ella, pero con unos límites que no consigo entender cuáles son. Por ejemplo, si quisiera poner un césped artificial, ¿podría hacerlo? Sé que mi obligación es dejar acceder a la terraza al presidente o al vicepresidente si así me lo solicitaran si querrían comprobar su estado o por alguna necesidad de la comunidad. Pero realmente, no sé cuál es mi límite de uso. Por ejemplo, en el caso de poner un césped artificial y una mesa con un par de sillas. ¿Podría?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Alberto:
      Las instalaciones que realice deben tener dos requisitos: que no sean permanentes (que sean removibles) y que no causen daños. A partir de ahí, y como es lógico, no existe ninguna norma que hable de elementos concretos, como el césped artificial, sino que depende del caso concreto, valore usted si lo que va a poner en la terraza no va a causar daños.
      Saludos.

      Responder
  13. SANTIAGO

    Buenos dias:
    Acabo de comprar un piso, en el cual, figura en la nota registral el uso privativo de la azotea. La entrada no es a traves de mi vivienda. Me gustaria saber si puedo realizar un acceso desde mi vivienda, o si puedo realizar un cerramiento de aluminio.
    gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Santiago:
      Me atrevería a decirle «no» a ambas obras, ya que entiendo que tienen carácter permanente, significando una modificación de la azotea. Cuanto menos, necesitaría la aprobación en Junta de las mismas.
      Saludos.

      Responder
  14. Ana

    Hola:
    Tengo una terraza de 25 metros2 en propiedad en un ático de un edificio de 4 plantas. Por temas de herencias ya adquiridos, resulta que la vecina del 2do tiene el uso y disfrute de la terraza que yo tengo en propiedad.

    Yo no tengo ningún problema en que ella la utilice, pero ha alquilado su piso a estudiantes y tengo la terraza llena de adolescentes a toda hora y utilizando mi barbacoa, sillas, mesas, sombrillas, etc.

    Quiero saber qué derechos tiene por su «uso y disfrute» y cuales tengo yo.

    Me ha llegado a decir que si quiero modificar o poner por ejemplo unos focos o luces le tengo que pedirle permiso. Hace poco que compre el piso, soy nueva, pero si es mi terraza, de mi propiedad, está en mis escrituras y no se qué derecho tiene de hacerme esas exigencias, hasta ahora ha hecho lo que ha querido, pero ahora las cosas son diferentes, yo vivo allí y no veo porque tengo que compartir mi terraza con sus inquilinos, si el «uso y disfrute» es solo de la propietaria del 2do según pone en las escrituras.

    Muchas gracias de antemano, Ana.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Ana:
      Me parece curioso que un elemento que es de su propiedad pueda tener cedido ese uso; me atrevo a preguntarle: ¿está segura de ello? ¿no consta ninguna limitación del uso?. De otro lado, dos cuestiones a tener en cuenta sobre el uso de la terraza: quien ocupa la vivienda (ya sea propietario o inquilino) lo hace con todos los derechos; pero si el uso comparta actividades moletas puede limitarse e incluso prohibirse.
      Saludos.

      Responder
  15. Laia

    Buenos días,

    Soy propietaria de un primero que tiene una terraza comunitaria de uso exclusivo. Mi problema es que sólo se separa de la terraza de la vecina con una barandilla de hierro. Aunque ya puse una celosía, con permiso de la comunidad, mi problema es que la vecina cuando limpia, me pasa el agua, junto con el jabón a mi terraza . Además tiene un perro, por lo que el agua que entra además de jabones…puede llevar otras cosas…Mi pregunta es ¿puedo poner algo que corte la entrada de ese agua? (tipo bordillo). Creo haber leído que sólo yo o el agua de lluvia pueden ensuciar mi terraza ¿es cierto?.Puedo hacer algo?. A causa del perro, limpia cada poco, por lo que tengo la terraza siempre con agua.

    Muchas gracias por su atención

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Laia:
      A mi entender, puede instalar lo que necesite para evitar ese paso de agua; incluso me atrevería a decir que su vecina debería asumir al menos una parte del coste ya que es ella la que por sus actividades en la terraza ensucia su parte (esto ya depende del coste que suponga la instalación y de si le merece la pena discutir por ello). Un último apunte: al igual que la celosía, lo que ponga debe ser removible. Saludos.

      Responder
  16. DANI

    Hola Tomás, antes de todo, muy buenas y claras informaciones pones aquí.
    Soy inquilino de un piso en una finca de 5 plantas donde hay una terraza que es de uso común. La arreglé, eso es pinté, limpié y puse algunas sillas y un sofa para uso de cualquier persona de la finca (propietario o inquilino). Ahora viene el vice-presidente (hace 1 año está) y me dijo que no puedo tener las cosas arriba y que no podemos usar la terraza ya que es solo para antenas, cables y cosas comunes del edificio. En mi contracto de alquiler no sale ninguna limitación del uso de la terraza (estoy hace dos años). Además amenazó cambiar la puerta y cerradura de la dicha terraza.
    Que te parece su actitud?
    Un saludo!!!

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Dani:
      Si los estatutos de la comunidad no recogen específicamente que esa terraza común puede ser utilizada como espacio de disfrute de los vecinos (con independencia de ser o no inquilino de una vivienda) no es posible llevar a cabo lo que usted ha hecho. La única forma de que se pudiera llevar a cabo el uso de la terraza, si es que no está contemplado en la constitución de la comunidad, es proponiéndole en la Junta de propietarios, a la que su condición de inquilino no se le está permitido acceder.
      Sin otro particular, un saludo.

      Responder
  17. JESUS

    vivo en un bloque de 8 vecinos. La azotea es comunitaria y en ella igual que el resto de vecinos tienen instalado su aire acondicionado yo he puesto un baúl donde guardar trastos que no caben en casa. Según el catastro soy propietario de los metros de mi piso y de 1m en la 5 plata que es la azotea. El baúl mide menos de eso. Una vecina me ha denunciado para que lo quite. El baúl no esta anclado ni nada. ¿tendría que quitarlo o puedo tenerlo?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Jesús:
      Si usted es propietario de ese espacio en la azotea, entiendo que puede realizar la instalación que desee. Además, si hay instalados aparatos de aire acondicionado (que son elementos permanentes, que llevan canalizaciones y corriente eléctrica), no veo lógico que usted no pueda tener un baúl, que, obviamente, no supone ningún riesgo.
      Saludos.

      Responder
  18. Chari

    Buenas tardes: mi vivienda está situada en un edificio de cuatro portales. Es de 1957 y dispone de una trampilla para acceder al techo del edificio a través del bloque 2 desde que hicieron las viviendas. Cada portal tiene una comunidad y por lo tanto antenas distintas. Necesitamos acceder para arreglar la antena y los vecinos de ese portal se niegan.
    Que nos aconseja.
    Agradeciendo de antemano su respuesta, reciba un cordial saludo

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Chari:
      Me parece imprescindible el acceso por esa trampilla, cuyo uso es posible que esté contemplado en algún documento. Al margen de eso, si no hay más acceso que dicha trampilla, oponerse al paso no puede considerarse adecuado a norma. Por ello, les recomiendo que les requieran fehacientemente del paso por la trampilla, y, en su caso, tomar las medidas legales que corresponda. Saludos.

      Responder
  19. Chari

    Muchas gracias por su pronta respuesta.

    Responder
  20. Elena

    Vivo en un bloque en el que cada vecino tiene un balcon-terraza de uso exclusivo. A uno de los vecinos se le han levantado las baldosas de esta terraza y dice que la reparacion debe asumirla la comunidad. ¿es eso cierto?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Elena:
      Si tiene la ocasión de leer nuestro artículo, verá que esa situación que nos plantea es el ejemplo habitual de reparaciones que debe asumir quien hace uso de la terraza, ya que se trata de un elemento constructivo sometido al desgaste por dicho uso.
      Saludos.

      Responder
  21. gema

    Buenos dias

    tengo terraza a nivel del piso, no es un bajo es un primero. Tengo que pagar la comunidad por la terraza aun siendo de uso privado. A causa del material de construcción hay que cambiar todas las baldosas porque están rotas. Los vecinos no quieren que arregle la terraza porqué tiene que pagar todos porque repito yo pago comunidad por la terraza, entonces les he comentado que me quiten la cuota de la terraza y me la arreglo yo y tampoco quieren.
    tengo entendido que según normativa toda terraza a nivel de la casa no se tiene que pagar comunidad por ella, es así?? O por donde puedo atacar ya que se niegan a arreglarme la terraza y se niegan a quitarme la cuota. Y es mas el material que salta es cortante! estoy desesperaday cada reunión es una pelea con los vecinos

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Gema:
      La reparación del solado de la terraza le correspondería a usted al ser un elemento sometido al uso de la misma. Respecto a las cuotas de la terraza, no entiendo muy bien a que obedece tal concepto, ya que las cuotas de comunidad se fijan en función de unos porcentajes de copropiedad, no en función de usos. Yo lo que plantearía al resto de los propietarios es una revisión de los coeficientes de copropiedad para ajustar las cuotas que se abonan. En definitiva, estamos manejando cuestiones distintas.
      Saludos.

      Responder
  22. Miguel

    Hola!! Vivo en una finca de 9 vecinos,y mi puerta es la del ultimo piso teniendo enfrente de mi puerta, la puerta de una terraza y seguido encima de mi piso otra terraza que debo acceder subiendo a un sexto piso que solo se encuentra la terraza, mi pregunta es: la terraza de arriba pertenece a la comunidad o puede que sea propiedad de mi piso?, lo digo porque me han dicho que lo averigüe,ya que al ser ultimo piso y estoy solo,me pertenece a mi. Creo que la gente se equivoca,por eso pregunto.

    Muchas gracias!!!

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Miguel:
      Para saber si la terraza es de su propiedad o si tiene algún derecho, debe examinarse la siguiente documentación: título de propiedad, estatutos de la comunidad, división horizontal, constitución de la edificación, descripciones catastrales y/o información urbanística. Es un trabajo pormenorizado de toda esa información para poder llegar a una convicción fundada y llevarla a la Junta de Propietarios.
      Saludos.

      Responder
  23. Estrella

    Buenos días: Vivo en un bloque de pisos donde hay dos terrazas comunitarias y una de estas es de uso privativo de unos vecinos que viven en el rellano del tercer piso. Yo vivo en el tercer piso también y encima de mi piso (o sea mi techo) tengo la terraza comunitaria de uso privativo. El problema viene cuando los vecinos de la terraza de uso privativo hacen barbacoas o fiestas varias con sus amigos y también cuando suben a la terraza los críos a jugar con pelota. Y cuando además ponen música en dicho terrado. Yo me pregunto, qué derechos tengo por vivir debajo y si tengo la obligación de soportar los ruidos, aunque sea de día e incluso alguna vez de noche, de estos vecinos que tienen la terraza de uso privativo encima de mi techo. Y qué derechos tienen los vecinos de la terraza de uso privativo. Gracias por su ayuda y un saludo.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Estrella:
      Lo que usted plantea nada tiene que ver con el uso privativo de un elemento común, sino con las normas de convivencia. La Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de todo vecino de no realizar actividades molestas, y es por ahí por donde usted debe actuar; la ley establece incluso la prohibición de uso del inmueble por hasta dos años.
      Saludos.

      Responder
  24. Jose Manuel

    Buenas Tardes
    Mi duda surge por el siguiente hecho. Soy propietario de una vivienda en primera planta con anexo inseparable de un patio comunitario, del cual dispongo del uso y disfrute en escritura pública de compra-venta. Hace unos años y debido al deterioro de la solería y clorocaucho que tenía debajo, este espacio estaba causando problemas de humedad al local ubicado bajo el patio. Sin más, arreglé todo el patio y se impermeabilizó con tela asfáltica y una nueva solería.
    Ahora el sumidero de aguas pluviales del patio está dando problemas de humedad al local ubicado, como ya dije, bajo el patio.
    He comunicado ello a la Administración y me indican que ésta no es responsable de su arreglo debido a que ya realicé obras –tela asfáltica y suelo nuevo– y que al haber realizado éstas la comunidad legalmente no está obligada a el arreglo de los problemas del sumidero.

    Me podrían informar de la posible solución y las acciones legales que me asistan en esta cuestión.

    Un saludo

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado José Manuel:
      Bajo mi punto de vista (y sin perjuicio de que el asunto se hubiera tratado en Junta de Propietarios), ya la instalación de tela asfáltica debió ser asumida por la Comunidad, ya que suele entenderse como un elemento estructural que no está afectado por el uso; no así el solado. Lo mismo le puedo decir del sumidero, que es un elemento estructural. Mi recomendación es que en la próxima junta, si no consigue que se convoque una extraordinaria al efecto, plantee el problema, y con especial intervención del propietario del local de abajo, ya que de lo daños que este sufra debería reclamárselos a la Comunidad.
      Saludos.

      Responder
      • Eduardo Aparcero Fdez. de Retana

        Estimado Sres:
        Me encuentro en un supuesto similar a este, sin embargo no es concluyente que la filtración al local sea por el husillo. Varios peritos han determinado que la posible causa sea una inadecuada impermeabilización con el patio colindante, ya que ahora han quedado a distinto nivel y la medianera, en este caso una celosía, no ha sido impermeabilizada. La comunidad entiende que corresponde al propietario su reparación. Las obras de solado se hicieron sin autorización alguna de la comunidad. No costa se haya realizado prueba de estanqueidad y si me apura no consta se haya cambiado la tela asfáltica.
        Gracias por su consejo.

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimado Eduardo:
          Si las humedades provienen de elementos estructurales de la edificación, a los cuales hace alusión, la reparación habrá de asumirla la comunidad. Otra cosa es que las obras del solado fueran las causantes de la humedad (lo que al parecer no es el caso).
          Saludos.

          Responder
  25. Carmen Maqueda

    Buenas tardes,

    Tengo un primero con 60 m2 de terraza de mi propiedad, tal y como consta en mi escritura. He puesto una pérgola en la terraza ya que continuamente caían objetos. Me informé en mi ayuntamiento, sobre si tenia que pedir permisos para la pérgola y me dijeron que si es movible y no va anclada a la fachada o al suelo no tenia que pedir ningún permiso y que la normativa lo permite. Ahora mi vecino del segundo dice que le molesta a nivel de «estética» y de visión, que tenga la pérgola en la terraza. También me dice el administrador (después de 10 años de tener plantas), que he de levantarlas del suelo o quitarlas, porque hay que despejar el suelo para que corra el agua. Sin embargo yo leo en las ordenanzas municipales que puedo tener plantas, siempre y cuando que sea elemento movible. Estoy un poco perpleja con todo esto. He leido jurisprudencia y he visto que en cuanto a la pérgola hay un poco de todo… que opina usted?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Carmen:
      Como bien dice, la causística es muy amplia, la decisión de los Juzgados y Tribunales es muy dispar ya que se aplica la norma a cada caso en concreto. Como norma general, para que una pérgola no precise de autorización previa de la Junta de Propietarios, debe no alterar la estética de la fachada y no tratarse de un elemento permanente. No le recomiendo que se fie mucho de aquello que le comentaran en el Ayuntamiento, ya que la decisión que allí se toma guarda relación con una eventual licencia de obras, no sobre los elementos comunes de una edificación. En su caso, lo que habría que analizar es si la pérgola altera sustancialmente la estética de la fachada, y en que le perjudica a su vecino la visión, o mejor dicho, si se limitan sus derechos de luces y vistas (esto no quiere decir que tenga un derecho a ver la acera). En cuanto a las plantas, y siendo propiedad privada la terraza, usted debe tener cuidado de que su presencia no cause humedades u otros desperfectos al resto del edificio, a partir de ahí es a usted a quien le corresponde tomar las medidas que considere oportunas al respecto.
      Esperando haberla sido de ayuda, reciba un cordial saludo.

      Responder
  26. CARLOS

    HOLA, ME GUSTARIA SABER SI SE PUEDE CONSTRUIR UNA CARPA DE OBRA Y HACER UN CAMBIO DE BALSOSAS (PONER GRES ENCIMA DEL SUELO ANTIGUO)EN LA TERRAZA DE UNA PLANTA BAJA DE UNA VIVIENDA (terraza común y de uso privado), EN LA QUE DEBAJO DE ESTA TERRAZA ESTA EL PARKING COMUNITARIO DE LA FINCA??

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Carlos:
      En mi opinión, la carpa de obra no podría realizarla (al tratarse de un elemento permanente), o no al menos sin el consentimiento expreso de la Comunidad, y el cambio de baldosas si ya que se trata de un elemento de desgaste cuyo correcto estado de conservación le corresponde a usted. Saludos.

      Responder
  27. alicia

    Hola, tengo una vivienda en cuya escritura pone que dispone de una terraza de 30 metros, elemento común, de uso exclusivo y excluyente de la vivienda,a cuya dicha terraza solo se accede desde el salón de la casa. Tenemos el problema de que es un bajo y el muro de la terraza apenas tiene 60 cm por lo que para tener mas intimidad queríamos poner una celosía y unos setos artificiales para subir la altura unos 90 cm mas,además de para tenerlas intimidad para evitar que los niños tiren cosas a la terraza y salten por su cuenta a recogerlas sin pedirnos permiso. He llamado a la administración y dice que tengo que esperar a invierno q es la siguiente junta para pedir permiso, de verdad tengo que pedir permiso para poner esos elementos decorativos? Y mas teniendo en cuenta q esta el problema de que los niños saltan a nuestra terraza. Por otro lado puedo dar una mesa y sillas y poner una especie de carpa desmontable de unos 3×3 para salir alguna noche a cenar y poder usar la terraza. Da pena tener esos metros y no poder usarlos.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Alicia:
      Si los elementos que va a instalar son desmontables (entiendo que si) no necesitaría ningún permiso de la comunidad, ya que es una atribución propia del derecho de uso. En cuanto al uso de la terraza, exactamente igual, siempre que lo que ponga se pueda retirar sin obra, no debe tener inconvenientes. Saludos.

      Responder
      • alicia

        Gracias por su rápida respuesta. Le comento que al poner las celosías esta claro que hay que anclarlas al muro y sujetarlas con una base para que resista,además los setos artificiales irían alrededor de la celosia , pero aun así lo considero un elemento desmontable (aunque haya que hacer algunos agujeros al muro para anclar la celosía). Por otro lado he de puntualizar que los metros de mi terraza es un caso excepcional en la comunidad, sin embargo todos los vecinos tienen terraza( solo que de 6 en lugar de 30 metros cuadrados) y en ellas han hecho cerramientos, hay aires acondicionados,toldos, celosías, han techado con madera el techo de la terraza,etc. Entoncesmpor eso no entiendo la respuesta del abogado de la administración de tener que esperar a la siguiente junta dentro de 5 meses para preguntar algo que los demás también han hecho ya. Lo que temo es que por envidia al ser mi terraza mas grande,se quejen. Ya digo,pone elemento común de uso exclusivo y excluyente de mi vivienda.

        Responder
  28. yolandapascual1@hotmail.com

    Buenas noches,tengo una terraza, elemento común de uso exclusivo, en un primer piso, que da a una plaza comunitaria de los vecinos a la cual accede cada comunidad por su escalera individualmente. Mi pregunta es si yo podría realizar una puerta en el muro de separación de mi terraza a la plaza pues están a la misma altura y me ahorraría el tener que salir por la escalera.

    Muchas gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Yolanda:
      No puede realizar esa obra, no al menos sin autorización de la Junta de Propietarios y posterior licencia e inscripción del acuerdo, ya que se trata de una alteración o modificación de elementos comunes que no permite el derecho de uso.
      Saludos.

      Responder
  29. Laura

    Buenos días,
    Vivo en una comunidad de 16 viviendas con 2 terrazas comunitarias anlas que se accede por el patio de la comunidad. Ambas están el primer piso y una de ellas linda con mi piso, ventanas de cocina y habitación. La casa era de mía abuelos y en su día se acordó com la comunidad que sólo tendría llave de acceso las personas a las que le dieran las ventanas a la terraza para tender, limpiarla y en el caso de mis abuelos tener plantas…etc. Se entiende entonces que el uso y disfrute de la terraza esta prohibido, ni tampoco lo quiero. Mi pregunta es si yo podría hacer un acceso desde mi casa para salir a tender y limpiar. Lo plantee en la última reunión de vecinos y aunque supuestamente nadie tendría incoveniente, ósea habría unanimidad en que pudiera hacerla, me comentan que es ilegal, esto es realmente así? Necesito algún permiso extra? Muchas gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Laura:
      Si la Junta de propietarios lo aprueba, podría realizar el acceso del que habla (a parte de solicitar la pertinente licencia de obras e inscribir el acuerdo de la Junta). Saludos.

      Responder
  30. Juan

    Buenas tardes,tengo una terraza en un atico de uso privativo, cometi una negligencia pero no de mala fe, simplemente vi que todo el mundo lo hacia y tambien lo hice yo sin entender, puse una pergola en la terraza y a los ocho años le cale al vecino de abajo, el seguro se hace responsable de la reparación del vecino pero no de la lechada porque no entra, lo entiendo es una negligencia mia, he quitado las baldosas de alrededor he puesto tela asfaltica he tapado con un tomo de pegamento y despues de hacer todo me dicen el administrador y el vecino que eso no les vale que lo tiene que arreglar la empresa que ellos quieran traer, y ahora no les cala,eso tiene que ser así?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Juan:
      Yéndome al final de su consulta, sobre la reparación que ha realizado y la respuesta que ha tenido de la administración, no estoy de acuerdo con esta última. Esto es, si es a usted a quien le corresponde asumir la reparación, puede decidir quien se la lleva a cabo, con el único requisito de que se haga correctamente y, como dice, con ella evite causar más daños a sus vecinos.
      Saludos.

      Responder
  31. David

    Buenos días.

    Tengo una terraza comunitaria en un ático con uso privativo, y solo se puede acceder desde mi vivienda.

    Tengo claro que el propietario es el responsable del cuidado y mantenimiento de la terraza y debe de correr con los gastos generados de dicho mantenimiento y de las reparaciones que sean necesarias por el uso y disfrute de la misma.

    Mi consulta es cuando estos daños no son causados por el uso normal, sino por degradación de los materiales y por la influencia de agentes meteorológicos.

    Me refiero en concreto a baldosas agrietadas y completamente descascarilladas superficialmente por degradación del material en una zona muy expuesta a la nieve y el hielo.
    De momento no existen filtraciones al piso de abajo.

    Las demas terrazas de la comunidad, que tiene colocada la misma bladosa, se encuentran en la misma situación de degradación de los materiales, por tanto está claro que no es por un uso inapropiado o agresivo de mi terraza en particular.

    Mi pregunta es si en este caso en particular, yo como propietario, debo asumir los gastos de la sustitucición del solado de la terraza, o por el contrario deben de ser asumidos por la comunidad.

    Muchas gracias y un saludo.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado David:
      Las reparaciones del solado le corresponden a quien usa la terraza (a pesar de que el desgaste sea por un uso normal o por las inclemencias meteorológicas).
      Saludos.

      Responder
      • David

        Muchisimas gracias por la respuesta.

        Un saludo.

        Responder
  32. Javier sanchez

    Hola apreciados señores, tengo una duda a ver si me la pueden resolver, en nuestra finca la terrado de arriba es comunitaria pero de uso privativo del 3o 1a, nosotros vivimos abajo en el 2o 1a y queremos hacer una reforma en el piso y el técnico del aire acondicionado nos ha dicho que lo mejor sería ponerlo en el terrado, al ser uso privativo se que no lo podemos poner, pero en la terrado hay también la sala de máquinas del ascensor que es bastante grande y hecha de obra, que cuyo techo no forma parte de la terraza y ya hay dos parabólicas puestas, hemos dicho de ponerlo allí ya que no forma parte de la terraza, ni consta en la escritura del uso privativo, pero el del 3o 1a se ha negado y niega nos niega el acceso para hacerlo. Puede hacer eso? Los vecinos están de acuerdo en hacerlo pero ese vecino se niega ya que dice que le crearía una serbidumbre.

    Responder
    • Javier sanchez

      Ah! Se me olvidaba, para acceder al terrado de arriba no hay que pasar en ningún momento por casa del vecino del 3o 1a, se accede por la escalera de vecinos. Por eso me extraña que se pueda negar

      Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Javier:
      A mi modo de ver por la descripción que hace de la finca, nada tiene que objetar el vecino del tercero (no entiendo que quiere decir con eso de la servidumbre, porque él lo que tiene es un uso, no una propiedad). Dicho esto, si la Junta de Propietarios lo aprueba, usted puede hacer esa instalación (si acaso, el vecino del tercero tendría que impugnar la Junta, pues se trata de una decisión que solo le compete a esta última).
      Saludos.

      Responder
  33. angel ch.

    Buenas noches,en mi comunidad,el vecino del bajo tiene una terraza de uso privativo,tenemos que repararla,ya que nos entra agua en el garaje,el arquitecto nos dice que la tela asfáltica esta resquebrajada debido al peso que tiene que soportar.La terraza tiene ya tres solados;mi duda es,¿quien debe correr con los gastos?ya el mantenimiento de la misma no lo veo muy correcto.
    Le estaría muy agradecido por su respuesta.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Ángel:
      Si los defectos se encuentran en la tela asfáltica, su reparación le corresponde a la comunidad (es un elemento estructural). Ahora bien, si es posible determinar que la mala situación de la tela asfáltica se debe a un mal uso de la terraza, entonces se podría plantear la comunidad, después de hacer la reparación, reclamar el importe de la misma al vecino en cuestión.
      Saludos.

      Responder
      • angel

        Gracias por su aclaración, pero me surge una duda,cree que la raparación debe hacerse, este o no de acuerdo el vecino y despues reclamárle al vecino lo que corresponda.

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimado Ángel:
          Como le decía, la autorización o consentimiento del vecino no es necesaria, deben valorar en su comunidad si es adecuado o no hacer la demolición en pro de los intereses de la edificación. Saludos.

          Responder
  34. Pedro

    Hola,
    vivo en un ático, 6to piso y tengo una terraza (60mts cuarados) que solo tiene acceso desde mi piso.En las escrituras de mi piso, ni la mencionan, pero entiendo que es de uso privativo (ya me dirá)
    En esta, tengo un par de antenas parabolicas que no molestan y son de mi uso personal, y que me han pedido por escrito esta semana, por la comunidad que las quite, por si se vuelan.(llevan 15 años alli)
    Por otro lado, tengo un horno a leña de 1mt cuadrado, para hacer pan y corderos y temo que me lo quieran hacer quitar.
    Uno se siente que le acosan y que está desamparado.

    Cuales son mis derechos en estos casos?
    Mi mas consierado agradecimiento por sus comentarios.
    Saludos,
    Pedro

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Pedro:
      Con carácter general, las instalaciones deben ser movibles, además de estar aprobadas en Junta. Por ello, habría que ver las circunstancias bajo las cuales usted instaló las antenas y el horno (si contó con acuerdo de Junta, si son elementos permanentes, si su ubicación puede causar algún perjuicio, etc), y las formas en las que ahora se dirigen a usted, lo cual es tan importante o más que la ubicación de los elementos en cuestión.
      Saludos.

      Responder
  35. VICENTE

    Hola,
    soy vecino de un edifico de tres patios y una terraza transitable para uso comunitario, instalacines de teleco, antenas, tendederos, etc, , a la que se puede acceder desde cualquier patio de los tres puesto que es diafana. Se plantea en Junta de vecinos de mi patio la posibilidad de instalar valla metalica de separacion para que solo los vecinos de su patio accedan a su parte de terraza comunitara. El motivo es que frecuentemente se realizan actividades, tales como botellon, suciedad por cacas de perro, etc, e incluso con peligro de caer al vacio puesto que se suben a la caseta del ascensor siempre de nuestro patio. La pregunta es si son factibles las vallas metalicas como cerramiento que impida el acceso a los jovenes, y que permisos se deberian recabar.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Vicente:
      Son dos los trámites a realizar: acuerdo de la Junta de Propietarios, y obtención de licencia municipal en la gerencia de urbanismo correspondiente. Saludos.

      Responder
  36. Fermín

    Vivo en una comunidad de 25 viviendas, y la gente del bajó, ahora ha puesto una piscina hinchable… Me gustaría saber sí puede hacerlo o por el contrario tienen que pedir permiso a la comunidad al tener las terrazas como zona común de uso privado. Además están ñ instalando luces, césped y demás cosas como sí fueran ñ sus patios, y tenía entendido que para cualquier cosa que quieran hacer o añadir deben solicitarlo a la comunidad.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Fermín:
      Los permisos de la comunidad para instalaciones en las terrazas depende de las características de las mismas. Por ejemplo, una piscina hinchable, si no es muy voluminosa y no precisa de ninguna instalación adicional no necesita de autorización previa; en cambio, una instalación eléctrica, al ser un elemento de carácter permanente, si que podría requerir de autorización. También depende de las previsiones que al respecto recojan los estatutos de la comunidad.
      Saludos.

      Responder
  37. Pedro

    Hola,
    Me interesaría comprar un ático de portería que aun no esta registrado en el catastro. La comunidad quiere venderlo para tener dinero para poder colocar el ascensor en la finca.
    El ático tiene una terraza muy grande (unos 60m2) que se puede acceder únicamente desde el salón del ático. La comunidad no quiere dejar todo el acceso a la terraza al futuro propietario del ático (dicen que para evitar problemas de ruido). Dejarían solo 2 metros a partir de la fachada.
    Se puede escriturar el atico con solo 2 metros de terraza?
    Tendria que poner necesariamente un muro para separar mis 2 metros del resto? o podría dejarlo asi diciendo que respeto los dos metros mientras no pongo cosas que no sean permanentes en la otra parte?
    Saludos

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Pedro:
      Como la comunidad tiene que realizar una división de la vivienda del resto de las zonas comunes (ya que esa vivienda de la portería hasta ahora es un bien común y hay que convertirlo en independiente y privativo), en la escritura en la que se lleve a cabo sea división se puede delimitar el espacio de la terraza en el modo en el que mejor se considere.
      Saludos.

      Responder
  38. Aylavella

    Hola¡¡¡
    Tengo un ático con una terraza comunitaria pero de uso privativo mio. Quiero poner césped artificial en una parte de ella, no en toda la terraza.
    Puedo hacerlo? o tendría que pedir permiso a la comunidad y si es así necesitaría mayoria absoluta/simple/unanimidad.
    Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Aylavella:
      Depende del tipo de instalación. Es decir, si para poner el césped no tiene que hacer ninguna obra, no necesita autorización de la comunidad, pero si tiene que hacer obra o modificar algún elemento de la terraza, como pudieran ser los sumideros, entonces si que la necesita. Saludos.

      Responder
      • aylavella

        Gracias

        No es necesario hacer ninguna clase de obra ni modificar algun elemento de la terraza y se respesta los sumideros. Por lo que entiendo que podría poner el césped.
        Saludos

        Responder
  39. cristina

    Buenos días,

    Estoy en negociaciones para la compra de un ático, tiene una gran terraza en la cual hicieron cerramientos fijos de obra y aluminio que parece ser que la comunidad denunció, pero finalmente tienen sentencia judicial a su favor porque ellos si que habían pedido permiso a la comunidad, han transcurrido mas de cinco años desde la obra… si adquirimos la vivienda puede la comunidad reclamar me algo a mi?
    Por otro lado los cerramientos fijos y estancos pueden hacerlos quitar en caso de mantenimiento de la tela asfáltica de la terraza o al ser fijos y estancos no habría problema ¿?
    Puedo exigir algún documento donde la comunidad me confirme esto antes de la compra para evitar sorpresas?

    Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Cristina:
      Si la sentencia es firme (que el vendedor le confirme este dato), la comunidad no puede reproducir el mismo procedimiento sobre el mismo objeto. En el caso de que sea necesaria una reparación de la tela asfáltica, y para ello deba mover o quitar los cerramientos fijos, deberá consentirlo, sin perjuicio de que después los vuelva a instalar. Saludos.

      Responder
      • cristina

        Y los costes del nuevo montaje o instalación iría a cargo de la comunidad o los tendría que asumir yo?

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Buena pregunta Cristina. En esta cuestión no hay mucha jurisprudencia y la que hay no en ni mucho menos unánime. En mi opinión, dado que se trata de la reparación de un elemento a cargo de la comunidad, todos los costes deberían ser asumidos por esta. De todos modos, siempre depende de las circunstancias de cada caso en concreto, a valorar minuciosamente. Saludos.

          Responder
  40. Rafael Grande

    Buenas tardes.
    Vivo en una finca con tres plantas y una terraza por encima a la que se accede por escalera comunitaria, y que es de uso privativo del ático.El propietario ha cerrado el acceso poniendo puerta con llave, para privatizarla aun mas y sin dejar acceso ni a los aparatos de aire acondicionado.Ha modificado el muro anterior para unirse con una escalera metalica su terraza en planta con la terraza comunitaria.Ademas, se ha montado una caseta de 4m X 4m de caracter permanente y unas placas solares en la parte de la terraza comunitaria…todo ello sin consulta ni autorizacion de la Comunidad de Vecinos.
    Ahora sale (despues de 7 años de construccion), que tiene filtraciones en su casa y quiere que la comunidad le pague las obras de la terraza comunitaria (privatizada a todas luces),y que corramos todos con los gastos.
    La mayoria nos hemos negado porque consideramos que se ha apropiado de un bien comunitario,y que debe acarrear con su mantenimiento.
    Tiene derecho a que se le pague todo ?
    Deberia reclamarle al constructor en vez de a la comunidad,dado que no han pasado mas que 7 años ?
    Podemos pagarle sólo la tela asfaltica y que él acarree con el resto ?
    Un saludo.
    Gracias.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Rafael:
      Tal y como lo explica, no cabe duda de que las obras realizadas por ese vecino son irregulares. Pero, a pesar de ello, si los daños proceden del mal estado de un elemento estructural como es la tela asfáltica la comunidad no tiene más remedio que hacer la obra y costearla. Ahora bien, si los daños son a causa de un mal uso o de una obra irregular del mencionado vecino, entonces podrían repercutir en él el importe de la obra. También podrían aprovechar para condicionarle la reparación a que elimine aquellos elementos que ha instalado irregularmente. Por último, y respecto a la responsabilidad del constructor, depende de si el mal estado de la tela asfáltica se debe a su mala instalación, para aplicar lo que se conoce como responsabilidad decenal por vicios ocultos en la construcción. Saludos.

      Responder
  41. MARIA

    Buenos días
    Vivo en una comunidad donde hay tres números de bloque y por cada número hasta seis portales, así por ejemplo yo vivo en el número 2 portal E, todos estos portales tiene un único patio común y cada trozo de este patio común pertenece a su número correspondiente es decir tres trozos uno por cada número de bloque pero no están divididos por ningún elemento estructural es decir es un solo patio.
    En esta comunidad hay muchos niños ya que la mayoría hemos comprado estos pisos para que nuestros hijos pudieran jugar de forma segura en este patio y así ha sido durante los catorce años que llevo viviendo aquí.
    Ahora los vecinos de una de estas tres fases han decidido que no quieren que los niños jueguen en su trozo de patio por lo tanto todos los niños de esa fase como de las otras dos fases tiene que jugar en los otros dos trozos de patio y han amenazado al portero de esa fase con el despido si no echa a todos los niños que quieran estar allí.
    Es legal esta postura? se puede hacer algo? es legal que estén increpando a menores de edad para echarles de esta zona de patio?
    Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada María:
      La respuesta a su consulta debe estar en los estatutos de la comunidad o de la mancomunidad (según estén constituidos), a fin de saber si es posible un aprovechamiento individual del patio por cada portal. Entiendo además que, mientras no haya una separación física, puede ser cuestionable el exigir el uso individualizado del que le hablo. Saludos.

      Responder
  42. Alfredo

    Hola,
    Quiero comprar un ático de portería a través de una agencia.
    De momento el ático tiene solo una pequeña ventana para acceder a la terraza comunitaria que tendré de uso privativo y me gustaría abrir un hueco mas grande para poner ventanales y así poder acceder a la terraza. Tendré que pedir el permiso a la comunidad? o como el piso ya sera mio no sera necesario?
    Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Alfredo:
      La obra que quiere realizar requiere una solución más compleja que un acuerdo de la comunidad autorizándole a ejecutarla, ya que se trata de la modificación de la estructura de la vivienda, distinto del uso de otros espacios. Hablamos de la modificación del título de propiedad, del constitutivo, declaración de obra, etc. Debe dejar atados muchos cabos antes de comprar para tener reconocidos los derechos que pretende. Saludos.

      Responder
  43. Miguel

    Quisiera sbaer en por que en una comunidad donde hay tres aticos cada uno con su terraza; uno fe ellos la ha escriturado y es de su propiedad y los otros dos no la han escriturado y son de la comunidad aunque ellos disfrutn de ellas. ¿¿ como se debe de hacer al comprar un piso?? Escriturando la terraza o que sea de la comunidad. ¿¿ cual es la manera correcta de hacerlo??? Mchas gracias..

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Miguel:
      Su pregunta es muy amplia, y da para múltiples respuestas. Por ejemplo, puede haber ocurrido que la comunidad haya vendido el espacio de la terraza, o que al constituir la comunidad, en la división de la finca, se estableciera específicamente esa propiedad. Para saber el como y el por qué, habría que examinar títulos constitutivos, división horizontal, títulos de propiedad, libros de actas, y algún documento más en función de lo que encontráramos en los anteriores.
      Saludos.

      Responder
  44. Maria

    Al comprar un atico con terraz; esta se debe escriturar o que sea de uso privativo(es decir, de la comunidad) cual es laejor opcion??? Y lo mas correcto??

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada María:
      El uso de la terraza o la propiedad de esta debe venir previamente recogido en la constitución de la finca, y descrito adecuadamente en el título de propiedad de la persona que ahora se lo transmite. Es decir, si la terraza tiene una u otra condición no se altera por la venta, sino que se mantiene en las mismas condiciones para quien la compra con la descripción que exista en el Registro de la Propiedad.
      Saludos.

      Responder
  45. Joanna

    Buenos dias,
    Mi pregunta es si el arrendador tiene el mismo derecho de uso y acceso a las zonas comunes como la terraza comunitaria, mientras tiene su piso alquilado? O ese derecho pasa unicamente a los inquilinos en el momento de firmar el contrato de arrendamiento?
    Es decir, si pueden hacer uso de una terraza comunitaria el inquilino y el propietario en el mismo periodo de alquiler?

    Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Joanna:
      Si el contrato no recoge nada especial al respecto, se entiende que el inquilino disfruta de la terraza como elemento que forma parte de la vivienda, y que por lo tanto el propietario no conserva un derecho especial de uso. Es decir. el arrendamiento supone a entrega de la posesión de todos los elementos del inmueble.
      Saludos.

      Responder
  46. Javier

    Hola; en mi caso soy propietario de una terraza de uso privativo colindante con otra de idéntica naturaleza. El elemento común separador de ambas terrazas es estructural construido con aluminio y cristal. Con el paso de los años, este elemento se ha deteriorado mucho, oxidándose e incluso hay cristales rotos.
    Tengo una hija pequeña que juega por la zona y que me obliga a reparar este elemento con cierta urgencia. Comunicado el problema al presidente, este ha decidido no hacerse cargo de nada (ni tan siquiera de comunicarlo a la comunidad mediante aviso en el tablón de anuncios). ¿Qué me recomendarían que hiciera?

    Muchas gracias.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Javier:
      Le recomiendo que, bien al presidente o al administrador de la finca (si lo hubiere), le remita un burofax para que formalmente conste su reclamación, a efectos de que se convoque junta para tratar el asunto, o al menos se incluya en el orden del día de la próxima junta, para que se tome la decisión correspondiente por la comunidad. Paralelamente, y si existe un riesgo importante, puede usted realizar la reparación y después reclamar el coste de la misma a la comunidad. Saludos.

      Responder
      • Javier

        Muchas gracias. Así lo haré.

        Un saludo.

        Responder
  47. Pilar

    Buenos dias,

    estan rehabilitando la fachada y en mi terraza hay dos tubos salientes que desagüan directamente a la calle, desde una altura de 5 pisos, o sea, que sale el chorro de agua y cae a la carretera y acera. Antes de empezar la obra nos dijeron que pondrian unos bajantes y ahora nos dicen que no se pueden poner tubos vistos en el edificio. No esta prohibido tener ese tipo de desagüe a la calle?
    Saludos

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Pilar:
      La configuración de las instalaciones de la edificación depende de la que recoja el proyecto de obra bajo el cual después se otorga la correspondiente cédula de habitabilidad. Quiero esto decir, que sin bien en construcciones más modernas puede no permitirse ese tipo de desagüë, entiendo que en su edificio, al construirse, la normativa si lo permitía. Dicho esto, la instalación de los nuevos desagües supondría una modificación de fachada, la cual se puede llevar a cabo pero bajo una sería de trámites que implican solicitar la oportuna licencia al Ayuntamiento. Saludos.

      Responder
  48. Mª Eugenia

    Buenas tardes.

    Pertenezco a una Comunidad de propietarios formada por 11 viviendas adosadas, 9 de ellas con «jardín común de uso y mantenimiento exclusivo de la vivienda por la que se tiene acceso».
    Como están construidas en una ladera, las viviendas van escalonadas de dos en dos y cuentan con un muro entre las que están a diferente nivel. Parece ser que la constructora no impermeabilizó dicho muro ni lo ancló correctamente a la vivienda, por lo que el riego, además de los agentes meteorológicos y la inclinación y las aguas subterráneas del suelo, los han deteriorado.
    En cuanto se intuyó el problema, algunos vecinos sustituyeron el césped y eliminaron los riegos, con lo que la degradación no fue a más.
    Sin embargo, otros continuaron regando y, ahora, algún muro amenaza derrumbe y se ha abierto una grieta entre la parte de baldosas y la pared. El vecino en cuestión presenta un elevado presupuesto de reparación a la Comunidad, mientras sigue comentando que cada vecino puede hacer en su casa lo que quiera, poner césped, grava,…, sólo faltaría.

    ¿Debe la Comunidad pagar esa reparación?

    Gracias.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Mª Eugenia:
      Por sus explicaciones, entiendo que el muro es un elemento estructural, y por lo tanto su reparación correspondería hacerla a la Comunidad. Ahora bien, probablemente habrá conceptos del presupuesto que deban correr a cargo del propietario que tiene el uso, como por ejemplo, el solado baldosas (que son elementos sujetos al desgaste por el uso), mientras que a la Comunidad le correspondería la impermeabilización y saneado del muro. Por último, que cada propietario pueda hacer uso de la zona comunitaria no es un derecho absoluto, no puede hacer cada cual lo que mejor le convenga, sino que debe hacer un uso con el cual no cause daño o perjuicio alguno al resto de elementos comunitarios. Saludos.

      Responder
  49. Jose Antonio

    Sr. Tomas vivo en una vivienda unifamiliar de dos plantas, en la planta baja vive una familia dueños que han heredado la planta baja y yo vivo en un primero que he heredado yo, el señor de abajo quiere techar el patio y subirlo 50 cm. más de mi piso o de su techo, teniendo en cuenta que existe división horizontal, ¿Puede ponerlo por encima de mi piso y a 50 cm. por debajo de mi ventana? Con la consiguiente falta de intimidad porque se cree con derecho a subir a su techo cada vez que el lo crea oportuno, esto sería un cerramiento permanente teniendo en cuenta que la primera planta es mía

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado José Antonio:
      Me atrevo a decirle, con rotundidad, que esa obra no se puede realizar. No es una cuestión de aprovechamientos de terrazas (sin entrar a si en el caso del que habla es privativa o comunitaria – probablemente lo primero -) sino de espacios de vistas y luces, y de superficie edificable, es decir, que el ayuntamiento correspondiente permita realizar tal obra, además de las prohibiciones que usted pueda imponer.
      Saludos.

      Responder
      • Jose Antonio

        Muchas por resolverme la duda que tenia gracias

        Responder
  50. Silvia María

    Tengo un unifamiliar en una urbanización de 10 adosados. Cada uno tiene su terraza trasera, a la que se accede solo por la vivienda y una terraza delantera que viene delimitada por una valla metálica desde la entrega de la vivienda. En el título constitutivo no se indica que estas terrazas sean de uso privativo. Ahora un vecino ha movido su valla metálica y se la sacado 50 cm hacia afuera, de forma que otros dos vecinos han hecho lo mismo para alinearse. Todo esto sin autorización comunitaria. El tema está en que ninguna de las terrazas están en el título constitutivo, no son ni privativas ni de uso privativo. No hay estatutos que así lo refleje y no sé que opciones tengo para evitar que esto se convierta en una batalla de » a ver quien puede más».

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Silvia:
      Lo habitual es que, si no consta expresamente que el espacio es comunitario de uso privativo, se considere que es propiedad privada. Lo que no término de entender como es posible que estando limitada la finca por una valla, esta sea movida al antojo de cada propietario, pues supongo que estará invadiendo terreno que no es suyo. En situaciones como estas, para salir de dudas, debe consultarse con el organismo competente del Ayuntamiento. Saludos.

      Responder
  51. Manuel Pardo

    Hola, vivo en un edificio que consta de bajo (garaje) y seis plantas (viviendas), mi vivienda está en la primera planta, y a través de la misma accedo a una terraza, de la cual tengo un uso privativo. Desde hace un tiempo, tengo unas humedades en la parte baja de una estancia de la vivienda que es colindante con la terraza, consultado un servicio técnico, éste me indica que dichas humedades son provocadas por la mala impermeabilización de la terraza.
    Le agradecería, que me diese su opinión, sobre a quién le corresponde abordar la reparación para eliminar las humedades y correr con los gastos. ¿A la comunidad de propietarios, a mí?
    Muchas gracias y saludos.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Manuel:
      Con lo que le ha indicado el servicio técnico, la reparación corresponde hacerla a la Comunidad (y, en su caso, al seguro de la misma). Saludos.

      Responder
  52. cristina

    Buenos días, Mi pregunta es la siguiente.\r\nAcabo de descubrir que uno de los vecinos de nuestra comunidad ha incluido parte del hall que da al ascensor y un local comunitario colindante con su propiedad en su casa y para colmo lo ha conseguido escriturar. De modo que ahora su piso tiene más metros que los demás. Lógicamente, esta propiedad modifica la estructura del edificio y que yo sepa no tiene ningún acuerdo de la comunidad de venta de dicho terreno. Que se puede hacer? el administrador dice que ya ha pasado mucho tiempo y que no se puede hacer nada. Yo no me lo creo.Espero que me podáis ayudar. gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Cristina:
      Salvo que haya pasado mucho tiempo (entre 15 y 30 años, dependiendo del tipo de acción a llevar a cabo), puede reclamarse la restitución de ese espacio indebidamente apropiado, con la consiguiente rectificación registral, dado que las inscripciones en el Registro de la Propiedad admiten prueba en contrario (estoy suponiendo que el vecino del que habla habrá inscrito su escritura).
      Saludos.

      Responder
  53. Iván andreu

    Hola, vivo en un ático cuya terraza es comunitaria de uso y disfrute privativo, además el muro medianero con el vecino contiguo tiene la junta de dilatación de uno de los edificios (hay 4 en idéntica situación).
    La junta esta deteriorada (14 años) y se ha mojado a una vecina, llevamos solicitando el sellado mas de 2 meses, pero ahora la junta quiere en lugar de sellar, poner unas placas de metal para evitar filtraciones, yo me he negado (solicito dejarlo en su estado original) ya que esas placas son cortantes, y modificarían la estetica actual, ya que cogerian 5-6 cm de la pared, además de atornillar al muro.
    Creo que es una modificación de la cubierta, que requeriría según el art.10.3.b LPH, el consentimiento de los afectados, (no es el caso) y además 3/5 partes del total de vecinos (somos 200).
    En caso de que no fuera así, ¿sería un agravio comparativo si solo lo ponen a 2 de los 4? ¿podría exigir que sea para todos?
    Al tratarse también de una obra no necesaria, podría negarme al pago si supera la suma de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes?
    Muchas gracias de antemano por su respuesta

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Iván:
      A mi modo de ver, la instalación de esas placas no puede considerarse una modificación estética. Siempre y cuando esté justificado que es el mejor método para evitar las filtraciones a través de un elemento común, no sería de aplicación el precepto que cita, además de que se trata de un elemento propiedad de la comunidad respecto del cual usted solo tiene el uso. De otro lado, la misma medida debería ser aplicada a todos los áticos. En cuanto a si es una obra necesaria o no, me inclino por decirle que si es necesaria, ya que el mal estado de las juntas está causando daños a otros vecinos. Y por último, el motivo por el cual podría negarse (e impugnar el acuerdo de la Junta) a que se instalaran las placas es por el hecho de ser «cortantes», es decir, que si se pone en peligro su integridad física en el uso de la terraza podría requerir a la comunidad para que no llevara a cabo esa obra. Saludos.

      Responder
      • Iván andreu

        Muchas gracias por la respuesta, entiendo también que no pueden las placas ocupar (según LPH Art17.4) la zona de uso y disfrute, solo la instalación de mejoras energéticas lo posibilita (previa indemnización). Por lo tanto pueden poner las placas, siempre que no sobresalgan del muro, ya que mermarían el espacio de uso y disfrute, siendo imposible ya que al ser una zona de dilatación la placa sobresale del muro 2-4cm en cada lado, estando esa merma ilegal.
        De todos modos hoy sin avisar, han venido de la empresa de reformas y han sellado con silicona.
        Le agradecería me comentara mi enfoque de la mema de espacio, ya que he leido sentencias que impiden esa merma, por lo que entiendo sería de aplicación.
        Un saludo y gracias

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimado Iván:
          La causistica es muy amplia, y los Tribunales analizan cada caso concreto; particularmente, y sin tener muchos detalles de la edificación, una merma de 2 cms puede no ser significativa. En todo caso, y como le decía, plantea un asunto que precisa de una análisis pormenorizado, para lo que nos ponemos a su disposición para llevar a cabo un informe que le permita saber a que atenerse. Saludos.

          Responder
  54. Baldo Torres

    Hola, ante todo agradecer su labor.
    Mi caso es el siguiente, soy propietario de un piso con 5 vecinos más.
    ME gustaría poner unas placas solares en la terraza comunitaria sin molestar a nadie y en una zona que no tiene uso alguno. Lo propuse de forma «no oficial por escrito» para tantear a los vecinos y encontré una negativa tajante y sin argumentación alguna. La ley de propiedad horizontal dice que tan sólo necesito 1/3 de la propiedad para poder hacerlo, dado que yo soy uno de los 6 vecinos, ¿eso implica que sólo necesitaría el apoyo de un vecino?
    Muchas gracias por la ayuda

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Baldo:
      Como bien dice, necesita el apoyo de otro vecino para sumar ese tercio de propietarios, que además deben sumar al menos un tercio de los coeficientes de participación de todo el edificio. Saludos.

      Responder
  55. Sergio

    Buenas tardes,
    le escribo porque vivo en un piso 4º (el más alto del bloque) de una urbanización en la que encima de la azotea están ubicadas unas jaulas comunitarias donde se ubican las máquinas de aires acondicionado de todos vecinos del bloque. Es una Comunidad construida en 2009, y que en todas las casas tiene preistalación de aire. Además las máquinas ya estaban instaladas en la compra, ya que éstas se vendían como un elemento ya integrado en la vivienda.

    El caso es que de esas jaulas se derivan vibraciones hacia mi vivienda. Mi tesis es que la Comunidad de Propietarios debe ser la que solucione estos problemas, ya que la azotea es una zona comunitaria y la instalación en este caso también lo es, ya que ningún vecino ha instalado las máquinas allí.

    La Junta de Gobierno me indica que denuncie en el Ayto. (cosa que haré) para determinar responsabilidad, ya que dicen que la vibración la debe estar causando alguna máquina estropeada y que ese es un elemento privativo, y si bien eso puede ser cierto, yo creo que la vibración es una deficiencia de la instalación o la construcción que hace que la vibración traspase a mi vivienda y que debe ser la Comunidad la que se encargue en todo caso de solucionarla, con independencia que luego haya un 3º contra el que pueda pedirse responsabilidad última.

    No consigo ver jurisprudencia sobre un tema similar, por lo que le quería preguntar qué posibilidad considera que hay que pueda prosperar esta denuncia.

    Un saludo y gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Sergio:
      La cuestión está en determinar la cusa exacta de las vibraciones: si es por una máquina que funciona mal o por un defecto de la construcción. En el primer caso, la responsabilidad es del propietario de la máquina; y en el segundo de la Comunidad y/o del promotor, constructor y arquitecto directo de obra por un defecto que les sea directamente achacable dentro de la responsabilidad decenal.
      Así pues, antes de plantearse una acción judicial (para la que nos ponemos a su disposición, como no podía ser de otra manera), hay que dirimir contra quien hay que dirigirla, y si debe ser incluso con la colaboración de la Comunidad, según las circunstancias que le explicaba antes. Por último, y sin perjuicio de que aún así lo intente, no estoy seguro de que en su Ayuntamiento le puedan ayudar con este asunto, y valore antes si le conveniente que a la Comunidad le puedan abrir un expediente administrativo sancionador.
      Saludos.

      Responder
  56. Isidre Arque

    Buenas noches.

    Mi consulta es la siguiente. Soy inquilino de una atico con terraza de uso privado, sin solicitar autorización instale una piscina desmontable de 3m de diámetro y 30cm de profundidad.

    Mandaron un burofax al propietario con una solicitud de retirada inmediata de la piscina, por posibles riesgos de derrumbe del forjado (tenia entendido que eran 300kg/m2)
    La finca es anterior al 1968 pero con todas las revisiones al dia, me comentaron sin aportar ningún informe arquitectónico que la carga sostenida máxima no puede superar los 100kg/m2

    Tras retirar la piscina, mi pregunta es:
    Quieren hacerme firmar un documento de prohibición de instalar ningún tipo de piscina desmontable sin autorización de la comunidad e informe de arquitecto.

    He de firmarlo y olvidarme incluso de poner una de menores dimensiones?

    Gracias de antemano.

    Saludos.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Isidre:
      Dejando a parte la cuestión relativa a que el interlocutor con la Comunidad es el propietario de la vivienda, entiendo que si usted usa una piscina que no pone en peligro la estructura del edificio y no causa daño a ningún otro vecino, no deberían impedirle tenerla. Le recomiendo que en el documento que le ponen a la firma condicione el permiso de la Comunidad a que un arquitecto de el visto bueno, o lo que es lo mismo, si el técnico dice que es adecuada la piscina para la terraza, que la Comunidad no se pueda negar a darle el permiso (que por otro lado entiendo que no sería imprescindible). Saludos.

      Responder
  57. Sergio

    Hola, mi caso es algo complejo, el edificio antes era en exclusiva de un señor que se lo dejo a sus hijos, estos han ido vendiendo pisos y se han quedado con los primeros y un local el tema es que desde el local se accede a un patio interior donde dan las ventanas de los pisos interiores, pero desde el portal tambien ahi una puerta la cual solo tienen llave ellos y alegan que es suyo, el tema esque es un edificio sin ascensor y la unica forma de ponerlo seria desde ese patio como puedo saber si es de la comunidad o como dicen ellos es suyo ya que ellos no estan por la labor de enseñar escrituras ni nada

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Sergio:
      La forma de saber, habitualmente, ese tipo de cosas es acudiendo al Registro de la Propiedad, y solicitar allí la información relativa al título constitutivo de la comunidad, en el cual habrá de venir reflejado que consideración tiene ese espacio, si comunitario o privativo. Saludos.

      Responder
  58. María Izquierdo

    Muchas gracias de antemano por su ayuda. Quisiera comentar mi caso. En mi comunidad los bajos tienen una terraza que pertenece a la comunidad con uso y disfrute de los propietarios de los bajos. Ahora en verano mis vecinos del bajo suelen realizar barbacoas (portátil con gas butano), cenas concurridas muy ruidosas o sacan la TV para verla al fresco y todo ello hasta altas horas (4 de la madrugada) de manera que yo, que vivo en el primero, aguanto ruidos, humos y olores si tengo mi ventana abierta o tengo que cerrarla y aguantar el calor. Nunca he protestado por el bien de la buena convivencia pero realmente empiezo a perder la paciencia pues son ya más de 15 años en esta situación. Quisiera saber si, siendo un bien comunitario pero de uso y disfrute de los propietarios de cada bajo, pueden realizar estas actividades ruidosas y molestas indiscriminadamente o si puedo solicitar a la comunidad que se prohiban las barbacoas y que se limite el ruido de la TV o la música que, si bien no es estridente, sí que obliga a cerrar ventanas para no escucharles.
    Qué me recomienda?
    Atentamente le doy las gracias de nuevo

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada María:
      El derecho de uso de los espacios comunes no es ilimitado, y como norma general está prohibida toda actividad molesta o perjudicial para el resto de vecinos (principio también aplicable a los supuestos de espacios privados). Por lo tanto, en Junta de Propietarios se pueden adoptar decisiones expresas sobre la prohibición de llevar a cabo esas acciones que describe, y requerir al propietario que le molesta para que cese en las mismas de inmediato, incluso apercibiendo de iniciar acciones judiciales. Es más, la ley habilita a los jueces a establecer la prohibición de uso de la vivienda por periodos de hasta dos años.
      Saludos.

      Responder
      • María

        Muchas gracias por su respuesta. Ha sido de gran ayuda.
        Un saludo

        Responder
  59. rafael

    Hola tengo una terraza d uso privativo y me gustaría saber si podría techar alguna parte de mi terraza con cerramientos de aluminio sin obra para poder hacer un cuartiyo d lavandería podría hacerlo y ke me pasa si lo ago ya ke la komunidad se opone un saludo

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Rafael:
      Desconozco el tipo de cerramiento que desea utilizar, debiendo tener en cuenta si la misma tiene carácter permanente (necesita autorización expresa de la comunidad) o si es movible (no es necesaria autorización). Lo que si puedo decirle es que si la comunidad se opone, tiene usted dos alternativas: impugnar el acuerdo en cuestión, o hacer la instalación y que sea la comunidad la que le requiere para desinstalarla y/o le demande judicialmente.
      Saludos.

      Responder
  60. Sonia estevez

    Buenas,
    Vivo en una vivienda cuya terraza es propiedad de la comunidad y usufructo del vecino. Se trata de un séptimo, y el bloque de enfrente esta a unos escasos 10-12 metros, estando además unos metros por encima del nuestro, con lo que la intimidad es prácticamente nula… Hemos colocado unas tiras de bambú para conseguir un poco de privacidad a lo q nadie se ha quejado. Tenemos dos niños pequeños y nos gustaría sustituir el bambú por unos cristales fijos de seguridad para evitar q los niños puedan subirse al murete y caerse. Al tratarse de una mejora de un elemento ya existente ( barandilla) y no alterar estéticamente el edificio ( cristal transparente sin perfileria) me podrían poner problemas?? Los cristales no irían anclados a fachada ni solera ( q es lo q siempre alegan los vecinos para no permitir cerramientos o toldos) sino q irían sobre el murete, apoyados a la barandilla, con sujeción en la misma y en el murete. Hay algún tipo de consideración por tratarse un elemento de seguridad y no solo estético??
    Gracias de antemano por vuestra respuesta

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Sonia:
      Mi impresión, al tener que instalar el cristal sobre la barandilla y el murete (entiendo que elementos estructurales de la edificación), necesita de la autorización de la comunidad, además de no tratarse de una instalación movible. Y ello a pesar de que sea un elemento de seguridad. Lo que puede hacer, bajo ese argumento, el de la seguridad, es tratar de «impresionar» a la Junta de Propietarios en la que proponga la obra, aduciendo que si existe alguna situación de riesgo para los niños la Comunidad tendrá responsabilidades por negarse a permitir la instalación. Saludos.

      Responder
  61. Alba

    Hola,
    Quería hacer también una pregunta sobre este tema. Tengo un local con una terraza que tiene una parte de cristales (que le da luz al sotano de abajo). Hay un problema de filtraciones y la comunidad dice que debemos pagar nosotros. En nuestra escritura habla de terraza, en cambio en la horizontal habla de patio. Los abogados han justificado que el propietario del local debe pagar los gatos porque en la escritura sale terraza y no patio. En cambio, el perito dice que es terraza cubierta y lo debe pagar la comunidad.

    Muchas gracias,

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Alba:
      En este caso no puede darle respuesta a través del blog, ya que necesitaría ver con detalle los documentos a los que se refiere. Si quiere un dictamen nuestro le ruego que se ponga en contacto directo con nuestro Despacho, al teléfono 91 473 11 72. Estemos encantados de ayudarla. Saludos

      Responder
  62. Pepa Moreno

    Buenas tardes. Soy propietaria de un piso primero con acceso (el único)a una terraza comunitaria de la que hemos tenido el derecho de usufructo durante muchos años.(Más de 70). Este derecho no está recogido en las escrituras de compra-venta. En la última reunión de propietarios, convocada en pleno mes de julio y a la que asistieron sólo el 51% de los propietarios (3 dueños de locales y tres de pisos)- yo estaba de vacaciones- se me retira este derecho aduciendo que el terrado es muy débil y se permite colocar un lucernario. Tengo dos preguntas:
    1.- ¿Se puede votar algo no recogido en la convocatoria?.
    En ésta se recoge exactamente: PUNTO 2º.- AUTORIZACIÓN LUCERNARIO AL LOCAL-PUB. REPARACIÓN CUBIERTA LOCAL.Nada al respecto de revocar el usufructo de la terraza.
    2.- Después de tantos años es posible cambiar este usufructo?
    En caso de no ser legal la actuación ¿Qué puedo hacer al respecto?. Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Pepa:
      Debe impugnar el acuerdo de la Junta en vía judicial. Un cambio en el uso debe hacerse mediante la modificación del título constitutivo de la comunidad, para lo que se exigen amplios quorums y mayorías. Saludos.

      Responder
  63. maria valiñas nieto

    Estimado tomas,
    Soy dueña de una propiedad la cual tiene una terraza.En la escritura de propiedad aparece como»propietaria de finca de caracter privativo:vivienda de 70 m2 que limita al norte con xxx al sur xxxx al este xxx y al oeste, terraza que le es anexa,y calle xxxx».los 70 m2 hacen referencia solo al interior del piso ya q la terraza sola ya son otros 40 m2. Estos datos me da a entender que mi terraza es comunitaria de uso privativo. (La comunida carece de estatutos que puedan clsrificar la situacion).
    El caso es que la vecina de abajo nos ha notificado que le entra agua y me gustaria saber exactamente quien debe de correr con los gastos.Entiendo por comentarios anteriores que la sustitucion de la plaqueta debe ser por nuestra cuenta, y la tela asfaltica por parte de la comunidad,pero que pasaria co el resto de los gastos?
    1)Quien se deberia de hacer cargo del pago de la obra y de contratar la misma?es
    que tengo miedo de que si dentro de unos años vuelve a haber humedades y fui yo quien contrato la obra la comunidad pueda rechazar su responsabilidad
    2)quien se hace cargo de los arreglos en el piso de abajo tales como pintar..?
    3) deberia mi seguro cubrir los gastos?
    4) debe la comunidad aceptar la reforma o como es un tema de humedades con informar al presidente es suficiente?
    muchas gracias de antemano por tu ayuda.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada María:
      Como bien dice, la comunidad tiene unas responsabilidades y usted otras. Le recomiendo que tanto usted como la comunidad den parte a sus seguros, para aclarar a quien le corresponde la reparación de los daños a la vecina de abajo (que entiendo le correspondería al seguro de la comunidad). En cuanto a la ejecución de la obra, debería ponerse de acuerdo con la comunidad, mediante acuerdo en Junta, y, en cualquier caso, usted no debe hacer una obra más allá de la reparación o sustitución del solado; si las humedades son a causa de la tela asfaltica, la falta de reparación será responsabilidad de la comunidad. Saludos.

      Responder
  64. Gabriel

    Hola, buenas noches, el vecino del bajo, el cual tiene acceso a la terraza del patio de luces se ha instalado una pila en la cual llena cubos de agua a las 7 de la mañana, mi pregunta es, se puede poner una pila en esa terraza?.
    He leido que esas terrazas son zonas comunes de uso privativo y en teoria en las zonas comunes de la comunidad no se puede fumar, puede mi vecino fumar ahi? Ademas de tener almacenadas cajas de frutas y 2 botellas de butano… Gracias de antemano

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimad Gabriel:
      Tal y como lo describe, estamos hablando de un uso indebido. Empezando por la pila, debe ser autorizada previamente por la comunidad, y sobre el almacenamiento que cajas y bombonas, tampoco estaría permitido por razones de salubridad y seguridadml. Con todo esto, lo de fumar en ese espacio sería lo de menos. Saludos

      Responder
      • Gabriel

        Muchas gracias. Un saludo

        Responder
  65. Ricardo Orio Yanguela

    Hola, un vecino nuestro ha puesto una piscina de unos 16 M2 aprox en redondo con una altura de 1 metro, osea estamos hablando de mas de 15 mil kgs de agua, el tema es que la ha puesto en una terraza de uso privativo que se encuentra encima de los trasteros, la comunidad le ha pasado carta notificandole de su falta motivado a que la placa de hormigon no esta diseñada para soportar ese peso, pero se la ha pasado por el arco de triunfo. Se le puede denunciar en algun sitio? Hay alguna autoridad que le pueda obligar a quitarla?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Ricardo:
      Dado que si vecino no ha atendido a la comunidad por las buenas, la alternativa es la vía judicial, para que un Juez le ordene, previa demanda, la retirada de la piscina. Somos especialistas en esta clase de asuntos, por lo que quedamos a su disposición para ayudarles. A través de nuestra web encontrará la forma de contactar con nosotros. Saludos

      Responder
  66. Salvador

    Estimado equipo de Tomás Martínez y Asociados.
    Gracias por darnos la oportunidad de resolver a través vuestra dudas tan complejas como las que se nos plantean.
    Estoy adquiriendo una propiedad con un 25% de participación que incluye una cubierta o vuelo teóricamente de uso privativo.
    En la nota simple, no reza esta superficie, no hay comunidad consolidada ni estatutos conocidos. El acceso a esta cubierta es única y exclusivamente a través del interior de la propia vivienda en cuestión.
    Habría alguna manera de incluir, a la hora de escriturar, el registro de este uso privativo? Si fuese así, qué documentación se necesitaría y quién o quienes deberían certificarla?
    Cordiales saludos, atte
    Salvador.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Salvador:
      Es difícil darle respuesta sin ver la documentación relacionada con dicha propiedad, dado que la solución puede ser diferente según ciertos extremos del título constitutivo de la edificación, el título de propiedad, el tiempo de la edificación, etc. Ya que podría ir desde una mera subsanación de defectos hasta una reclamación a la Comunidad de Propietarios. Si lo desea, podemos ayudarle personalmente, para lo que nos ponemos a su disposición. Todos nuestros canales de contacto los tiene en nuestra web http://www.despachotomasmartinez.com. Saludos.

      Responder
  67. Monica

    Hola buenos dias!
    Tengo una terraza de 90 m2 en un primer piso y hace dos o tres años instale un tejadito de cristal anclado por una parte con hierro y tornillos y por la otra los hierros estan agarrados con obra pero sin ningun tabique ni nada, sino que hay otro cristal lateral que ayuda que no entre agua. Me lo puse porque en la comunidad hay lavaderos y cuando tienden me pongo como una sopa cuando salgo a dicha terraza. Ayer la vecina del tercero que nisiquiera le molesta estubo maldiciendo por su ventana y quiero saber cuando coge derecho dicho tejado y si se pone fea la cosa que podria hacer ya que no me hace gracia ducharme a cada vez que tienden. Una vez me dijeros que podria retirar los tendederos. Otra cosa he preguntado a un arquitecto y en el registro de la propiedad para saber de quien es la terraza ya que quiero saber lo que puedo y no hacer y me han dicho que no consta claramente en las escrituras ni de mi piso ni de la comunidad Quien me podria aclarar esto?
    Muchas gracias anticipadas

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Mónica:
      Para determinar si la terraza en propiedad suya o de la comunidad, habría que mirar con detalle toda la información disponible en escrituras, registro, catastro y gerencia de urbanismo, para ver, comparando la información de cada uno de esos archivos, la titularidad. Lo que le puedo avanzar es que, como regla general, se suele considerar que es propiedad privada si expresamente no consta un derecho de uso reconocido. De otro lado, los derechos de prescripción estriban entre los 15 y 30 años, dependiendo del tipo de reclamación del que estemos hablando. Con lo que si cuenta su favor es que si, después de haber instalado los cristales no le han hecho ningún tipo de requerimiento, puede aducir que tácitamente le han consentido la obra.
      Saludos.

      Responder
  68. Eloy

    Hola, Tengo una vivienda adosada dentro de un complejo de viviendas. Las viviendas están separadas por unos patios que hacen de caminos que las comunican entre si desde la entrada de dicho complejo. Recientemente he quitado los jardines que rodeaban parte de mi vivienda y he colocado solado de piso. Al no disponer de un desagüe para llevar las aguas de la lluvia cuando se produzcan las he llevado mediante un tubo empotrado en mi muro hacia estos patios que hacen de camino que son comunitarios, los cuales si disponen de desagües. Un vecino se me ha quejado diciéndome que esto no lo puedo hacer. Está en lo cierto este vecino? o al ser aguas de lluvia está bien lo que he hecho???.
    Gracias de antemano.
    Un saludo…

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Eloy:
      Si bien usted necesita desalojar aguas, tenía que haber solicitado previamente autorización de la Comunidad, la cual por otro lado no habría de negársela. Ahora se arriesga a que, por falta de autorización, le puedan obligar a desinstalar el tubo, es decir, por una cuestión de forma. Quizás deba adelantarse a la Comunidad, y plantear este asunto en la próxima Junta para «legalizar» su obra.
      Saludos.

      Responder
      • Daniel

        Una consulta adicional Sr. Tomás. En caso que el solado de la terraza del Sr. Eloy tenga problemas, por ejemplo que se hunda la terraza por no poner cimientos de forma adecuada. ¿Quien debe pagar los desperfectos en esta terraza comunitaria?

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimado Daniel:
          Entiendo que la comunidad, y si se considerase un defecto de la construcción, repercutido a la promotora, constructora y dirección de obra.
          Saludos.

          Responder
  69. Gemma Rullo Pijoan

    Hola.
    Tengo una planta baja con terraza, la terraza tiene una puerta que da al patio comunitario con piscina.Dicha puertaes de hierro con placas de madera.Cada año las pinto pero debido al paso del tiempo y al estar en la playa se han oxidado y están en mal estado.Aparte como dan a la zona del jardín los niñios juegan con la pelota y entran en mi terraza.Como no vivo habitualmente los niños fuerzan la puerta para ver si la pueden abrir con lo que me la han roto.Ahora la comunidad no me la quiere cambiar porque dice que es mia y tengo que cambiarla yo.Mi pregunta es quien la tiene que cambiar?es comunitaria esta puerta ya que da a la zona comunitaria y las paredes donde está la puerta y unos paneles de madera son fachada de la comunidad?
    Y otra pregunta han cambiado las barandilla de las terrazas con una indemnización del constructor que se ganó por juicio. Los propietarios de las terrazas quisieron las barandillas de material más caro y con diseño.Estamos obligados las plantas bajas que no tenemos barandillas a correr con el cargo extra que han ocasionado dichas barandillas si ellos han querido modificarlas? Cuando ya había suficiente dinero con el que dio el constructor?
    Muchas gracias
    Gemma

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Gemma:
      En respuesta a su consulta, decirle lo siguiente:
      – Sobre la puerta de acceso a la piscina desde la terraza, depende de si esta última es propiedad privada o comunitaria de uso privativo, de lo que dependerá si el deterioro debe ser resuelto por cada propietario o por la comunidad.
      – En cuanto a las barandillas, si se considera que son propiedad de la comunidad, la instalación hecha por cada propietario debió ser aprobada en Junta, o lo que es lo mismo, sin dicho acuerdo la comunidad no tiene que asumir el sobrecoste.
      – Y en cuanto al gasto de fondo de reserva, igualmente debe existir acuerdos de junta para muchos de los gastos que haya que asumir con dicho fondo.
      A partir de aquí, si no existen los oportunos acuerdos en Junta, mi recomendación es que se solicite formalmente al Administrador la convocatorio de la misma con un orden del día claro sobre estos asuntos, para que, en su caso, se puedan impugnar acuerdos u obligar a su cumplimiento en la vía judicial.
      Esperando haberle sido de ayuda, reciba un cordial saludo.

      Responder
  70. Jorge

    Buenos días,

    Una familia con 4 viviendas en la misma comunidad de propietarios (4 viviendas en total) ha construido de forma ilegal en el patio una pequeña caseta de 28 metros cuadrados. Ahora quieren vender una casa, entonces quieren o cambiar los estatutos y regular el uso de la caseta al nuevo propietario o derruirla. Lo que pasa es que al ser una construcción ilegal no podemos regular un uso de algo que no existe a ojos del ayuntamiento.

    ¿Qué solución veríais más factible y rápida?

    Muchas gracias por todo de antemano

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Jorge:
      Una cosa es la existencia de licencia de obra otorgada por el Ayuntamiento, y otra cosa distinta es la declaración de una obra nueva o la modificación de un inmueble en el registro de la propiedad. A través de un informe de un arquitecto, y con el acuerdo en Junta modificando el título constitutivo, se podría llevar adelante el reconocimiento de la caseta como propiedad privada de la vivienda en cuestión (cosas más raras hemos hecho). Saludos.

      Responder
  71. M. Teresa

    Mi vecino del primero tiene uso privativo de un pequeño patio comunitario. Yo vivo encima. Ya cuando compré el piso él tenía un tejadillo q da a mi cocina parte inferior y superior suya. Q parece ser lleva años. Todo cae en el tejadillo y tengo q limpiarlo yo con un cepillo q me he ingeniado y mi gasto de agua y productos. Se acordó en Junta comunitaria q yo Loo limpiaria cuando quisiera, pero me trae problemas ya q no les gusta se lo tire a ellos. El ruido q hace c cuando cae lluvia. Los vecinos q llaman a mi puerta para q les de lo q se cae. Inseguridad de q suban a mi vivienda a través de él…. La propietaria no lo quiere quitar. Dice q le caería todo a ella. Dice q lo puso con aprobación de vecinos de hace40 años….! Administrador dice sólo puede hacer denuncia si todos opinan igual y debo esperar a junio del año q viene….. Esta señora tiene en el patio lavadora, pila….no aguanto más. Necesito denunciar y no se como hacerlo. En Policía? Con abogado? Me supone gasto económico? Enormemente gracias Por adelantado

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Mª Teresa:
      Es la Comunidad la que debe llevar adelante las acciones correspondientes contra ese vecino, que, por lo que cuenta, está haciendo un uso prohibido del patio. Mi recomendación es que en la próxima junta plantee el problema que se tome allí el acuerdo pertinente. En el caso de que la comunidad no haga nada al respecto, el trámite sería demandar a la comunidad por su inacción, lo cual ha de hacerse mediante abogado y procurador ante el Juzgado competente. Saludos.

      Responder
      • Mª Teresa

        Perdone que nuevamente le moleste con este asunto. Contacté con administrador, me comentó que lo pueden proponer en la siguiente junta extraordinaria de julio 2016, pero si no hay mayoría de vecinos que valoren que se debe quitar ellos no harían nada. Claro, a los demás no les supone tantas molestias como a mi, y la mayoría son inquilinos no propietarios. He pensado en hacerlo de forma particular, interponer yo una denuncia en el juzgado o en policía? al propietario de esa vivienda… que me recomienda? Necesitaría abogado para este trámite?

        Responder
  72. Maria G

    Buenas tardes

    Tengo una consulta. Le agradecería me pudiera asesorar.
    Tenemos una terraza, la cual esta pagada y figura en escrituras, con lo que la consideramos nuestra, a pesar de ser tejado del vecino de abajo.
    El vecino de abajo ha demandado a la comunidad por filtraciones, y ha ganado, con lo que la comunidad tiene que levantar nuestra terraza e impermeabilizarla de nuevo.
    El asunto es que nosotros queremos proponer una mejora de pavimento, poniendo nosotros la diferencia, y la administración nos sale ahora que no podemos aunque nosotros lo queramos pagar. Que asi lo ha decidido la junta directiva de la comunidad y no hay mas que hablar.
    Podemos negarnos?? Se supone que empiezan el lunes las obras y ni siquiera hemos visto el pavimento que ellos proponen.

    Muchas gracias de antemano.

    Un saludo

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada María:
      Entiendo que es a ustedes a quien les corresponde la parte de la obra relacionada con el solado, al ser un elemento sometido directamente al uso. No entiendo la tozudez de no permitirles asumir esa parte de la obra. Si bien a priori ustedes no pueden negar el acceso a la terraza al ser obras necesarias y ordenadas, no cabe duda que en la práctica pueden hacer presión poniendo objeciones ya que quien está obligado a ejecutar las obras es la Comunidad, y es contra la que el propietario vencedor en el pleito deberá actuar si no se cumple con la resolución judicial. Saludos.

      Responder
  73. María

    Buenos dias. Tengo una duda respecto a un pequeño ático que he comprado. En escritura se lee: ático x, situado en planta y,en el edificio… ocupa una superficie construida de 39 m2 y 27 m2 de terraza y una sup constr mas elem comunes de 44 m2…
    cuando lo compré el muro que separaba mi terraza de la comunitaria no tenía puerta. Hace unos meses y tras pedir permiso a la comunidad para elevarlo x seguridad y privacidad,y obtenerlo x email en reunión, con la condición de dejarlo en las mismas buenas condiciones en que estaba, se pinta la fachada y me abren una puerta en el muro por la que accede a mi terraza, desde la comunitaria, la limpiadora sin mi permiso y por orden de presidenta de comunidad. Le pregunto al administrador y no contesta adecuadamente, pido estatutos y me dice que no hay. Dado que actualmente vivo fuera de España le digo que en cuanto regrese elevo el muro como se me autorizó. mi pregunta es: ¿es legal abrir esa puerta? el acceso, de haber obligación, ¿sería por mi vivienda y no directamente? A mi vecina de enfrente también le abrieron la puerta igual hace tiempo pero como es inquilina y anciana no se ha quejado. ¿La terraza es de mi propiedad o no? Imagino que debo mantenerla en condiciones, pero de ahí a que se acceda a la misma desde la otra terraza a la cual acceden los vecinos con una llave, me parece un abuso x parte de la persona que ha tomado la decisión de hacer la puerta, que además ni tiene llave, solo un cerrojo que se abre además desde la terraza común. Tengo previsto el regreso el año próximo y quiero solucionar esto de la manera más informada posible y, también, civilizadamente, al menos por mi parte, para no entrar en cknflicto con la comunidad.

    Respecto tb a esa finca, mi vecina, mujer enferma, de 75 años, con una pensión mínima, alquilada, lleva dos años sin salir xq no hay ascensor. Yo, por delegación, lo pedí en la última junta y se quedó en que el año próximo se decidiría. Cómo es posible que se tenga a una persona en esas condiciones? No hay manera de forzar a la comunidad a instalarlo? Muchas gracias por anticipado.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada María:
      No termina de quedarme claro si la terraza es de su propiedad o de uso privativo. En cualquier caso, no entiendo por qué motivo debe acceder a la misma el personal de limpieza de la comunidad, si, en el peor de los casos, usted al menos tiene el uso, y queda restringido el acceso salvo circunstancias especiales de mantenimiento de elementos comunes. Tendríamos que valorar con detenimiento documentación del inmueble y libros de actas de la comunidad sobre acuerdos en elementos comunes. De otro lado, me resulta impensable que la comunidad no tenga estatutos, otra cosa distinta es que el administrador no se haya molestado en obtenerlos.
      Por último, y sobre su vencían anciana, la ley obliga a la comunidad, si necesidad de acuerdo previo en junta, a la instalación de ascensores cuando, entre otras circunstancias, algún propietario tenga más de setenta años.
      Solo me queda ponernos a su disposición para tratar más detalladamente su asunto, encontrando en nuestra página web (www.despachotomasmartinez.com) la forma en que puede contactar con nosotros.
      Saludos.

      Responder
      • Maria

        Muchas gracias x su respuesta. Como le indicaba, en la escritura de compraventa la terraza es parte de la vivienda y en ningún lugar dice que sea de uso privativo. Imagino que las actas puedo requerirselas a la administración. Ya pedí los estatutos y me dijeron que no hay, así que entonces hay que atenerse a la Ley supongo. Gracias también x la información respecto al ascensor. ¿Pueden decirme cómo lo argumento en la próxima Junta? Estoy fuera de Madrid. En cuanto regrese me pondré en contacto con Vdes. Un saludo

        Responder
  74. lucia

    vivo en un bloque que somos 3 vecinos y local comercial, hay un patio que deberia haber un acceso de servidumbre desde el pasillo de la comunidad, pero el dueño del local que era el constructor no lo hizo, pero bueno el limpiaba las hierbas y las arquetas y no pagaba comunidad, no teniamos problemas, pero el hombre cae enfermo, empiezan a alquilar el local, el patio se iba deteriorando las arquetas han terminado rebosando, total derrama de 1000 euros cada uno, el local esta a la venta le comunicamos a la dueña que tenemos que habrir la puerta al patio para que no pase otra vez lo mismo, nos encontramos con que os baños del local estan en terreno de la comunidad, que los desagues de los baños van a la arqueta de la comunidad que es lo que ha provocado el atasco, que tienen 30 metros mas que los que vienen en sus escrituras y todavia dice que es suyo porque lo ha estado utilizando mucho tiempo
    Tenemos alguna manera de obligarla a abrir la puerta,
    el local no ha pagado comunidad nunca.
    saludos, por favor ayuda

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Lucia:
      Es cierto que hay unos periodos de prescripción de acciones que pueden suponer la consolidación de derechos, pero ello depende de otras muchas circunstancias, por ejemplo, si existen títulos públicos previos, el contenido de estos, y el número de transmisiones del local; habría que ver con detenimiento toda la información que hay del local para poder determinar si se está a tiempo de obligar a la nueva propiedad a realizar a las obras que necesita la comunidad. Pero hay otra alternativa a contemplar, si se considera que hay derechos de propiedad privada sobre espacios antes comunes, entonces la propietaria del local será la responsable de los daños que causen sus instalaciones.
      Si desean que hagamos un estudio más pormenorizado del asunto, no duden en contactar con nosotros; tienen más información sobre el Despacho en http://www.despachotomasmartinez.com.
      Saludos.

      Responder
      • LUCIA

        en la escritura de obra nueva y division horizontal pone:
        solar en construccion de 246 metros, describe el local de 117 metros y los 3 pisos la cuota de cada uno y que los elementos comunes se regiran por la ley 21 julio de 1960 y el art 396 del codigo civil.
        en los primeros planos viene el acceso al patio desde la comunidad, luego hay otros que no hay acceso pero el local tampoco tiene acceso, no viene ninguna puerta.
        si vamos a juicio tenemos posibilidades de ganar, cuanto nos puede suponer en dinero y tiempo, somos tres vecinos y a ninguno nos sobra
        Nosotros solo queremos tener acceso al patio porque ahora el local lo vende y no sabemos quien puede venir.
        y como no han cumplido con su acuerdo, que pague su comunidad y ya se hace cargo la comunidad de limpiar cuando haga falta.
        La base de esto es que el bloque lo hizo el vecino del 1º pero estaba a nombre del padre, ahora en la herencia el local es de la hija, y como no se hablan entre ellos lo pagamos nosotros.

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimada Lucia:
          La reclamación de pago de las cuotas de comunidad no debería ser ni muy complicada ni cara. En cuanto a los elementos comunes, debemos recopilar más información para valorar detenidamente las posibilidades de éxito y hacer un presupuesto. Vuelvo a pedirle que se ponga en contacto con nosotros de forma personal, estaremos encantados de ayudala. Saludos.

          Responder
  75. Angel

    Buenas Noches,
    Soy propietario de un piso en planta baja con patio interior comunitario con uso privativo. Los pisos colindantes tienen una pared de cerramiento y uno de sus propietarios ha abierto una ventana. Es legal este tipo de actuaciones? Puedo reclamar judicialmente esta obra? A quien debo denunciar comunidad, vecino en cuestion o los dos? Los.otros vecinos que tambien colindan pueden abrir ventanas a partir de ahora?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Ángel:
      La apertura de la venta debe ser autorizada por la comunidad, y si esta no toma las medidas adecuadas, deberá exigir en junta que se actué en consecuencia. Es decir, que la acción judicial a emprender en su caso es contra la comunidad si no adopta los acuerdos necesarios para que propietario en cuestión devuelva el cerramiento a su estado anterior.
      Por otra parte, si la comunidad no hace nada al respecto, y ningún vecino tampoco plantea queja alguna, los demás podrían entender que hay un consentimiento tácito para poder llevar a cabo obras de ese tipo.
      Saludos.

      Responder
  76. Miguel

    Buenas tardes:

    Vivo en un edificio de 8 plantas. Los dos primeros tienen una terraza en la parte trasera que son cubierta de los locales inferiores. En la Escritura de Obra Nueva describen las viviendas como «… mide en cubierta 70’00 m y en terraza posterior 82’00 m» En los estatutos, salvo las especificaciones de los locales, no hace descripción de los elementos comunes…… Ahora en una de los muretes medianeros con los otros edificios han aparecido problemas con el enfoscado, y se ha entablado la discusión sobre quién debe hacer frente a la reparación. Parte de la Comunidad no está dispuesta a su reparación por no ser elemento estructural y otra si…

    ¿Quién tiene la razón?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Miguel:
      Aventurándome en la respuesta, si se describes la terrazas como parte de las viviendas, entiendo que es propiedad de estas no un elemento común. De todas formas, y por otro lado, aunque fueran comunitarias el enfoscado, como revestimiento sometido a desgaste debería ser reparado por el propietario que utiliza la terraza.
      Saludos.

      Responder
  77. Nuria O.

    Buenas tardes,
    quisiera saber qué puedo hacer ante la situación que les planteo a continuación: vivo en un segundo piso y los vecinos de la planta inferior están haciendo un uso privativo de un patio comunitario desde hace más de dos años. El caso es que han instalado unas sombrillas en el patio que no me permiten ni tender la ropa, por no hablar de las reuniones familiares que mantienen en el patio durante todos los días del año, haciendo vida prácticamente en el patio y privándonos al resto del descanso y tranquilidad. He hablado en distintas ocasiones con el administrador del bloque e incluso se ha hecho una reunión para exponer el tema pero la situación sigue siendo la misma. Estoy desesperada………Qué puedo hacer? Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Nuria:
      Los usos de las terrazas deben respetar las normas básicas de convivencia, de tal modo que si ese uso no es adecuado la ley contempla la posibilidad de prohibirlo. Es decir, si es habitual en su edificio tender en esa fachada, las sombrillas deberían ser retiradas, o al menos compatibilizar el tendido con su despliegue. En cuanto a la estancia en la terraza, si se hace a deshora y molestado el descanso de los vecinos, también se pueden adoptar medidas legales.
      Saludos.

      Responder
      • Nuria O.

        Podría indicarme qué legislación se aplicaría para poder recabar la documentación legal necesaria y así adoptar las medidas precisas.
        Muchísimas gracias por la información.

        Responder
  78. juan

    Buenos días.

    Vivo en una vpo de régimen especial en Valencia, de 1999, debido a que el solar da a dos calles está edificado a una altura más en la principal, por lo que en la última planta hay una vivienda menos que es una terraza y que según mi escritura es de uso exclusivo.

    Las terrazas en planta baja y primer piso tienen acceso directo desde las viviendas a cada terraza de uso exclusivo.

    En mi caso no tengo acceso directo, debiendo hacerlo desde el rellano por la puerta que tiene la terraza en el lugar donde los pisos inferiores tienen esta vivienda de más.
    En su momento la promotora me alegó la inexistencia de la puerta como incompatible con el régimen vpo especial porque en ese caso se consideraba ático.

    ¿Puedo abrir puerta en la medianera de mi vivienda con la terraza?
    ¿No es obra en fachada y modificación de la terraza y por tanto y aún con la aprobación de la comunidad, ilegal por modificarla?

    Muchas gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Juan:
      Para poder abrir esa puerta necesita el oportuno acuerdo de la Junta, las consiguientes licencias, y posterior inscripción, por modificación del título constitutivo, en el Registro de la Propiedad. Es decir, se puede hacer llevando a cabo los trámites necesarios.
      Saludos.

      Responder
  79. Oihana

    Buenas tardes;

    Mi consulta es la siguiente, en el año 2004 realizamos una compra de nueva construcción de un estudio. Somos 4 alturas más bajos comerciales. El propietario del segundo piso, fue el constructor del edificio, y posee un patio comunitario de uso privativo. Dicho patio tiene una cubierta a la altura del tejado. Este señor en el año 2005 pone una segunda cubierta entre su piso, y el tercer piso, haciendo un cierre completo del patio de luces, y sacando una chimenea por la pared interior del patio hasta la cubierta del tejado, lo que provoca varias grietas en dicha cubierta y evidentemente como consecuencia cae agua y su nuevo cierre. Se le pide en reiteradas ocasiones que quite ese cierre para el que no ha pedido permiso y por supuesto la chimenea también. A lo que alega que el suelo del patio de luces no tiene tela asfáltica ni desagües y eso perjudicaría al primer piso e incluso a los bajos. Al final es un juez el que dicta su retirada. Para esto nos encontramos ya en el año 2007. La promotora, propietaria del piso justo de debajo de dicha terraza se compromete a arreglar ese suelo ya que además de ser perjudicada directamente, como promotora esta en obligación de hacerlo. A día de hoy no han solventado el problema ya que no han realizado dicha obra. Y este año en la reunión anual nos dicen que tenemos que arreglarlo con el dinero de la comunidad, ya que han pasado los 10 años!!. Tenemos obligación de correr con ese gasto cuando está recogido en el acta del 2007 que se hacia cargo ella??

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Oihana:
      Sería viable una reclamación judicial no por la responsabilidad decenal, sino por una obligación personal al tratarse de un acuerdo en Junta. Saludos.

      Responder
  80. Rafael

    Hola, ante todo gracias por el servicio que prestan. Tengo una vivienda adosada con terraza en propiedad según escrituras en un grupo de 9 casas y un local en los bajos que tiene goteras desde la construcción estando provocadas estas por 4 de las terrazas. El propietario ya compró con conocimiento de las mismas reflejándolo el anterior propietario en el contrato de compraventa. Hemos decidido arreglar las terrazas (por 2ª vez en 10 años…) pero no nos ponemos de acuerdo en como deben asumirse los gastos, si de forma comunitaria o individualmente.
    Podría ayudarme en esto?
    Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Rafael:
      Deduzco que las terrazas no son comunitarias de uso privativo, por lo que entonces, al ser propiedad individual de cada vivienda, el coste de la reparación (y de los daños causados a los locales) debe ser asumido individualmente, no por la comunidad. Saludos.

      Responder
  81. maria angeles

    me parecen muy buenos las orientaciones que dan . Como puedo exponer yo mi problema en la web gracias?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Mª Ángeles:
      Puede escribir su consulta en este mismo blog, en cualquiera de los artículos que este relacionado con la materia de su problema, o también a través del formulario de contacto de nuestra web, en el siguiente enlace: https://despachotomasmartinez.com/contacto. Además, en nuestra página encontrará más información de nuestro despacho, las áreas de trabajo y perfiles.
      Estaremos encantados de ayudarle. Saludos.

      Responder
  82. patricia gonzalez

    Buenos dias.Soy propietaria desde hace 5 años de un atico cuya terraza es un elemento comun de uso exclusivo del predio (asi consta en la escritura).
    Se ha denunciado a la constructura por poner menos paneles solares de los k tenia k haber colocado,si finalmente se ven obligados a poner el resto de los paneles k les falta podrian tener derecho a colocarlos en mi terraza?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Patricia:
      No podemos resolver su duda sin conocer la estructura del edificio en cuanto a los demás elementos comunes y características de las instalaciones. Los usos pueden ser modificados, cumpliendo los requisitos y trámites que marca la ley. Saludos.

      Responder
  83. Luis Antonio

    Buenas tardes:
    Soy propietario de una vivienda en un edificio de 14 vecinos en la que hay dos terrazas de 150 m2 cada una, 2 vecinos tienen el uso privativo.- Periodicamente tenemos que repararlas por filtraciones y logicamente cada vecino tiene que pagar de acuerdo al porcentaje de la división horizontal. Debido al altisimo coste que tiene la reparacion de tantos m2, nos propusieron cubrirlas con tejado, dejando solamente un espacio razonable para los dos usuarios actuales, pero estos se niegan rotundamente. ¿Puede, por mayoría, la comunidad hacer este tipo de reparacion ya que sería definitiva.- Gracias.- Un saludo

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Luis Antonio:
      La comunidad, en junta, puede tomar la decisión de limitar el uso de los propietarios de las terrazas, decisión, que en su caso, estaría más que justificada (ante la eventual oposición de dichos propietarios). El acuerdo correspondiente consistiría en una modificación del título de constitución de la comunidad, el cual, después de los trámites correspondientes, debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que tenga plena validez.
      Saludos.

      Responder
  84. Jose Ignacio

    Buenas.
    Dispongo de un ático desde hace 7 años de nueva construcción con una, y cito textualmente, «terraza común de uso y mantenimiento privativo»; entendiendo que esto significa el mantenimiento habitual por el uso de la terraza, y leyendo en el blog que el mantenimiento (no derivado del mal uso) del aislamiento o tela asfaltica para evitar humedades corre a cuenta de la comunidad, me he encontrado con que se filtra agua a mi domicilio por todos los puntos en común con la terraza. Esto es debido a varios factores que nada tienen que ver con el uso, empezando por los materiales de construcción utilizados (por ejemplo, en 7 años la lechada está casi extinta, responsabilidad mía de mantenimiento, entiendo), no hay tela asfáltica por los puntos de entrada a mi vivienda desde mi terraza (hay 3 puertas de acceso, con lo cual en cuanto se ha desgastado la tierra-con-poco-cemento entra siempre que caen 4 gotas)e incluso puede verse debido a una plaga de hormigas las cuales, literalmente, se han ido abriendo camino desde fuera de mi domicilio y que la comunidad ha ignorado ponerle solución por el momento(no tenían contratado ningún servicio antiplagas sin que los vecinos lo supiéramos). La penúltima vez que llovió, vino un perito del seguro de la finca a evaluar los daños por la entrada de agua, hizo un presupuesto y me indicó que primero habría que arreglar las filtraciones de la terraza, y que lo debía hacer la comunidad antes de arreglar lo del domicilio (porque se iba a volver a producir, claro). Me gustaría saber qué parte debería pagar yo y cual la comunidad para que no volviera a entrar agua (entiendo que el aislamiento de mi domicilio es cuestión de la comunidad y el mantenimiento «en general» de la terraza es cosa mía). Un saludo y gracias de antemano

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado José Ignacio:
      Está usted muy bien encaminado, poco tengo que añadirle más que darle la razón: el aislamiento de la terraza para que no filtre a la vivienda debe asumirlo la comunidad, y lo referente al solado usted. Así que debe ponerse de acuerdo con la comunidad para llevar a cabo la obra, o mejor dicho, la comunidad debe ponerse de acuerdo con usted para no agravar el daño que le están causando. Por otro lado, tanto usted como la comunidad deberían valorar si debe reclamarse al constructor/promotor del edificio algún tipo de responsabilidad por defectos en la construcción (cuestión esta a examinar más detenidamente y por separado).
      Saludos.

      Responder
      • Jose Ignacio

        Muchas gracias por la pronta respuesta. Espero que el administrador de la comunidad no se enroque en achacarlo al mantenimiento (y, por ende, hacerme responsable de todo). Un saludo y gracias de nuevo

        Responder
  85. fortu

    Buenos días.
    Vivo en un bloque con 7 plantas con 3 viviendas por planta y la planta baja tiene dos patios correspondiente a sendas viviendas. Los patios son de uso privativo con acceso por la vivienda. Están cerrados por una parte con la fachada propia del edificio y por la otra con un muro de ladrillo de 25 cms y 3 mts de altura.
    La pregunta es la siguiente: La reparación de la gran grieta que ha salido en uno de ellos y que amenaza con el derribo del muro hacia la calle, ¿a quien corresponde? Posiblemente haya que derribarlo y hacerlo nuevo reforzando la cimentación.
    Saludos cordiales.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Fortu:
      A mi modo de ver, y por el tipo de daño que tiene el muro, estamos hablando de un elemento estructural, seriamente en peligro y que cuya reparación es necesaria, no influida por el uso. Por lo tanto, creo que la reparación debería ser asumida por la comunidad. Saludos.

      Responder
  86. Judith

    Buenos días,
    Tenemos una duda en mi comunidad, los vecinos del sobreatico tienen dos terrazas de uso particular, en la cual en una de ellas están construyendo una habitación de 10 m2 aprox de obra vista con tochanas, etc… mi pegunta es si lo pueden hacer y sin pedir permiso a los vecinos? no han pedido permiso a la comunidad y los kilos y kilos de tochana los suben por el ascensor comunitario cuando creo que deberían subirlo por la fachada ya que el ascensor no es para eso y pueden estropearlo.
    Ademas, creemos que la habitación que están haciendo debería de autorizarla un arquitecto ya que es una zona habitable y puede derrumbarse, así que si el arquitecto no ha dicho nada es porque no deben de tenerlo así que supongo que no hay arquitecto…
    Por otra parte hace un par de meses paso el inspector y el arquitecto para hacer la ITV del edificio por tener mas de 40 años el edificio y considerar las reparaciones que hay que hacer en todas las zonas comunitarias y todavía no estaban haciendo las obras del sobreatico, esto puede afectar en si ahora hay que hacer mar reparaciones en las terrazas del sobreatico?
    Los gastos de comunidad se pagan a proporción de los m2 que tenga cada piso, así que supongo que el sobreatico deberá de constar que ahora tiene mas m2, no?

    Gracias!!!!

    Judith

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Judith:
      Por un lado, hay que determinar si la terraza es comunitaria de uso privativo o si es propiedad privada. En el primer caso, no se puede hacer la obra (si me apura, aunque haya consentimiento de la comunidad dado que es una importante alteración de espacios comunes que exige el cumplimiento de ciertos requisitos); en el segundo, no se precisa autorización de la comunidad, pero si debe ser comunicado el inicio de las obras para que la comunidad conozca el tipo de obra a realizar por si le afectase de algún modo. Por otro lado, si las obras causan algún daño (por ejemplo, en el ascensor) el propietario en cuestión deberá hacerse cargo de su reparación. En último lugar, deberían averiguar si la obra cuenta con la oportuna licencia y si es la adecuada, a fin de saber si el proyecto está debidamente visado y no pone en riego ningún elemento de la edificación.
      Saludos.

      Responder
  87. Javier

    Buenos días el motivo de mi consulta es el siguiente:

    La vivienda en la que resido está formada por 2 viviendas actualmente ,que eran una sola propiedad constriuida en los años sesenta , hasta que en 1985 se decidió separar horizontalmente en dos viviendas.

    La vivienda en conjunto consta de patio y azotea . Pero en las escrituras no aparecen reflejados todos los elementos , tan sólo el patio al que se accede solos por la planta primera planta . Al ser familia antiguamente los propietarios tenían asociado un uso a cada propietario (primero patio y azotea segundo piso),pero dicho acuerdo no se recoge en ningún documento ,aunque aún conservamos dicha «norma».

    El paso del tiempo ha hecho que los propietarios no seamos familia y queremos proceder a su formalización, como espacios comunes de uso privativo.

    ¿Serviría con un acta por unanimidad de los vecinos, para delimitar su uso ?

    ¿Podriamos dejar cerrado el acceso a la azotea por escalera comunitaria si igualmente lo vota la comunidad, permitiendo el acceso sólo por la vivienda del segundo?

    ¿En caso de ser posible me imagino que habrá que escriturar de nuevo?¿ podremos hacerlo dejando las cuotas de participación iguales aunque patio y azotea no sean iguales ?

    Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Javier:
      Cualquiera de las opciones que baraja son posibles, siempre que conste acuerdo por unanimidad y se lleven a cabo los oportunos trámites para inscribir los nuevos usos y accesos en el Registro de la Propiedad. Somos especialistas en este tipo de trámites, por lo que nos ponemos a su disposición para prestarles el servicio que necesitan: https://despachotomasmartinez.com.
      Saludos.

      Responder
  88. passum

    Buenas tardes.

    Algunas terrazas de mi comunidad se están desprendiendo por debajo, dejando las vigas al aire. Las escrituras de las viviendas hacen mención de las terrazas al igual que del resto de dependencias, o sea, dice que la vivienda consta de estar, aseo, terraza…

    Pregunto: ¿el arreglo del bajo de los balcones es competencia de la comunidad o solo de cada propietario?

    Muchas gracias por su tiempo. Saludos.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Passum:
      Parece que las terrazas, según nos cuenta, serían privativas, en cuyo caso el arreglo le corresponde a cada propietario. Saludos.

      Responder
  89. Arturo

    Buenos días,

    Hace diez años adquirí un ático con salida a terraza comunitaria. El resto de vecinos pueden acceder a dicha terraza por otra puerta. Se ha mudado a la finca una familia que me ha comentado su intención de hacer uso de la terraza para cenas y fiestas. Les agradecería que me aclarasen si existe alguna normativa respecto a la distancia a la que se deben situar, para evitar que monten las fiestas o cenas frente a mi puerta, que da directamente a mi vivienda y evitar la pérdida de intimidad.

    Muchas gracias.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Arturo:
      Por un lado, habría que examinar los estatutos de la comunidad, o el título constitutivo de ésta, para ver si hay alguna referencia específica al uso de la terraza. En cualquier caso, hay una norma general en la ley que prohíbe llevar a cabo actividades molestas para los vecinos, además de su derecho a la intimidad y el descanso, y que no suele ser un uso autorizado la celebración de cenas y fiestas en zonas comunes (al menos no sin acuerdo previo de la Junta de Propietarios).
      Saludos.

      Responder
  90. passum

    Buenas noches.

    Disculpe de nuevo la molestia. Si pudiera responderme esta pregunta se lo agradecería mucho.

    En mi bloque acabamos de realizar obras de rehabilitacion. Según el Decreto que lo regula, tenemos obligación de hacer publicidad al incentivo mediante la colocación de un cartel, pero no dice nada de que debamos hacer publicidad a la empresa que ha realizado las obras. La empresa ha colocado un cartel propio aparte y algo más pequeño que el del Programa en una de las ventanas del piso bajo sin nuestro permiso. Lleva ya dos meses colocado en la ventana, sin habernos ni siquiera advertido.
    ¿Esto es denunciable? ¿A quién, ante la Junta o en el Juzgado?

    Gracias de nuevo.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      La infracción podría ser doble: administrativa si se ha incumplido con el contenido del decreto, y ordinaria (para iniciar acción judicial civil) por llevar a cabo una actividad no autorizada por la comunidad. Deben decidir que herramienta les es más útil. Saludos.

      Responder
  91. VIRGINIA

    Buenas tardes. Mis padres de 85 y83 años vivien en un piso con alquiler de renta antigua desde hace 53 años. Ahora mismo en la finca solo quedan mis padres que viven en el bajo y la propietaria que vive en el 1º, teniendo un local en la planta baja y un almacen edificado. Las demás viviendas están vacias. La propietaria utiliza el patio a su antojo, ha instalado una caldera. El problema surje porque mis padres han querido instalar un aparato de aire acondicionado y la propietaria se niega a que en el exterior de la vivienda que dá al patio interior se instale el aparato. Puede negarse? cuando ella tiene puesta la caldera, cuando el patio es no privativo de esta, y es acceso a la vivienda. Muchisimas gracias. (Ahora mismo el sistema de calefacion que mis padres tienen es la antigua placa de carbón, mientras que ella se veneficia de la instalación que hizo tanto para su vivienda como su comercio). Muchisimas gracias.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Virginia:
      El problema que usted plantea es relativo a las obligaciones de propietario e inquilino (al margen de el uso de terrazas comunitarias, en las que las decisiones son tomadas por el titular de la vivienda). Dicho esto, las negativas a la instalación de un aparato de aire acondicionado o de una caldera para la calefacción pueden ser contrarias a las necesarias condiciones de habitabilidad que debe reunir la vivienda, en favor de quien la ocupa. Por ello, sus padres podrían exigir las instalaciones que comenta, pero previamente hay que examinar el contrato de arrendamiento por las peculiaridades que tienen los de renta antigua, en cuanto pudiera suponer un incremento de la renta.
      Saludos.

      Responder
  92. Yo

    Buenas noches,
    Mi problema es que tengo una terraza de uso privado Sin desague, el único desague que hay es un agujero en la pared que pasa el agua a la terraza del vecino que si que tiene desague. Por los problemas que tengo de inundaciones e pedido a la comunidad que se haga cargo de la obra y se niega , dice que eso lo tengo que pagar yo. A la terraza va a parar toda el agua de las tejas comunitarias . quisiera saber si el arreglo me pertenece a mi o a la comunidad.muchas gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Elena:
      La obra para instalar el desagüe el corresponde a la comunidad, por dos motivos: se considera un elemento estructural, y la falta de ese elemento puede causar daños por agua a otros vecinos (incluida usted).
      Saludos.

      Responder
      • Tania

        Pero sobresale 90 cm de altura, estoy dentro de mi espacio. Aún así?
        Sin tapar a nadie.

        Responder
  93. Antonio

    Debido a que una vivienda de mi Comunidad ésta afectada por filtraciones provenientes de una terraza de propiedad comunitaria de USO privativo por parte del propietario del ático superior, la Comunidad ha intentado impermeabilizar con capas de impermeabilizante y tela de fibra de vidrio ¿? Rematado con pintura también impermeable de color parecido al solado original. El propietario del ático se ha negado y pide que se cambie el solado por uno nuevo. ¿Tiene derecho a no permitir el arreglo acordado por junta?.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Antonio:
      El propietario del ático no puede oponerse al arreglo. Es más, la sustitución del solado (como elemento sujeto del desgaste por el uso) debería correr de su cuenta, no de la comunidad.
      Saludos.

      Responder
      • Antonio

        Buenas noches:
        Aclaro que las filtraciones no se deben a desgaste del solado, es posible que sea defecto de la impermeabilizacion original o debido a una obra de ampliación que realizó el vecino del ático en la que alteró ducha impermeabilizacion.

        Un saludo y gracias

        Responder
        • Antonio

          Perdón, también aclaro que puede deberse a que tras varios años la union entre las places del solado habido desapareciendo

          Otro saludo
          Pd. las posibles causas las ha propuesto un profesional especialista en impermeabilizacion

          Responder
  94. maria

    Buenas noches soy propietaria de un ático, este verano al llegar al piso observe que estaba saliendo agua por el desague de mi terraza, entiendo que tengo el uso y disfrute de esa terraza y que a su vez es comunitaria, pues ese desague recogería las aguas de lluvia y se trataría por tanto de una bajante general. Se lo comunico al presidente de la comunidad el cual se negó a darme los datos del seguro de la comunidad, para preguntar si eso estaba incluido en la póliza.Me puse en contacto con mi seguro inmediatamente se personaron en mi vivienda y me dijeron que esa bajante era comunitaria y que su desatasco correspondía al seguro del edificio y si este no estaba incluido, debería hacerse cargo la comunidad.La obstrucción de esa bajante comunitaria no solo hacia que el agua saliera por el dasague de mi terraza, sino que en el piso 2º estaba desconchando la pintura de este vecino, por el poste donde la bajante va embutida…los chicos de mi seguro se personan también en el piso de este vecino y corroboran otra vez que esa bajante que ocasiona los daños es comunitaria, y que por tanto ni mi seguro ni yo tenemos obligación de arreglar nada. Ante esa situación y como amenazaba por llover, llamé a una empresa de desatascos, al meter las gomas me explicaron que había algo obstruido a la altura del piso 2º que hacia subir el agua hacia arriba… gracias a Dios pudieron dasatrancar esa bajante, y claro me tocó pagarlo a mi, aun sabiendo que le correspondía a la comunidad de vecinos. Ahora bien el vecino del piso 2º, después de dos meses…. me pide responsabilidades a mi, para que le pinte el poste y trozo de pared, amenazandome con demandarme si en un plazo de un tiempo no le arreglo los desperfectos. Esto sería legal? Cuando tengo una carta de mi seguro donde se confirma que ni yo ni ellos, se hacen cargo de esos desperfectos. Pues no es a mi, a quien debe exigirme nada…. es a la Comunidad de Vecinos. Al igual que yo también deberia exigirles a la Comunidad el reembolso de lo que costó en su día el dasatasco de esa bajante general. Me gustaría si fueran tan amables de asesorarme o corregirme si en algo estoy equivocada, muchas gracias.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada María:
      Como bien dice, tanto el desagüe de la terraza como la bajante son responsabilidad de la comunidad, y es a esta (por si misma o a través de su seguro) la que debe asumir tanto los costes del desatranco como la reparación de los daños existentes en la vivienda del 2º piso. Le recomiendo, tanto para evitar responsabilidades con su vecino del 2º, como para reclamarla el importe de la factura a la comunidad, que la empresa de desatrancos (sino lo ha hecho ya) recoja en la factura o en un documento anexo explicación clara de los trabajos realizados, y las circunstancias del atasco.
      Saludos.

      Responder
      • Maria

        Muchisimas gracias por su respuesta, muy atentos, un saludo.

        Responder
  95. JOSE

    Hola! Quisiera hacer una consulta. En nuestra comunidad que data de 1971 se realizó una ampliación de uno de sus bajos ( ya prevista en las escrituras ) variando las cuotas de participación de los bajos no así de las viviendas. Se amplio el garaje en 400 metros cuadrados en 1992 haciendo una cubierta que es a su vez terraza de los primeros pisos. Ahora hay que repararla y hemos pedido informe jurídico y nos dice que corresponde a la comunidad del edificio aun cuando propietarios de viviendas no tengan plazas de garaje en ese bajo. Si bien aún vecina pidió otro informe a su abogado y le dijo que esa ampliación es propiedad solo de los propietarios de ese bajo y corresponde solo a ellos el arreglo. ¿Podrían aclararmelo?

    Existe una comunidad de propietarios del garaje, y cuando hay obras en el tejado o fachada del edificio, esta comunidad del garaje ha pagado su parte correspondiente.

    Hay vecinos del edificio que poseen plaza de garaje y otros (la mayoría) que no.

    En mi caso poseo ambos , piso y plaza de garaje y me da igual pagar por uno u ambos lados , pero los que no poseen plaza de garaje les fastidia tener que pagar la cubierta de un inmueble que no disfrutan.
    Ahora bien si es bien común habrá que hacerlo, el problema es que como se hizo a posteriori unos dicen que es solo de propiedad de los del garaje y otros que es de todo el edificio.

    En fin espero haberle aclarado algo, muchas gracias por su interés.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado José:
      Consultan difícil de resolver, cuando además hay varios profesionales con opiniones dispares. Para dar una solución correcta, sería necesario examinar cada una de esas obras que han hecho en la comunidad, los documentos en los que se ha recogido, forma en que se modificó (si es que se hizo) el título constitutivo de la comunidad junto con sus estatutos, distribución de los coeficientes, realidad física, etc.
      Para darle una orientación básica, la distinción entre elemento común o privado estará en la atribución de la superficie a uno u otro elemento, y en la existencia de instalaciones comunitarias en las terrazas que puedan afectar al resto de la edificación.
      Si lo desea, y para profundizar en este asunto, contacte con nosotros a través de https://despachotomasmartinez.com/contacto; estaremos encantados de ayudarle.
      Saludos.

      Responder
  96. Pablo

    Hola, quiero comprar una vivienda en Madrid centro. Esta vivienda está escriturada como 50m2 + 11m2 de terrza. Actualmente la terraza está incorporada a la vivienda, que ahora es de 61m2. No se pidiuó licencia para esta obra, que se llevó a cabo hace 9 años. Podría legalizarlo ahora? Es necesario? Otros vecinos de la comunidad también han incorporado la terraza a su pido.

    Muchas gracias.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Pablo:
      En teoría, debería declararse ese cerramiento ya que afecta a la superficie de la vivienda, con influencia en la superficie y el valor catastral. Otra cosa distinta es la práctica habitual, que no mucha gente hace la declaración formal del cerramiento. Por otro lado, tiene un coste hacer esa legalización, ya que hay que hacer uso de un informe de un arquitecto, declararla en escritura pública e inscribir en el Registro de la Propiedad. Pero ya le digo, todo esto siendo muy puristas y acatando la ley a rajatabla. No le digo más.
      Saludos.

      Responder
  97. Bob

    Buenas tardes, Soy socio de una cooperativa de VPPB en madrid y tengo asignado uno de los áticos con uso y disfrute de la terraza a la que solo se accede desde mi piso. La cooperativa nos ha cobrado un canon de un unico pago en base a los metros cuadrados de la terraza por el uso y disfrute de la misma. Es legal que me cobren ese canon? De momento lo hemos pagado para no perder el piso pero, podria reclamarse en caso de no ser legal?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Bob:
      Es la primera vez que me comentan que se cobre un derecho de uso, habida cuenta de que el usuario de la terraza adquiere obligaciones en la conservación de la misma y que el derecho no es ilimitado. Ahora bien, el mundo de las cooperativas de viviendas es muy particular; para saber si es correcto o no ese cobro, habría que examinar estatutos y acuerdos de la comunidad para saber de su legalidad. Quedamos a su disposición para ayudarle en lo que necesite, encontrando en nuestra web todos nuestros datos de contacto: https://despachotomasmartinez.com/contacto.
      Saludos.

      Responder
  98. Tina

    Buenos días,
    Vivo en un edificio de tres pisos. Según las escrituras a cada uno de nosotros nos pertenecen unos metros de terraza. Hace un par de años hice un pequeño cuartillo de aluminio para guardar cosas en mi parte. Ahora la vecina del piso inferior me dice que si lo hice con arquitectos (cosa que a mi me ha sonado ridículo, porque ni es obra, ni es grande). Me lo puede hacer desmontar? Y en el caso que tuviera filtraciones, me tendría que hacer yo cargo o la comunidad? La verdad es que no encuentro relación entre unas cosas por lo que estaría muy agradecida si me lo aclararan.
    Gracias. Un saludo.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Tina:
      Entiendo que el espacio de la terraza es de su propiedad (no un mero derecho de uso), por lo que usted puede realizar las instalaciones que desee en su espacio privativo. A partir de ahí, si la obra no requería licencia, no veo por qué debe desmontarla ahora. En cuanto a las filtraciones, si tienen origen en su espacio como propiedad privada, debe hacerse cargo de los daños que cause.
      Saludos.

      Responder
  99. Núria

    Hola.
    Acabo de comprar una vivienda, un ático, tipo dúplex. Me ha parecido entender, leyendo los comentarios, que hay la posibilidad de que la terraza sea de propiedad o zona común de uso privativo. Si es así, me gustaría saber como averiguar cual es mi caso. En las escrituras constan los metros del piso, del balcón de la planta baja y también de la terraza. No veo por ningún sitio que ponga que es bien comun de uso privado.
    Si fuese propiedad mía como si no, me gustaría conocer qué derechos tengo a modificar y quizás ampliar hasta llegar al muro exterior- que nos han asesorado que es la mejor forma de evitar las filtraciones- un cerramiento de alumnio que tiene humedades en la chapa, y el suelo de madera podrido) hecho por los antiguos propietarios hace unos 15 años). Y qué responsabilidades de reparación tengo sobre toda la terraza en general y cuales la comunidad. Me refiero a solado, muros y posibles daños en el piso de abajo, que es el mío, ya que es vivienda tipo dúplex. A la terraza se accede desde el interior de la vivienda.

    Saludos

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Núria:
      Para saber el carácter de la terraza, hay que examinar las escrituras de la vivienda y la constitución de la comunidad. Parece que, según la escritura (al aparecer en la misma la descripción de la terraza como parte del inmueble), la terraza sería propiedad privada, con lo cual puede realizar las obras que considere oportunas sin necesidad de consentimiento previo de la comunidad. Al mismo tiempo, sería de su responsabilidad la correcta conservación de todos los elementos estructurales que componen la terraza, así como de los daños procedentes de aquellos.
      Saludos.

      Responder
  100. maria

    HOla buenos días. Tengo un ático en propirdad con un aterraza en propiedad de unos 8/9 metros. con las últimas lluvias el canalón que recoge el agua del tejado del bloque y que recorre la pared de mi terraza se ha desprendido, Por lo leido en consultas anteriores creo que la reparación o sustitución por uno nuevo le corresponde a la comunidad. Le agradecería me informase. Un saludo

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada María:
      Efectivamente, ese canalón es un elemento estructural de la edificación, y su arreglo corresponde a la comunidad. Saludos.

      Responder
  101. Ernesto Gonzalez

    Hola tengo un ático con terraza privada y escriturada a mi nombre, en la azotea del edificio que tiene una entrada por el hueco de la escalera en común existen filtraciones de agua por un mal desagüe en mi vivienda, ¿ese arreglo corre por cuenta de la comunidad?, y ¿a quien corresponde la limpieza de dicha azotea para que haya un correcto desagüe?, muchas gracias.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Ernesto:
      Interpreto en su consulta, que el desagüe pertenece a la comunidad (por la azotea que tiene por encima), en cuyo caso el arreglo y correcto mantenimiento del mismo le correspondería a la comunidad.
      Saludos.

      Responder
  102. Sonia Torijano

    Hola,vivo en un primero ,mis ventanas dan a la fachada principal de mi bloque ,al igual que mis vecinos de la misma planta de los portales de ambos lados,y tenemos una terraza todo lo largo que mide esta fachada,solo el acceso esta a través de nuestras ventanas,viviendas de VPO.
    Mi sorpresa fue cuando una mañana desayunando vi a mi conserje en dicha terraza recogiendo toda la basura que ocasionan los vecinos de 5 alturas por encima de mi vivienda,el susto que me lleve fue vergonzoso al estar con vestimenta inapropiada para ajenos,llevo desde el 2008 y nunca se ha hecho ningún saneamiento de dicha zona,que yo allá visto,y encima lo hacen sin previo aviso,he puesto unas rejillas con seto (objetos desmontables)en cada terminación de mi vivienda para estar despreocupada de dicha situación tan vergonzosa,y la comunidad me ha mandado un burofax exigiéndome que las retire en un plazo de 10 días,ademas tengo dentro de mi vivienda la instalación de luz de dicha terraza y enchufes exteriores de esta exclusivamente acoplados a mi cuenta de luz,desde dicho hecho la limpieza,conservación e higiene de esta la he llevado a cabo habitualmente por la demasía de basura arrojada por mis vecinos.que debo hacer? gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Sonia:
      No me queda claro si usted tiene acceso a la terraza (una puerta por la que pueda entrar y permanecer en ella, haciendo uso de la misma), o si solo tiene ventanas a efectos de luces y vistas. Si es el primer caso, y no habiendo hecho una instalación fija, el derecho de uso le ampararía para tener los setos que comenta; en cambio, si no tiene acceso directo (y por ello la comunidad se ocupa de la limpieza de la terraza), pueden obligarle a retirar esos objetos, si bien puede exigir que se le informe de días y horarios de las labores de limpieza para que se respete su intimidad.
      Saludos.

      Responder
  103. Javier

    Estimado Tomás:

    Tengo dos dudas respecto a nuestra comunidad, la primera es que uno de los propietarios de un piso es a la vez dueño de los bajos del edificio, a estos bajos se accede por una puerta exterior de la comunidad, por lo que el propietario alega que solo tiene que pagar los gastos del seguro comunitario y ninguno de los gastos comunes de la comunidad, teniendo en cuenta que tiene una salida de agua con grifo en su local otros vecinos consideran que si ha de pagarlos, puede decirnos quien esta en lo cierto?

    La otra duda es que la comunidad tiene adosados sendos edificios viejos a sus laterales, uno de los edificios tienen una fachada muy antigua y muy deslucida cada vez que llueve llena de arena y cascotes las terrazas de nuestra comunidad por la erosion y muchos de esos materiales se cuelen por nuestros desagues con el peligro de obstrucción hay alguna forma de instar a la comunidad vecina para que repare su fachada?

    Por otra parte quiero felicitarle por este página tan didáctica y amena.
    Saludos cordiales

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Javier:
      Habitualmente, salvo que los estatutos de la comunidad digan expresamente lo contrario, lo locales no participan de todos los gastos de la comunidad; les corresponde aquellos relacionados con el seguro de la comunidad, y obras y mantenimiento de la fachada y cubiertas. El que tenga servicio de agua, el local debe hacerse cargo de su consumo.
      En cuanto a los daños que les causa la edificación continua, efectivamente pueden exigirles que realicen las reparaciones necesarias, ya que de otro modo serán responsables de las consecuencias de esa falta de mantenimiento.
      Le recordamos (y a todos aquellos que nos leen) que prestamos servicios a comunidades (digo esto porque por sus preguntas deduzco que no tienen quien se ocupe de su asesoramiento y gestión), servicio de alta calidad y precio competitivo. Si se encuentra en la Comunidad de Madrid, contacte con nosotros a través de https://despachotomasmartinez.com/contacto.
      Saludos.

      Responder
  104. Mila

    Vivo en un bajo con un patio de uso y disfrute mío y solo se puede acceder a este patio pasando por mi casa. En el ático van a hacer una obra y quieren para facilitar y ser mas barato, hacer desde mi patio, pero claro, estarán por mi casa durante una semana o mas, y yo no puedo estar en casa para vigilar. El presidente de la comunidad me dice que tengo la obligación de dejar pasar a lo personal, incluso diciéndome que me coja unas vacaciones para poder estar en casa. ¿tiene la comunidad derecho de obligarme a dejar pasar ?
    Saludos

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Mila:
      Al tratarse de un espacio propiedad de la comunidad, y hablando de unas obras necesarias en beneficio de la edificación, entiendo que debe permitir el paso a la terraza. Saludos.

      Responder
  105. Noé Henríquez

    Estimados señores:
    Vivo en un bajo con un patio, que según los estatutos son de propiedad común pero uso privativo. Además, los propios estatutos establecen que en caso de que se construya en el patio debe ser de tal manera que el piso superior (solo son dos plantas de edificio con dos vivienda por planta) pueda hacer aprovechamiento y construir tambien encima.
    En mi caso, los anteriores propietarios ampliaron la solana hacia el patio, ampliando la cocina. La vecina de arriba, tambien construyó su cocina en el mismo espacio.
    El problema ha venido ahora, ya que el muro exterior de dicha construcción está agrietado y ha ocasionado filtraciones en mi vivienda, que tambien vienen de un pequeño techo que quedó de la antigua solana y que está justo en medio de los dos patios.
    Mi seguro no hace la reparacion, ya que se trata de filtraciones, y me dice que debe ser la comunidad quien lo repare, pero la comunidad, que carece de seguro, dice que es una edificación particular y que ellos no se hacen cargo.
    ¿A quien correspondería la reparación de esa pared exterior que me está afectando?. Gracias. Un saludo.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Noé:
      Bajo mi punto de vista, y dado que hablamos de fachadas (con independencia de quien hiciera la obra), estoy de acuerdo con su seguro y creo que debe ser la comunidad quien asuma la reparación.
      Saludos.

      Responder
  106. Manuela Ávila

    Buenas tardes,

    Yo resido en una comunidad que data del año 2007. En su día, la constructora no hizo acceso a la zona donde se encuentran las antenas de la comunidad. Solamente es posible acceder a dicha zona a través de mi balcón.
    Mi pregunta es, ¿existe obligación por parte de la constructora de facilitar un acceso común a esta zona, o está dentro de la legalidad que se acceda a través de mi balcón exclusivamente?

    Un saludo, y muchísimas gracias por su atención.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Manuela:
      A falta de ese acceso directo a las antenas, es de suponer que en el título constitutivo ya se contempla esa circunstancia, y que, por tanto, siendo su terraza comunitaria y único acceso a las antenas, debe permitir ese acceso. Por otro lado, no veo viable demandar a la constructora, dentro de la responsabilidad decenal, que lleve a cabo la obra para el acceso directo del que hablamos. Saludos.

      Responder
  107. ALALIA

    Buenos días.
    Tengo una duda sobre la propiedad de las terrazas.
    En las escrituras originales del edificio donde vivo solo se menciona una terraza: “perteneciente al piso primero derecha”.
    La casa es muy antigua y las ventanas de la parte trasera del piso primero izquierda, daban a ras de suelo. Hace bastantes años, se hizo un pequeño muro por seguridad para ese vecino en un terreno que no tenemos claro si era nuestro o del ayuntamiento, pero que no sabemos si figura en alguna parte.
    Posteriormente, se reformó la casa y se hizo un muro con una verja para cerrar esa zona y quedó un pequeño patio al que sólo se puede acceder a través de la ventana del primero izquierda. De todas las reformas y filtraciones se ha hecho cargo la comunidad y de la limpieza del patio el vecino del primero izquierda.
    Nuestra sorpresa viene cuando el nuevo propietario del primero izquierda nos enseña unas escrituras en las que se menciona esto: «Es ANEXO a esta vivienda la terraza situada en la fachada posterior u Oeste, con una superficie útil de xx metros cuadrados.»
    Según él, pone claramente que la terraza es suya y quiere solicitar sustituir la ventana por una puerta para poder acceder a la terraza y probablemente utilizarla en un futuro para tener un perro, y colocar algunas sillas, mesas o incluso una pequeña pérgola o toldo
    .
    Quiero saber que implica la palabra “Anexo” y de quién es esa terraza. Los derechos que tiene él como propietario y nosotros como comunidad. Y si puede hacer todo lo que tiene pensado sin el permiso de los vecinos.

    Gracias y un saludo

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Alalia:
      La impresión que me da es que las terrazas no son comunitarias, sino privativas. Si me resulta extraño que por un lado en el título constitutivo solo se haga referencia a la terraza del 1º derecha, y después aparezca ese anexo del 1º izquierda. Quizás habría que indagar por donde sale esa descripción de la terraza del 1º izquierda. Por lo demás, recordar que el propietario de la terraza, al usar su terraza, debe respetar en todo caso unos mínimos en la convivencia con el resto de sus vecinos.
      Saludos.

      Responder
      • alaia

        Gracias por la rapidez!
        Quisiera saber si en el caso de no encontrar como se ha pasado de una descripción a otra, cuál de las 2 escrituras tendría validez?
        Y en qué registro podríamos preguntar si hay alguna escritura intermedia?
        Esa terraza da a un bajo y ha tenido varias filtraciones que ha pagado la comunidad. Si la terraza fuera suya, debería haberse hecho cargo él de las reparaciones? Y si así fuera, se le podría reclamar el reembolso de lo pagado hasta ahora por la comunidad?
        Gracias y un saludo.

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimada Alaia:
          Nos es fácil el paso de una descripción a otra (por no decir imposible, salvo que haya habido un error de por medio, a subsanar), por lo que habría que acudir al Registro de la Propiedad a contrastar toda la información. Los gastos de reparaciones le corresponde, con carácter general, al propietario, y, por ende, podría plantearse reclamar ese reembolso.
          Saludos.

          Responder
  108. Noemí

    Hola, muy buenas.
    Vivo en un primer piso el cual tiene una terraza comunitaria de uso exclusivo privativo. En los estatutos de la comunidad està reflejado que està aprovada la instalación de pérgolas, todo y que se tiene que votar en reunión el «cómo» ha de ser esta. Yo desconocía esto último y, viendo que el vecino del ático, que dispone de otra terraza de las mismas características, se ha colocado una, yo dí por sentado que estaban permitidas y que no debía pedir permiso para ponerla.
    La cuestión es que empecé a montarla y una vecina se quejó de que le tapaba las vistas. Yo dejé de montar a la espera de hacer una reunión, y en ella se voto y salió que no me permitían poner esta pèrgola.
    Mi pregunta es, si la pérgola que instalo no está anclada al suelo, es desmontable sin más herramienta que una llave inglesa, no està cubierta, y únicamente enganchada mediante tornillo al techo del balcón del segundo piso (es decir, no está anclada a la fachada ni pasa de la altura màxima permitida, no molestando al vecino del segundo, más que la pérdida de vistas), ¿hasta qué punto me tiene que decir la comunidad a mí la pèrgola que he de poner, si la instalación está ya permitida? ¿Qué puedo hacer ahora? ¿Puedo hacer caso omiso al resultado de la votación y seguri montando la pèrgola que más me interese a mi?
    Mi comunidad está formada por dos bloques que comparten un jardín comunitario, y en otra de las terrazas del primero, pasó lo mismo, sólo que a ellos les dieron permiso para ponerla en una reunión (són dos comunidades diferenciadas que comparten zona ajardinada) y después el vecino del segundo, al ver que le tapaba las vistas, se quejó. El vecino del segundo le puso una denúncia en el ayuntamiento y este dictaminó que archivaba el caso porque la pérgola no era susceptible de necessitar permiso de obras, dado que era abierta, desmontable y no creaba más metros útiles a la vivienda. ¿Entiendo que yo estaría en el mismo caso?
    Muchas gracias.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Noemí:
      Si los estatutos prevén que el modelo de la pérgola debe ser aprobado en Junta, debe entonces presentar su propuesta en ella; el hecho de que necesite herramientas para desmontarla presumo que, de un modo u otro, lleva una instalación. Por otro lado, como argumentos a su favor, habría que revisar en que condiciones el otro vecino que menciona instaló su pérgola, si lo hizo o no con consentimiento de la comunidad, o si este fue tácito, y, por ende, puede beneficiarle a usted; y sobre la protesta de la otra vecina, ¿qué vistas le tapa? (poder mirar hacia abajo no es una servidumbre a respetar, cuando además está autorizado en estatutos la instalación de la pérgola que obviamente llevará una limitación de esas «vistas»). Sobre lo ocurrido en la otra comunidad, en nada el afecta a usted, pues son cosas distintas las autorizaciones de la junta y las licencias de obra, que son permisos administrativos que conllevan el pago de una tasa.
      En resumen, a usted no le pueden negar la instalación de la pérgola, pero si pueden condicionarle el modelo de la misma, siempre que las condiciones tengan que ver con una uniformidad con la estética de la comunidad. Si sigue adelante sin el correspondiente acuerdo de la junta pueden pasar dos cosas: que la comunidad la demande, o lo deje estar.
      Saludos.

      Responder
      • Noemí

        Hola de nuevo.
        Muchas gracias por la respuesta. Tengo nueva información que no conocía, y es que esas «condiciones», me las habían dicho de viva voz los vecinos que precisamente se oponen. Pero es que resulta que hoy he ido a la gestoria que nos lleva la comunidad, me ha enseñado una de las actas acordadas en junta al principio de constituirse la comunidad y resulta ser que:
        1- me manifiesta que no hay estatutos.
        2- cuando se formó la comunidad, hicieron una serie de reuniones en las que adoptaron diversas autorizaciones y, al respecto de las pérgolas manifestaron (y está aprobado por ellos mismos) que en las terrazas se permitía la instalación de pérgolas, con el único requisito que no se anclaran al suelo para no dañar la tela asfáltica.
        Es decir, y entiendo yo (y corríjame si me equivoco) que me marearon la perdiz para intentar conseguir que la pérgola que instalara no les tapara la vista de la piscina comunitaria, y fuera de su gusto, no del mío, alegando que para instalarla debía primero hacer una reunión comunicandolo y segundo, restando la autorización a la opinión de los vecinos, cuando (por lo que yo entiendo), nisiquiera hubiera hecho falta hacer una reunión para discernir un posible resultado, dado que esta autorización ya existía préviamente en acta, y mucho menos, refrendarla a votación que, por cierto, el resultado ha sido de 8 votos a favor y 8 en contra (¿como se interpreta esto último?).
        La gestoría me ha dicho que esta votación no era vinculante y que simplemente sirve para dejar constancia de la opinión de los asistentes. Y entonces digos yo, ¿no hubiera sido más sencillo decirles a los vecinos que les tapa «las vistas» que no podían exigir ninguna reunión al respecto puesto que la instalación de pérgolas en las terrazas está autorizada desde el principio de constituirse la comunidad y que si querían algo que lo hicieran directamente conmigo? La reunión fué bastante acalorada y realmente, hubiera preferido ahorrarmela (aunque por otra parte, le saco el lado positivo, y es que en momentos como el vivido, acabas conociendo realmente a algunas personas que, de otra manera, sólo te enseñan la cara amable, cuando en realidad no són «tan buenas» (opinión personal).
        Muchas gracias.

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimad Noemí:
          Todo lo que cuenta es bastante extraño, y hace dudar de la necesidad de solicitar autorización previa para la instalación de la pérgola. Para ser atinados en la solución y evitarle problemas en el futuro, deberíamos examinar libros de actas y demás documentación de la comunidad, consultando la constitución en el Registro de la Propiedad. Si tiene interés en que le hagamos una informe detallado al respecto, nos ponemos a su disposición, con mucho gusto, pudiendo contactar con nosotros en https://despachotomasmartinez.com/contacto.
          Saludos.

          Responder
  109. carmen de castro

    Filtraciones agua lluvias a vecino bajo atico: En terraza de atico de uso privado tendremos que realizar una reparacion integral pues el origen de las filtraciones según informe de arquitecto proceden de mal estado de tela asfaltica.Sameos que la derrama para asumir el gasto será a cargo de la CP, pero
    pregunta : la CP la integran 28 viviendas y 105 garajes cuyo propietarios la mayoría solo lo son de garage y trastero pero no de vivienda, deben asumir la derrama todos los propietarios tanto los de viviendas como los de garajes y trasteros o solamente los propietarios de viviendas ?. Muchas gracias.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Carmen:
      Depende de si hay constituida dos comunidades (una para las viviendas y otra para el garaje), y el contenido de los estatutos de estas, partiendo de la base de que a los garajes que están en los sótanos de la edificación les afecta la cubierta de la misma. Si necesita un informe extenso al respecto, examinando los documentos existentes al respecto, puede ponerse en contacto con nosotros a través de https://despachotomasmartinez.com.
      Saludos.

      Responder
  110. Antonio Manuel Perez Santiago

    Hola me gustaría saber si se puede utilizar parte de la comunidad para agrandar los cuartos de baños como han echó varios propietarios.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Antonio:
      Sin al menos acuerdo de la Junta al respecto (no voy más allá en la necesidad de elevación a público e inscripción en el Registro), la obra es ilegal. Saludos.

      Responder
  111. Silvia Hernández

    Buenos días,

    Muchas gracias por atender esta pregunta.

    Soy propietaria de un ático y la terraza es comunitaria aunque de uso privativo de los propietarios de los áticos.

    En la terraza hay unas 4 vigas decorativas que van de lado a lado de la terraza en la parte superior de la misma, justamente en la zona delantera, es decir, en la zona que da a la calle. Desde la calle se pueden ver las vigas perfectamente y el perito ha dictaminado que no son estructurales sino decorativas y que pueden ser retiradas.

    El problema es que con el paso del tiempo (unos 40 años) se han agrietado y estropeado y hay riesgo de desprendimiento.

    La Comunidad procedió a su mallado para evitarlo y encargó un informe al perito para ver cúál era la mejor solución.

    Pese a ello, en la Junta muchos propietarios dijeron que la reparación o eliminación de las vigas (muy costosa) debía ser sufragada solamente por los propietarios de los áticos, al tener nosotros que conservar la zona comunitaria de terraza. Insisto en que la función de las vigas es decorativa del edificio, porque se ve desde el exterior y se colocaron cuando éste se construyó.

    ¿Podrían ayudarme?

    Muchas gracias,
    María

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Silvia:
      Posiblemente esta sea la consulta cuya respuesta me resulta más complicada. Como habrá podido leer a lo largo del blog, las labores de conservación de las terrazas son compartidas en función del tipo de elemento que tratemos. En su caso, tengo dudas:
      – a favor de que el coste de reparación lo sufrague la comunidad: son elementos existentes en todas las terrazas, constituyen un elemento de la fachada, elemento que es comunitario, y ya se han realizado actuaciones (el mallado) a costa de la comunidad, lo que daría a entender que ha asumido esa responsabilidad;
      – en contra: que se trate de un elemento meramente decorativo, y dejen a cada propietario que decida individualmente que hacer (unos podrán quitarlas, otros no, otros pintarles de colores, etc). En base a esto último, si la comunidad exigiese una actuación unitaria, estaríamos hablando de un elemento de fachada, comunitario, que afecta a la estética del edificio.
      Sería preciso analizar los títulos de constitución de la comunidad para ver la descripción exacta de esas vigas, lo que nos permitiría terminar de cerciorarnos en la respuesta. Nos ponemos a su disposición a través de https://despachotomasmartinez.com para cuanto necesite.
      Saludos.

      Responder
  112. Alejandro González

    Soy Presidente de una comunidad de propietarios, tengo dos problemas:
    1) El dueño de un local no deja entrar al presidente con un notario y un aparejador para estudiar una avería en desagüe común. El presidente además quiere estudiar los elementos estructurales, los cimientos, los pisos, los patios de uso privativo del dueño del local, etc. todo zonas comunes o propiedad de la Comunidad ¿Hay normas o sentencias al respecto para que el dueño del local no niegue la entrada en su local al presidente? Y además deje entrar al notario y al aparejador para hacer un estudio de los elementos en copropiedad?
    2) Un propietario de un ático con terraza como dice las escrituras de constitución. Además no figura en la escrituras de constitución nada sobre el uso privativo. Entiendo que las escrituras le concede la propiedad de la terraza porque no dispone derecho alguno en el uso privativo. El problema ha surgido porque la terraza filtra agua de la lluvia. El terrazo se ve estropeado y levantada el mortero de la junta de dilatación ¿Quién debe reparar? ¿Quién debe pintar interiormente los muros de la terraza? ¿Quién debe pintar la terraza con pintura de azotea y malla para que no filtre? ¿ o Quién debe cambiar el piso terrazo?. Además el dice que si se pinta no puede prohibir a su esposa o familia que entre con tacones a la terraza. ¿Qué hacer y quién debe arreglar la terraza?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Alejando:
      A la primera cuestión, el propietario del local tiene obligación de permitir el acceso para cualquier actuación sobre elementos comunes, de otro modo, habrá de asumir las consecuencias de no hacerlo, por ejemplo, de los costes de reparación de daños que se ha ocasionado o han aumentado por no permitir a la comunidad acceder con anterioridad. Dado que hay acta notarial al respecto, habrán de plantearse acudir a la vía judicial para que se ejecute dicha obligación por la fuerza.
      A la segunda, habría que ver con exactitud el contenido no solo de la escritura de constitución sino también del título de propiedad de la vivienda. Suponiendo, como dice, que la terraza es propiedad privada, la mayor parte de las reparaciones a las que alude le corresponden a ese propietario, y, correlativamente, no se le puede limitar la forma en que usa de la terraza.
      Saludos.

      Responder
  113. juan carlos garces anso

    Buenas tardes , mi pregunta es si se puede cerrar un patio de interior cuando la propiedad de dicho suelo es privada con escritura .
    El caso es el siguiente , resulta que voy a instalar un bar en un local de mi propiedad , que da a la parte de atras con un patio de luces , el cual dice un familiar que es propiedad privada suya. Siempre se ha pagado la limpieza de dicho espacio entre todos los vecinos de la comunidad, y ahora resulta que me encuentro con que le ha aprobado el arquitecto de mi ayto un proyecto para cerrar el patio interior , adheriendolo a un local suyo .
    Y ademas ha presentado alegaciones a mi solicitud de instalar una salida de humos para el a/c. entiendo que sin más informacion es complicado pronunciarse , pero mi duda es si aunque fuera propiedad privada podria hacer el cerramiento de esa planta.
    gracias de antemano

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Juan Carlos:
      Mención a parte de que sea dudoso que ese patio sea propiedad privada (por la descripción que hace), en cualquier caso es una obra que necesitaría de una comunicación previa a la comunidad de propietarios, al afectar, de un modo u otro, a elementos comunes (las luces, vistas, fachadas, etc).
      Saludos.

      Responder
  114. Albert Perez

    Buenas tardes, soy propietario de unos bajos de una comunidad con varias plantas en la que, en la escritura de compra-venta de todos los propietarios, se prohíbe expresamente que las vallas que separan los jardines entre sí y las que separan los jardines de las calles se cubra con ningún tipo de material, a no ser que sean con plantas. Si todos los propietarios de bajos deciden poner un seto artificial, ¿podemos hacerlo?. Si algún propietario de los pisos superiores se niega al cambio ¿puedo impedirlo?. ¿Debe cambiarse la escritura pública para soslayar la prohibición?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Albert:
      Apelando a la cordura, si lo que se instalan son plantas artificiales, se estaría cumpliendo con las normas comunitarias (exigir que sean naturales me parece exagerado). Como ya está prevista esa instalación, no necesitaría una autorización previa de la comunidad, ni el resto de vecinos deberían ponerle objeción alguna.
      Saludos.

      Responder
  115. Enrique

    Soy propietario ( hace 15 años)de un 1er piso con con uso privado del espacio del patio de luces, cuando compre el piso ya tenia un tejadillo (instalado por lo menos 10 años antes). Ahora el presidente de la comunidad me esta mareando para que saque el tejadillo. Ruego sus comentarios pues quiero hacer uso de mis derechos para no sacarlo. Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Enrique:
      La instalación del tejadillo debió ser autorizada en su momento, habría que revisar las actas de las Juntas de Propietarios. En defecto de estas, podría alegar que hubo un consentimiento verbal, demostrado por el hecho de que en 10 años no se ha cuestionado la obra.
      Saludos.

      Responder
  116. Elena

    Buenas noches, tengo una duda , vivo en una comunidad de adosados, los cuales tienen una pequeña terraza que da a las zonas comunes. Mi vecino, en su terraza se ha hecho una obra poniendo una bancada de granito y chapando con azulejo una parte de la pared, instalando un fregadero y la lavadora, vamos un lavadero, pero abierto. Eso es legal, lo comento porque es un vecino que todo lo que hacemos los demas le parece mal, e incluso me ha hecho retirar unas estanterías desmontadas que habia dejado unos dias en mi plaza del garaje. Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Elena:
      Para realizar esa obra debe de tratarse de una terraza propiedad privada, no comunitaria, ya que de otro modo la obra sería ilícita. Habría que consultar la documentación de la finca para poder alcanzar una conclusión.
      Si lo desea puede contactar con nosotros a través de la web http://www.despachotomasmartinez.com.
      Saludos.

      Responder
  117. Pablo

    Hola , soy propietario de un piso que tiene una terraza de uso exclusivamente mio.al igual q los demás primeros.Hace 2 semanas puse un seto artificial por todo su perímetro 18metros.debido al viento hoy a vencido la parte frontal de la valla tirándola literalmente al suelo , llevándose la parte frontal de la valla de mi vecino de al lado. Esos daños quien los paga el seguro de mi casa o el de la comunidad? Muchas gracias.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Pablo:
      Más allá de si es usuario o propietario de la terraza, el responsable último de los daños causados es usted dado que el origen está en un elemento de su propiedad. Mención aparte está el funcionamiento de las compañías de seguro, que exigen la reparación previa por la parte propietaria del inmuebles antes de satisfacer el coste de la misma.
      Saludos.

      Responder
  118. mofe

    Buenos días,
    vivo en una finca donde el ático tiene más terrazas que las escrituradas y al mismo tiempo (como la escritura es incorrecta) paga menos por que su coeficiente es menor al real. Ahora se ha puesto a arreglar terrazas cada dos años (impermeabilizando, racholas, etc…) ¿Los vecinos debemos pagarlas todas?¿solo las escrituradas? ¿solo las que entran por su coeficiente?
    Muchas gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estima Montse:
      En su caso no creo relevante si todas las terrazas están correctamente escrituradas (en cuanto a superficie), si la naturaleza de las mismas, ya que lo que afecte a una, le afecta a los demás. Es decir, que si las escrituradas son comunitarias, de todas los gastos a cargo de la comunidad, si son privadas, de todas los gastos a cargo del propietario.
      Por otro lado, quizá en su comunidad deberían plantearse actualizar los coeficientes de participación.
      Saludos.

      Responder
  119. mayte

    Hola,
    en la finca tenemos el único acceso a la terraza de antenas que pasa por dentro del ático. La puerta de esta es muy bajita (un tercio de alta de una normal), pero siempre ha sido así. Los nuevos propietarios han pedido el cambio de puerta o poner una escalera exterior (desde otra de sus terrazas) para facilitar el acceso ya que alegan que les cuesta salir por la puerta que hay. ¿Este cambio lo tenemos que hacer los vecinos? Dicen que ellos acceden (muy, muy pocas veces) para hacer la limpieza del espacio o por si la antena falla.
    Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Mayte:
      Tal y como lo describe, la decisión de instalar la puerta y la escalera, además de soportar el coste, le corresponde a la comunidad.
      Saludos.

      Responder
  120. cristina

    Buenos días,
    Tengo una duda, soy propietaria de un ático, el cual en la escritura consta que una parte de la terraza comunitaria es de nuestro uso exclusivo (esta así descrito) lo hemos cerrado con un cerramiento ligero, el cual no afecta a la estructura del edificio, solo delimita la superficie total de la terraza. Puede la comunidad obligarnos a sacarlo? tenemos derecho de delimitar la superficie a través de alguna solicitud legal que lo permita?
    Muchas gracias.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Cristina:
      El cerramiento de la terraza no puede realizarse sin autorización previa de la comunidad a través de su junta, dado que usted tiene el uso pero no la propiedad. En cuanto a la delimitación del espacio, no entiendo bien a que se refiere, pero en cualquier caso necesitará del acuerdo de la junta al respecto.
      Saludos.

      Responder
  121. Jordi Cano

    Estimado,

    Estamos pensando en adquirir un ático, pero al ir a firmar las arras hemos observado que en las escrituras no aparece la propiedad de la terraza, ni el uso exclusivo de de esta.
    La terraza en cuestión solo es accesible desde el piso y aparece en las escrituras como linde del piso. Analizando otros aticos de la comunidad, todos aparecen de la misma manera (sin mención a propiedad ni al uso de las terrazas, pero como lindes de los pisos).
    En este caso, podemos asumir que el uso es exclusivo de los propietarios del atico? Que posibles problemas podriamos tener por no tener este punto definido en las escrituras? Existe alguna manera de establecer claramente que solo nosotros podemos tener uso exclusivo de la terraza?

    Muchas gracias por la respuesta

    Jordi

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Jordi:
      Si solo se tiene acceso a la terraza por medio de la vivienda, entonces le correspondería el uso de aquella. Seguramente encontrará más detalles en el título constitutivo de la comunidad, en el que debería venir previsto los pormenores de ese uso.
      Saludos.

      Responder
  122. Mike

    Hola

    Acabo a comprar un baja con terresa de uso privado . Quiero instalar valla de madera syntatica aredor del terrasa , al mismo altura de mis ventanas de dormitorias , para tener privicidad . El comunitario me comento que no se puede instalar mi valla mas alta de la altura que existe , pero porque el suelo es elevada del parte exterior y es pasello del cummunidad , la altura que existe no es suficiente y uquier persona que pasa puede tener vistas directas a todas de las 4 hibitaciones de mi piso .

    Que hago? Continue con mis vallas de madera de la altura resonable para crear esto privicodad ? O no se puede ???

    Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Mike:
      Para instalar la valla necesita autorización de la Comunidad. Ahora bien, si se la deniegan, y su pretensión es conforme a derecho, es decir, se trata de preservar su intimidad, podrá acudir a un Juez para obtener el consentimiento para hacer la obra.
      Saludos.

      Responder
  123. Alan

    Buenas tardes,

    En mi comunidad se han producido varios robos y al parecer el acceso a las viviendas se ha realizado por los jardines/patios de los bajos de uso exclusivo, por donde han escalado a pisos superiores ya que los bajos cuentan con rejas… Algún vecino esta planteando la instalación de focos en la fachada del edificio para alumbrar los jardines de uso exclusivo e incluso la instalación de cámaras.

    Es posible eso, la verdad es que me parece que atenta contra la intimidad de los que vivimos en los bajos.

    A la espera de su respuesta aprovecho para enviarles un cordial saludo.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Alan:
      A mi parecer esas instalaciones en la fachada deberían contar con la autorización de la Comunidad. Además, y como bien dice, según la orientación que se de las cámaras, podrían vulnerarse derechos de los demás vecinos.
      Saludos.

      Responder
  124. Emjay

    Estimado,

    Tenemos una terraza que esta accesible directamente desde nuestro piso atico. En el contrato de la compra esta terraza fue incluido en las listas de los elementos de la propiedad. En la hacienda estamos pagando el 7% del espacio comun que mas o menos corresponde al tamaño de dicha terraza. Segun asi, esta terraza todavia se considera propiedad comun con uso privado?

    Gracias de antemano.
    Emjay

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Emjai:
      Si la terraza es propiedad común, la descripción en el contrato de compraventa (entiendo que privado) sería errónea, lo que el hecho de pagar el impuesto correspondiente a la transmisión no lo subsanaria, ya que sólo tiene en cuenta el precio pactado.
      Saludos.

      Responder
  125. Josmordia

    Buenas noches te describo mi problema,
    He comprado una vivienda con tres pisos unicamente, siendo el patio interior de uso del vecino de abajo, todavia no se si es comunitario o privativo, la cuestion es que el nos ha dicho que va a poner una montera fija mas un toldo, nosotros no estamos de acuerdo y el otro vecino dice que le da igual, el vecino de abajo nos ha comentado que aunque nosotros no estemos de acuerdo lo pondra porque eso es suyo, mi cuestion es ¿siendo comunitario de uso exclusivo si nos negamos podria ponerlo? Y la segunda ¿si es privativo y nos negamos podria ponerlo?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Josmordia:
      Si el espacio es propiedad de la comunidad, el vecino del bajo no puede hacer la instalación sin autorización previa. Si fuera propiedad privada, según las características de la obra (porque limite algún derecho o servidumbre), quizá podría plantearse alguna objeción.
      Saludos.

      Responder
  126. NUR

    Buenas tardes
    Vivo en un bajos ytengo al lado del balcon una zona de tierra y maleza que es de la comunidad,en el año 20o2 solicite a la comunidad hacerme cargo de ese trozo,habilitandolo para mi disfrute y la comunidad me lo cedio,ahora en 2015 hemos decidido realizar las obras,y la comunidad ha cambiado de padecer y no quieren que se realice,pueden hacerlo?despues de a ver pasado 13 años?
    Saludos.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Nur:
      Esa autorización es revocable, máxime si usted no ha llegado a disfrutar de ese espacio (por lo que entiendo de su consulta, al decir que ahora va a realizar las obras). De otro modo, si se podría plantear una discusión con la comunidad si ha llegado a tomar posesión física del lugar.
      Saludos.

      Responder
  127. maria

    Buenos días;
    Me estoy planteando comprar la planta alta de un bungalow que tiene una parcela de 150 metros desde donde se accede a la vivienda por una escalera exterior en la fachada. La parcela está cercada.
    La planta baja del mismo bungalow es de otro propietario que accede por otra puerta y que no tiene ninguna ventana ni acceso a esta parcela. El bungalow consta únicamente de estas dos plantas y forma parte de una comunidad de vecinos junto a otros bungalows que no tienen estas mismas características.
    Mis preguntas son las siguientes:
    – ¿Podría modificar esa escalera exterior de acceso a la vivienda?
    – ¿Esa parcela se considera elemento común de uso privativo o se trataría de propiedad privada? Pues aunque sea una terraza baja ningún otro vecino de la comunidad tiene ventanas o accesos a ese parcela. Y por tanto, ¿Tendría que pedir permisos para cambiar el suelo o incluso hacer una piscina?
    Muchísimas gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada María:
      Es imposible darle respuesta sin examinar los documentos relativos a constitución de la comunidad y títulos de propiedad, ya que la distribución y acceso a una zona concreta no es determinante para manifestar si un área es propiedad de la comunidad o es propiedad privada. Si lo desea, podemos ocuparnos de recabar toda la documentación posible y elaborarle un informe al respecto; contacte con nosotros para facilitarle indicaciones y presupuesto: https://despachotomasmartinez.com/.
      Saludos.

      Responder
  128. Roberto

    Hola buenas,

    He comprado un piso en el primer piso con patio interior. La casa tiene 90 m y la terrraza interior 50m.

    En la escritura pone inicialmente que tiene una superficie construida privativa techo de 157 m entre las que incluye la terraza con superficie util de 50 m con uso exclusivo.
    Posteriormente lo define como elmento comun de la casa pero de uso privativo que se ha dividido en lotes para su uso exclusivo y q nos dara servicio de tendedero. posteriormente lo define como elemento comun con uso de caracter privativo que nos da derecho al disfrute y nos exige mantenimiento.
    Mi pregunta es: esos 50 m pueden ser tenidos en cuenta para establecer la cuota de participacion en los elementos comunes? ascensor, cuota de portal… TEnemos calefaccion comunitaria y acabamos de poner calderas nuevas. En las cuotas aparece qeu yo debo pagar un 50% por qeu en mi cuota de participación esta incluida este elemento comun, que encima no es calefactable?

    Gracias de antemano

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Roberto:
      Los coeficientes de participación vienen predeterminados en el título constitutivo, aparecerán en esa misma escritura, y, a priori, sirven de base para el cálculo de las cuotas de comunidad. De otro lado, los espacios comunitarios, con uso privativo, no han de tenerse en cuenta como parte del coeficiente de participación. Dicho esto, si hay un error en los coeficientes porque se ha tenido en cuenta el espacio de la terraza, deberá instar una rectificación.
      Saludos.

      Responder
      • Roberto

        Todos los metros de la comunidad están escriturados en metros construidos y de cara a la cuota de participación están tenidos en cuenta. ¿Podríamos pedir una rectificación sin que todos los miembros de la comunidad estén de acuerdo? Tenemos el uso y cada metro de terraza no cubierta, repito de uso exclusivo pero bien común, computa como un metro de la sala o la cocina. Asía aparece en la escritura y en el registro

        Si es así me gustaría poder contar con ustedes profesionalmente para poder hacerlo

        Muchas gracias!!

        Roberto

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimado Roberto:
          Gracias por contar con nosotros. Contactaremos con usted de forma privada para explicarle los pasos a seguir y facilitarle un presupuesto ajustado.
          Saludos.

          Responder
  129. Carlos

    Buenos días! Tengo una terraza en un ático de uso privativo pero que es comunitaria. Por filtraciones, se hizo una primera sustitución del suelo de una franja de la terraza, con un material de mayor calidad al que tenía originalmente pero en cuanto a la estética, diferente en el tono. Yo creo que por este motivo se debía haber cambiado la totalidad del suelo. ¿Se podría haber reclamado con garantías de éxito? Ahora, como aquello fue una chapuza y persisten las humedades, se va a cambiar todo el suelo. ¿Puedo exigir que se ponga el mismo material que me pusieron anteriormente? ¿Puedo reclamar que se deje la terraza en el mismo estado que estaba en cuanto a mobiliario? (hay una barbacoa de obra no fijada al suelo)Muchas gracias y Feliz Navidad.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Carlos:
      En primer lugar hay que distinguir el tipo de reparación. La sustitución del suelo corresponde al usuario de la terraza, por lo que puede emplear los materiales que considere oportunos, siempre que con ellos se garantice un adecuado uso del espacio en cuestión. De la misma manera, le corresponde al usuario mantener su mobiliario.
      Saludos.

      Responder
      • Carlos

        Muchas gracias por la respuesta. No obstante quería hacerles un comentario. El suelo lo va a pagar la Comunidad al entender que la terraza es de su propiedad. En ese caso en los gastos de la Comunidad se incluirían el desmontar la barbacoa y luego montarla? Muchas gracias de nuevo.

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimado Carlos:
          Si ya decíamos que el coste del suelo le corresponde al usuario, con más razón desmontar y montar la barbacoa. Pero visto lo esplendidos que son en su comunidad, quizás también quieran correr con ese gasto. Saludos.

          Responder
  130. Antonio Garcia

    Buenas tardes, vaya por delante mi agradecimiento por la dedicación de su tiempo. El caso es que en ni comunidad de viviendas unifamiliares, la mayoría desde su ejecución tienen salida directa desde sus patios privados a las zonas comunes (piscina y jardines), pero otras por el desnivel de la parcela salimos a unas rampas que finalmente nos llevan a dichas zonas. Hace ahora más de un año, un vecino solicitó hacer una puerta desde su sótano para tener salida directa a la zona común, la cual se aprobó en junta debidamente incluido en el orden del día, una vez que presentó como así se le solicitó previamente un informe de un arquitecto que garantizara que dicha apertura no presentaba ningún peligro para el inmueble en su conjunto. En dicho acta se recogió por parte del gestor que se trataba de un acuerdo marco, de forma que cualquier otro vecino que quisiera proceder igual, debería aportar un informe técnico y respetar las medidas, diseño y acabados que el primero.

    Pues bien ahora es otro vecino el que lo ha ejecutado, y hay vecinos que plantean que no tiene autorización pues debería haberlo solicitado en una junta. Dicho vecino lo comunicó por email a la gestora, y ésta le respondió satisfactoriamente advirtiéndole que debía respetar las medidas, diseño… y presentar su informe previo.

    La cuestión es que ahora hay vecinos que quieren que cierre su puerta por entender que sólo estaba autorizado el primero y porque éste segundo caso estéticamente hablando es muy significativo en comparación al primero que queda más disimulado por su localización.

    No estaríamos frente a un caso de agravio comparativo? Qué se puede hacer al respecto, si la Comunidad está enfrentada en dos bandos al cincuenta por ciento? Y si además hay vecinos que amenazan con denunciar a la Comunidad y al gestor…por entender que no están haciendo bien su función?

    Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Antonio:
      Si el primer acta que menciona, el del acuerdo marco, da por adelantada la autorización para hacer la obra, con los requisitos que se establecieran en su momento, el propietario que ha hecho la última obra habría actuado correctamente. Podría discutirse si este propietario ha cumplido todas las formalidades, en cuanto a la correcta comunicación a la Administración, presentación del proyecto técnico, etc, pero si tan solo se objetan meras cuestiones de forma, considero que en un Juzgado (poniéndonos en esa situación extrema) aquellas no harían prosperar una demandada de la comunidad para cerrar la puerta.
      Saludos.

      Responder
  131. Julio

    Hola,

    Antes de nada quisiera agradecerles el trabajo que hacen en esta página, es de suma utilidad.

    Quisiera hacerles una consulta. Recientemente he adquirido un entresuelo que tiene uso exclusivo de una terraza comunitaria y que a su vez es el techo del local de la planta baja. He visto que el suelo de la terraza está en buen estado. Sin embargo, algunos de los muros de la terraza tienen algunos desconchados en su parte inferior y se ha despegado un poco de pintura. No es gran cosa, pero creo que necesita reparación por estética y para evitar que vaya a peor. No estoy seguro de si el coste de la reparación me corresponde a mí o a la comunidad, o, más importante, si la ejecución de dichas reparaciones debo/puedo hacerlas yo o es la comunidad la que debe hacerlas sea quien sea el que tenga que hacerse cargo de los costes.

    Gracias,
    Julio

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Julio:
      Agradecerle a usted el cumplido, nos anima a mantener nuestro blog. En respuesta a su consulta, por el tipo de reparación que comenta, entiendo que le correspondería realizarla a usted, sin necesidad de comunicación o autorización previa de la comunidad.
      Saludos.

      Responder
  132. Carmen

    Hola!.
    soy propietaria de un primer piso con un patio interior comunitario del que me corresponde su uso privativo. Cuando compré mi vivienda (en ese momento no había comunidad constituida), los propietarios anteriores tenían un cerramiento con celosías bastante viejo, que al cabo del tiempo yo renové, cambiando las celosías por ventanas horizontales móviles, después de pedir permiso a la comunidad (no recuerdo si figura en acta porque fue hace años).

    Una de las paredes de este patio sufre graves humedades ya que su parte exterior da a un batiente que la comunidad no ha podido mantener por falta de fondos. Ahora se están planteando arreglar esa pared exterior, pero según la administradora del edificio, la parte interior no corresponde a la comunidad arreglarla ya que aunque sea comunitaria, al estar cerrada, el mantenimiento me corresponde a mi como propietaria.

    El tema es que el resto de las paredes del patio están impecables, pero es imposible mantener una humedad a raya en el interior si en la parte externa no se lleva a cabo un mantenimiento periódico para evitarlas.

    Está la administradora en lo cierto? Puedo reclamar a la comunidad los gastos o el arreglo de esa pared interior?

    Muchas gracias de antemano, un saludo

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Carmen:
      Por la descripción que hace de la pared y de las humedades que tiene, a mi parecer la reparación de aquellas le corresponde a la comunidad. Se trata de un elemento estructural, el cual además se encuentra en mal estado porque no hay un correcto mantenimiento por parte de la comunidad (es más, me atrevería a decir que, en cualquier caso, si la causante de las humedades es la comunidad, es a esta a la que le corresponde hacerse cargo de los daños causados). En último lugar, en este caso me parece irrelevante que haya un cerramiento, dado que siempre estamos hablando de un espacio propiedad de la comunidad.
      Saludos.

      Responder
  133. Carmen

    Por cierto, quisiera agradecerles la labor que hacen con su blog, muy profesional y muy bien argumentado. Para mi es de mucha ayuda y una página de cabecera siempre que deseo consultar alguna duda relacionada con la propiedad horizontal. Saludos

    Responder
  134. josele

    Buenas.
    Soy propietario de un piso-atico con terraza comunitaria de uso y disfrute privativo. El caso es que hay un trozo de vaya de las delimita el perimetro de esta terraza que se encuentra un poco suelta. ¿A quien le corresponde dicha reparacion? Esta vaya es la que venia de origen en la construcción del edificio, y no ha sido modificada por mi parte en ningun elemento.

    Responder
  135. Yolanda

    Buenos días.Acabo de comprar un piso, que en el Registro de la Propiedad tiene asignado además la propiedad de 2 buhardillas y la mitad indivisa de la terraza de la finca.
    Es decir, de dicha terraza somos propietarios mi vecino y yo, cada uno con la propiedad de una mitad indivisa (no sé que significa ésto).
    A dicha terraza se accede por la escalera de la finca, cuya puerta está cerrada con un candado del que ni siquiera tengo llave. El administrador de la finca nos dice que nadie puede subir a la terraza porque si no podría dar problemas a los vecinos. También es verdad que hasta la fecha, la comunidad se ha hecho cargo de cuantas reparaciones han sido necesarias.
    El problema es que no sé que derechos y obligaciones tengo respecto a la misma. Si es mejor que dejemos las cosas tal y como están o si la comunidad, en un momento dado, puede exigirnos a mi vecino y a mí que paguemos alguna reparación.
    Gracias y un saludo

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Yolanda:
      La propiedad en proindiviso significa que su vecino y usted son copropietarios de ese espacio. Siendo un lugar propiedad privada, usted puede acceder a la terraza (cambiando la cerradura) y hacer uso de la misma. Ahora bien, como usted misma adelanta, la conservación y reparaciones de la terraza serían de su cuenta. Para saber si la comunidad podría reclamarle cantidades económicas de reparaciones anteriores hay que examinar los acuerdos de la junta al respecto y la clase de obras realizadas. Por último indicarle que ese riesgo lo tendrá siempre ya que, a efectos públicos, la terraza es de su propiedad, por lo que debería valorar si asumir ya esa responsabilidad.
      Saludos.

      Responder
  136. Fernando

    Mi apartamento es el único con acceso a una cubierta no transitable . Mi pregunta es cómo podría adquirir el uso privativo de esta terraza a la comunidad y convertirla en transitable.

    Saludos

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Fernando:
      Necesita de un acuerdo en junta de propietarios, que después se trámite adecuadamente para lograr la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si lo desea, quedamos a su disposición para ocuparnos de esos trámites, en los que somos especialistas: https://despachotomasmartinez.com/contacto.
      Saludos.

      Responder
  137. María Bengoa

    Buenos días.

    En primer lugar, felicitarles por este blog que acabo de descubrir, y que guardaré en mis Favoritos para seguiros.

    Este domingo he asistido a una Junta Extraordinaria, en la que he salvado mi voto.

    El asunto empieza cuando la comunidad demandó a la constructora, promotora, etc, por vicios en la construcción, y se resolvió con el pago de una indemnización para acometer las obras demandadas, todas especificadas en la sentencia.

    La comunidad consta de 5 edificios, y en el mío teníamos derecho a unos arreglos, pero no a la pintura de la fachada, pero si se indemnizó la pintura de las otras 4 fachadas.

    Los vecinos de mi bloque, han votado a favor de que se pinte nuestra fachada, a cambio de pagar derrama de todas las obras de la comunidad, y renunciar a otras obras cobradas como el barnizado de la carpintería exterior, zócalo en la fachada, etc.

    La derrama será para pagar lo que cuesten de más las obras respecto a lo cobrado de indemnización.

    Los otros cuatro edificios tienen debajo un garaje común, y nuestro edificio un garaje debajo aparte. Los Estatutos establecen que cada garaje se pague sus gastos, y los arreglos de elementos comunes los paga toda la comunidad, pero no establece nada de las obras en las terrazas de las plantas bajas, que constan como «terraza propia» y «anejo inseparable» en la Escritura.

    Estas obras incluyen el levantamiento de viales y terrazas de plantas bajas para volver a impermeabilizar la cubierta del garaje de los otros 4 bloques, entre otras reparaciones sobre todo de los otros bloques.

    Y mi duda es si, de no haber votado esto, nos hubiera podido corresponder pagar derrama solo por elementos comunes y por las obras en nuestro bloque.

    Es decir, teniendo en cuenta que los viales, y las terrazas, se levantan para impermeabilizar el garaje, tengo dudas de si nos corresponde pagar a todos. Algunos dicen que las humedades del garaje vienen de filtraciones en los viales.

    Lo que yo pretendía era que de la futura derrama, nuestro bloque pagara solo lo correspondiente a este bloque y a los elementos comunes, pero como las obras son para acometer las obras de la sentencia, que ha recaído en toda la comunidad, tengo dudas de si igualmente hubiéramos tenido que pagar derrama por todo, y no solo por nuestro bloque y los elementos comunes.

    Mi preocupación es que presumo que la derrama será bastante elevada y no puedo hacer frente a dicho gasto. He salvado mi voto, pero tampoco tengo claro para que me puede servir esto.

    Muchísimas gracias, un saludo, y mi más sincera enhorabuena por este blog.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada María:
      Entiendo, por la forma en que nos cuenta la situación de los edificios, que hay una mancomunidad en la que participan, de una forma un otra, los cinco portales, por lo tanto debe haber una contribución por parte de todos ellos a los costes de reparación en aquellos elementos que les sean comunes, como pueden ser lo viales.
      Por otro lado, el dejar a salvo su voto le sirve para poder impugnar judicialmente el acuerdo, si considera que el mismo es injusto, quebranta alguna norma o es atentatorio contra alguno de sus derechos.
      Saludos.

      Responder
      • María Bengoa

        Buenas tardes.

        Muchas gracias por su respuesta.

        Un saludo.

        Responder
  138. Carmen

    Vivimos en un edificio de quatro plantas donde el tercer piso y el àtico ,forman una sola vivienda según refleja en la división horizontal del titulo constitutivo. Pero esta única vivienda desde el tercero al ático, el acceso és desde la escalera comunitària. Mi pregunta és, los demás propietàrios, o sea del primero y segundo piso, que derechos y deberes tenemos, desde el segundo piso hasta el àtico,( en el àtico hay dos terrazas, y en una de ellas, hay puerta de acceso que da a la escalera comunitària.
    Nos interesa saber a quien corresponde, el consumo de la luz, limpieza, pintado de paredes, y si tenemos derecho a subir hasta el piso tercero ( ya que nos tiene prohibido pisar màs allà del segundo rellano ) y al àtico y la terraza del àtico, y su uso; así com el uso privativo que hace la vecina desde el tercero al àtico, como enseres personales depositados por las escaleras, etc etc.
    Tenemos aprovado por unanimidad, la colocación de aparatos acondicionados en el tejado, pero no podemos realizar los trabajos porque se opone a abrirnos la puerta de la terraza, que da a la escalera comunitària.

    Muchas gràcias.

    Carmen.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Carmen:
      Para ser muy precisos sobre el reparto de los gastos comunes previamente deberíamos conocer con detalle la distribución de la finca y los gastos a sufragar. Con carácter general, las viviendas (para los locales hay salvedades) deben asumir los gastos de toda la comunidad conforme a su coeficiente, que precisamente se calcula en función del uso de los servicios que haga cada inmueble. De otro lado, todo los vecinos tienen obligación de asumir los acuerdos de la junta, y, por lo tanto, facilitar su cumplimiento; es decir, ningún copropietario puede negar el acceso a su vivienda cuando sea necesario para ejecutar obras en interés de la comunidad.
      Saludos.

      Responder
  139. luis

    Buenas noches y gracias de antemano.
    Mi caso es el siguiente, el techo de mi salón es la terraza del ático y debido a que nunca se ha hecho mantenimiento alguno tengo filtraciones en el techo así como el estado de los ladrillos que rodean a mi fachada del salon estas defectuosos y descascarillados, llevo tres años detrás de que me lo reparen pero ya no puedo más se ha hecho una reunión y se estableció una derrama en dos meses para arreglar la terraza (no los ladrillos exteriores) y como faltan dos personas de pagar no se hace la obra,……
    Que determinación debería de tomar, dar parte a mi seguro y reclamarlo judicialmente o enviar a un experto en el tema para que haga una valoración y un examen pericial del daño…
    Vds que me aconsejan

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Luís:
      Efectivamente, podría exigir judicialmente el cumplimiento de ese acuerdo de la junta de proceder a la reparación, de tal manera que la comunidad de un modo u otro (con vecinos morosos o sin ellos) asuma como pueda el coste de la obra. En cuanto a su seguro, dependiendo de los riesgos que tenga cubiertos, podrá hacer dos cosas: que su seguro proceda a la reparación y después reclame los costes a la comunidad, o que, mediante la defensa jurídica que le cubra (con una abogado de la compañía o con uno contratado por usted al que pague la aseguradora), iniciar la reclamación judicial.
      Hasta aquí la teoría, pero seamos prácticos: si gana el pleito, ¿logrará que la obra se realice?; porque si no hay dinero en la caja, por mucho que un juez le de la razón, solo va a obtener una declaración formal de su derecho. Concluyo: negocie con la comunidad como asumir los costes y llevar a cabo la obra cuanto antes.
      Saludos.

      Responder
  140. lucia

    Buenas tardes,
    Soy propietaria desde hace 2 años de un ático en el cual se construyo una terraza hace 8 años con consentimiento de la comunidad sobre el salón del vecino de abajo. Ahora hay filtraciones al piso inferior por daños en la tela asfaltica y la comunidad dice que me tengo que hacer cargo de los gastos ya que cuando dieron el permiso al dueño anterior, la condición era que debería de hacerse cargo de los gastos derivados de dicha terraza. Mi duda es; esta terraza es elemento comun de la casa y por lo tanto asumible por la comunidad o debo acatar la decisión tomada en una junta de vecinos de hace 8 años en la que yo no estaba?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Lucía:
      En primer lugar, habría que comprobar el tenor literal del acuerdo por el que se autorizaba la obra. Lo digo porque, con carácter general, la reparación de la tela asfáltica corresponde a la comunidad (como elemento estructural); pero si el antedicho acuerdo hacía referencia a todas las reparaciones, incluidas las estructurales, usted debe asumir el acuerdo, o solicitar la celebración de junta para que se adopte un nuevo acuerdo, y, según su resultado, impugnarlo judicialmente.
      Saludos.

      Responder
  141. Maria

    Buenas tardes,
    vivo en un ático de mi propiedad que tiene una terraza a nivel comunitaria pero de uso privativo y así consta en mi escritura. Tengo una caseta de pvc como trastero pero me gustaria quitarlo y hacerlo más grande de aluminio y cristal, la terraza mide unos 17m2 y yo cerraria unos 5m2.He explicado el caso a mis vecinos y de 9 que somos 6(contándome a mí) me han dado su aprobación. De los tres restantes uno no ha contestado y los otros dos no aparecen por allí. Tengo que apuntar que mi vecina hace muchos años cerró su terraza en más de la mitad con obra.
    Mi pregunta es: podré llevarlo a cabo con la aprobación de estos vecinos?¿Me expongo a problemas si la hago aunque cuente con el respaldo de la comunidad? Qué tanto por ciento necesitaría para conseguir el permiso? Hay alguna parte de la ley horizontal en la que pueda basarme?
    El administrador d la comunidad también está al tanto.

    Gracias!!

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada María:
      La mayoría en los acuerdo no solo depende del número de propietarios que vote a favor sino de la suma de coeficientes que representen; quien mejor le puede dar la cifra correcta es su administrador. De otro lado, una vez que usted obtenga el permiso de la comunidad, y ajustando la obra al proyecto presentado y que no se cause ningún daño o perjuicio al resto de instalaciones, usted no debería tener ningún problema.
      Saludos.

      Responder
      • maria

        Muchísimas gracias! como mi comunidad es pequeña todos pagamos a partes iguales, dejamos los coeficientes hace tiempo a un lado.Y la majoria de mis vecinos me han dado el visto Bueno.
        Gracias de nuevo, ha sido muy útil su respuesta y muy amable

        Maria

        Responder
  142. luis

    En primer lugar agradecerle su respuestas,
    Soy propietario de una de las 24 casas adosadas de mi comunidad con terraza a pie de jardin comunitario. El Mayo 2013 coloque sin pedir permiso por deconocimento(atornillada) una pergola de madera manteniendo el modelo de toldo de la comunidad, han pasado 3 años habiendo hecho 5 reuniones con sus respectivas actas y nunca me han dicho nada. En el 2014 dos casas de la comunidad fueron adquiridas por otros propietarios y como vieron mi pergola lo bien que estaba hecha pidiero permiso para hacerlas igual, permiso que les dimos sin nombrar si la mia tenia permiso o no. Ahora despues de 3 años y aprovechando que otro nuevo vecino quiere colocar otra igual, le han denegado el permiso a el y a mi a pesar de haber pasado 3 años y haber dado ya permiso a dos vecinos, aludiendo que por estetica no nos lo conceden, cuando en realidad son iguales por completo.Es legal que aprovechando la reunion para dar permiso a este vecino aprovecharan para votar para denegar la suya y a su vez que quite la mia, a pesar de no estar en el orden del dia el tema de mi pergola? Pueden denegarme aunque no haya pedido permiso y si haber concedido permiso a otras 2 casas poner la misma pergola que la mia? No es abuso de autoridad a este si y a este no? Si se miran desde el fondo del jardin no se aprecia la que tiene pergola y las que tienen toldo solamente, ya que entre los arboles, setos de separacion y que los toldos de las pergolas son los mismos que el resto. Al final agarrandose que no pedi permiso me la quieren hacer sacar,a pesar que en ninguna de las actas de estos años pasados hayan hecho constar ninguna desavenencia de la misma. Que hago.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Luís:
      Cabe la posibilidad de que se considere que hay a su favor un consentimiento tácito. De otro lado, no puede haber agravios comparativos entre propietarios, lo que quiere decir que no es posible dar o quitar permisos aleatoriamente. Mi recomendación es que impugne el acuerdo al que ha llegado la Junta, para evitar que más adelante puedan ejecutar el mismo.
      Saludos.

      Responder
      • Luis

        Muhas gracias por su pronta respuesta a mi consulta, pues como Uds. me aconsejan y ademas salve el voto impugnare el acta por si acaso.
        saludos.
        Luis

        Responder
  143. Palona

    Muy buenas noches
    Vivo en una comunidad de 6 vecinos repartidos en dos plantas,de los cuales 4 disfrutamos de unas terrazas privadas con una puerta por donde accede cada propietario, situadas en la última planta del edificio. En nuestra escritura dice que la terraza y el trastero es un anejo a la vivienda.
    Mi problema es el siguiente: encima de mi vivienda están dos de las terrazas y además ninguna es la mía. Tengo unas humedades considerables en uno de los baños que se acentúan cada vez que llueve y que van camino del techo de la cocina. No se de quién es la responsabilidad del arreglo de la terraza, si de la comunidad o del que la tiene en su escritura como anejo (dicho propietario dice que es de la comunidad, por lo que su seguro no se lo cubre. Me gustaría que me dijera su opinión y darle las gracias de antemano.
    Saludos

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Paloma:
      Si en las escrituras aparecen las terrazas como anejos, entiendo que son propiedad privada de cada vivienda. A partir de aquí, si el seguro de su vecino cubre o no la reparación (no es rara la excusa que el seguro se ha buscado), no debe influirle para nada, ya que la responsabilidad es directa de cada propietario.
      En cualquier caso, no estaría de más comprobar el título constitutivo de la comunidad para asegurarnos de que coincide con los títulos individuales de cada inmueble, antes de emprender una reclamación judicial.
      Saludos.

      Responder
  144. Eric Díaz

    Estimados Tomás Martínez & Asociados:

    Desearía que me pudieran guiar sobre cierto asunto que describo a continuación.

    Poseo un apartamento con terraza de uso privativo en una comunidad de vecinos que tiene alrededor de 40 años.

    Mi terraza tiene filtraciones y el vecino de abajo exige, y no sin razón, una reparación inmediata.

    Tengo ciertas preguntas al respecto:

    1.- Puesto que es una segunda vivienda que apenas recibe uso, ¿estas filtraciones se consideran fallos estructurales?

    2.- Ocurrió la misma situación hace 3 años en otra vivienda de la urbanización. La comunidad cubrió los costes pero ahora se niega a hacerlo justificando que en una acta de reunión se acordó que a partir de dicha fecha (el día que se celebró el acta) cada vecino se ocupa de los costes que puedan derivar en el mantenimiento de las mismas. ¿El hecho de que ya se arreglara un terraza no llega a crear jurisprudencia?

    El seguro de mi casa no cubre la reparación amparándose en que la comunidad es quien debe hacerlo.

    Gracias,
    Un saludo,
    eric

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Eric:
      Si las filtraciones son a causa del mal estado de un elemento estructural, la reparación la debe realiza la comunidad, o, si la lleva a cabo el propietario usuario, repercutir el coste a la comunidad. Si se trata o no de un defecto estructural, debe determinarlo un perito (por ejemplo, de su compañía de seguros). En cuanto a reparaciones anteriores y al acta que menciona (no crea ninguna «jurisprudencia» porque eso le corresponde a los Tribunales), usted emplea, por el acuerdo, la palabra mantenimiento, que no tiene por qué estar directamente relacionado con la estructura del inmueble, sino con los elementos sometidos a uso.
      En definitiva, si la causa de los daños es el mal estado de un elemento estructural, debe asumir su reparación la comunidad.
      Saludos.

      Responder
  145. Mari

    Buenos días,
    Tengo un piso con dos terrazas. Algunos vecinos hablaron en la última reunión de cerrar una de ellas. En su momento el Administrador ya dijo que el Ayuntamiento no concedía el permiso, pero aún así inssiten en cerrarlas por su cuenta y riesgo.El resto de los vecinos obligaron a que se cerrasen todas para guardar la estética del edificio y subir la cuota de participación una vez cerradas. Mi pregunta es la siguiente ¿pueden obligarme a cerrar la terraza sabiendo que el Ayuntamiento no concede la licencia y tal vez derriben la obra? ¿Pueden subirme la cuota de participación si cierro la terraza (siendo «ilegal» la obra y no estando de acuerdo?
    Gracias
    Saludos

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Mari:
      Me parece un riesgo enorme llevar a cabo una obra ilícita, por lo que negarse a ella no puede acarrearle consecuencias negativas. De otro lado, los coeficientes de participación vienen determinados en el título constitutivo de la comunidad, por lo que su alteración exige un acuerdo por unanimidad. Así pues, cualquier acuerdo que contravenga estas reglas, debe ser impugnado judicialmente para impedir su ejecución. Si lo desea, tenemos la capacidad y experiencia necesaria para llevar adelante una acción judicial de este tipo: https://despachotomasmartinez.com/.
      Saludos.

      Responder
  146. BLANCA LASARTE

    Buenas tardes. Mi casa es un duplex con jardin. Hace esquina, así que tiene 2 fachadas.Frente a una fachada hay un jardin. Frente a la fachada lateral hay un patio descubierto, pavimentado. Se me entregó así y lo he usado de esta forma durante 17 años. En el titulo de la comunidad solo dice que a cada propietario le corresponde su vivienda y el jardin frente a su fachada. No se concreta nada sobre los laterales, aunque hay varios vecinos que hacemos esquina. Una parte de ese patio lateral, al que solo se accede desde mi vivienda, es el techo volado de la entrada al garaje común.
    Hace 5 años hubo humedades en ese volado. La comunidad asumió la responsabilidad y cambió la tela asfaltica y el solado. A los 6 meses ya estaban de nuevo las humedades pero nadie reclamó. Cuando lo hicieron la empresa había quebrado.
    Ahora la comunidad me pide que lo pague yo, porque soy la que eso ese patio. Les he dicho que no me corresponde, porque no se se debe a mal uso, y vamos a llamar a un perito para que lo certifique. Me dicen que si no quiero pagar me tapian esa parte, aunque nadie tenga acceso, para que se quede aislada y no la pueda usar. ¿tiene derecho la comunidad a quitarme el uso de un patio, cuando no lo hacen con otros vecinos y sea un agravio comparativo? Si no está escriturado como privado ni como común pero lo he usado 17 años, se considera un derecho de uso tácito? ¿Qué mayoría hace falta para quitarme ese derecho? Millones de gracias.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Blanca:
      Estoy de acuerdo con usted en que la reparación de esas humedades le corresponde a la comunidad. En cuanto a privarle del uso, además del agravio comparativo con otros propietarios, debe acordarse en junta y por unanimidad, entendiendo que es un derecho que debe contenerse en el título constitutivo de la edificación, y que por lo tanto cualquier acuerdo que le afecte necesita dicha mayoría.
      Saludos.

      Responder
      • BLANCA LASARTE

        Muchas gracias por su respuesta. ¿Cree que si es escritura no se menciona mi derecho de uso exclusivo la comunidad puede negarmelo ahora, o sirve como «concesión tácita» que me dieran la casa con esta terraza anexa a mi jardín y he hecho uso de la misma de forma exclusiva durante 17 años? Por otro lado, ¿Pueden arreglar las humedades y no ponerme las baldosas o tienen que dejarlo como estaba? Mil gracias por sus comentarios.

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimada Blanca:
          El derecho de uso podrían revocárselo con el oportuno acuerdo de la Junta, siendo muy estrictos con los trámites a seguir. En cuanto a las reparaciones, bien ponerlas o repercutir el coste, le correspondería a usted asumir el solado.
          Saludos.

          Responder
          • BLANCA LASARTE

            Gracias de nuevo por su aclaración. Supongo que es difícil aconsejar sin conocer el caso en profundidad pero, ¿si la comunidad es responsable de arreglar una humedades en zona común, tengo que pagar yo las baldosas? Según jurisprudencia creí entender que no hay forma de cambiar la tela asfáltica sin cambiar el solado, así que este también lo debe asumir la comunidad, ya que yo no soy responsable de esas humedades.

          • Tomás Martínez & Asociados

            Estimada Blanca:
            En este ámbito la jurisprudencia es causística, es decir, resuelve el caso concreto, porque es muy difícil establecer un patrón único para todos los supuestos de hecho. A partir de aquí, hay que valorar no el origen en si mismo de las humedades, sino culpabilidades en el daño.
            Saludos.

  147. Olga

    Hola, tenemos un problema en la comunidad ya que hace unos años se vendió un piso del edificio de al lado que tenía abierta una puerta a nuestra azotea, con los antiguos propietarios nunca hubo problemas, pero con los nuevos llevamos desde 2002 llamándoles la atención ya que ponían peanas para toldos, tienen perros que hacen sus necesidades, hacen fiestas, ponen piscinas para la niña, etc. desde el primer momento no han hecho ni caso, incluso llegaron a dejar bolsas de basura y restos de la obra de remodelación de su vivienda. Además de tener a los perros ladrando día y noche. La Administradora nos dice que no podemos hacer nada porque ese uso se da desde hace más de 20 años por el antiguo propietario. Pero la azotea es comunitaria y ella no pertenece a nuestra comunidad. En un principio le hicimos pagar una parte (como un vecino más) de los arreglos de la azotea, pero ahora encima se niega. cada dos años tenemos que arreglarla ya que al no hacer buen uso de ella se estropea enseguida. Que opciones tenemos? Estamos desesperados.Gracias.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Olga:
      Los derechos de uso no son infinitos, es decir, se pueden revocar por múltiples circunstancias. Si el derecho de uso estuviera en el título constitutivo, la modificación de este, con los trámites adecuados, podría eliminarse. Si fuera un derecho otorgado de forma tácita o expresa, por un acuerdo de la junta de propietarios también podría revocarse. Y, además, por la prohibición que la ley impone de realizar actividades molestas e insalubres, se puede llegar incluso a impedir la posesión del inmueble. En definitiva, hay soluciones, solo hay que encontrar aquella que resulte más adecuada a la situación de su comunidad.
      Saludos.

      Responder
  148. Javier

    Buenas tardes,
    Tengo un atico con una terraza propiedad de la comunidad y de uso y disfrute mio.
    La Comunidad está preparando un Proyecto de Fachada en el cual:
    – prohiben las pergolas incluso moviles
    – prohiben faroles colgantes y exigen que sean plafones de pared, limitando a una sola luz por terraza
    – prohiben mesas o muebles de más de 1 metro de altura
    Mi pregunta es: son legales esas prohibiciones?
    Gracias, un saludo.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Javier:
      La decisión sobre las instalaciones en esas terrazas le corresponde a la Comunidad a través de su Junta. Así que si, sería legal. Saludos.

      Responder
      • Javier

        Gracias por la respuesta.
        Entiendo que las instalaciones fijas sí son competencia de la Comunidad, pero por ejemplo ¿una pérgola móvil, que no está fija al suelo ni a la fachada, se considera una instalación? ¿Pueden poner condiciones de tamaño y diseño al mobiliario que pongo en la terraza si el uso y disfrute es privativo mio?

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimado Javier:
          La comunidad no puede impedir la instalación de ese elemento móvil, pero si puede establecer condiciones bajo el criterio estético de las fachadas. Saludos.

          Responder
  149. Pedro

    Buenas tardes:
    Mi piso se encuentra en una casa segregada en tres viviendas, garage y jardín comunitario,en Régimen de propiedad horizontal.
    No hay establecida comunidad de propietarios.
    Para acceder al terrado hay que pasar por mi vivienda,concretamente por el comedor u otra terraza que si consta de mi propiedad. Durante 12 años no hubo problemas y yo pude disfrutar de la azotea, el problema viene cuando el vecino del bajo ha vallado el jardín y ha hecho una piscina (hace dos años) sin nuestro consentimiento porque dice que como nosotros hemos disfrutado del terrado (hace 15 años de esto) pues el tiene derecho a quedarse con el jardín y nos niega el paso. Ahora mismo tengo el piso alquilado y no les permiten la entrada a los inquilinos al jardín. Mi pregunta es, si realmente el terrado aunque sea común yo tenga el disfrute, porque no llego a comprender que puedan pasar por mi vivienda cuando ellos quieran y a la hora que quieran.
    Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Pedro:
      Su consulta resulta contradictoria, porque por un lado habla de propiedad horizontal, y de otro de la ausencia de comunidad. Vamos a suponer que no tienen estatutos de la comunidad, por lo que habríamos de retroceder hasta el momento en el cual se produjo la división de la edificación para ver los términos en los que se realizó, y si de allí se derivan derechos de propiedad o de uso en favor de cada uno de los propietarios. En lo único que le puedo ser más concreto es que, si hablamos de espacios comunes, como pudiera ser el jardín, lo que no puede hacer ningún propietario es ejecutar obras sin el consentimiento del resto.
      Otra cuestión a valorar con los detalles que comenta es que en lugar de hablar de derechos de uso de elementos en copropiedad, tengamos que atenernos a derechos de servidumbre.
      Saludos.

      Responder
  150. Pedro

    Buenos días:
    Lo primero darle las gracias por su respuesta.
    Comentar que la casa en un principio era una sola vivienda, que posteriormente se segregó en tres más garage. Todos los que vivíamos allí éramos familia y nunca llegó a hacerse una comunidad de propietarios.
    En el momento de la segregación, se estableció en su totalidad, en Régimen de Propiedad Horizontal. A nadie se le otorgó la propiedad de ningún elemento.
    Mi pregunta es si yo tengo la obligación de darles paso para subir al terrado, ya que la única manera de acceder a él es pasando por mi vivienda.
    Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Pedro:
      Deduzco que ni se atribuyo uso ni propiedad específica para nadie, con lo cual ni una ni la otra le corresponde a ninguno de los tres. O lo que es lo mismo, no habría ningún derecho de uso privativo. Saludos.

      Responder
  151. Luiss

    Hola buenos dias, una pregunta el terreno que hai debajo de las escaleras comunitarias del edificio que es de la comunidad o es del dueño del bajo por el cual pasan las escaleras.
    La altura de las escaleras aqui no supera el metro.
    gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Luis:
      Para saberlo habría que examinar documentación de la comunidad. Pero si quiere que nos arriesguemos con una respuesta, diría que de la comunidad.
      Saludos.

      Responder
      • Luis

        En la división horizontal del edificio en los lindes del bajo pone que linda de izquierda a derecha con el portal y caja de escaleras. ¿En la caja de escaleras va incluido eso terreno que hay debajo de las escaleras?, que vienen siendo unos dos metros cuadrados mas o menos y de altura un metro.

        Muchas gracias por la respuesta.
        Un saludo.

        Responder
  152. javier (alicante)

    hola, buenas tardes,

    Disfruto por escrituras del uso privativo de la cubierta de una finca colindante con mi finca que usoa modo de terraza.

    Ha cambiado el dueño de la finca colindante y el nuevo ha hecho sin avisarme obras en su propiedad bajo terraza y modificaciones de la tuberia de desague de la terraza, lo que ha generado segun él un problema de filtraciones que solo se puede arreglar desde arriba (mi terraza)

    Me aviso y me dijo que aunque era culpa mia (¿?) queria arreglarlo a su cuenta y quedamos en que me llamaria su tecnico, sin embargo me di cuenta del engaño y de los desperfectos antes y decidí denunciarlo primero (habia una amenenaza previa de corte de tuberias en una reunion de vecinos), no atender el telefono al tecnico mientras denunciaba y finalmente mandarle un escrito pidiendole que no me volviera a engañar y que no obstante estaba a su disposicion para que viniera el tecnico a reparar.

    No he vuelto a tener noticias; pero intuyo que algo se esta preparando…

    Puedo haber actuado mal no permitiendo que viniera el tecnico mientras denunciaba?
    Podrian reclamarme algo?

    gracias

    Javier

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Javier:
      Pues lo cierto es que no sabría decirle, habrá que esperar acontecimientos para saber si tomó la decisión correcta. Yo lo que le hubiese recomendado antes de nada es requerir a ese vecino para la subsanación de las deficiencias, dejando constancia fehaciente de las mismas.
      Saludos.

      Responder
      • javier (alicante)

        tomo nota, no obstante en lugar de un requerimiento al vecino decidi presentar directamente una denuncia en la policia por los destrozos, esperaremos acontencimiento y que asuma por su cuenta el desperfecto…. !muchas gracias!

        Responder
  153. ALAIA

    Buenos días.
    Me gustaría saber qué es mejor para una comunidad, que una terraza al que se accede sólo por la casa de un vecino, se considere propiedad de la comunidad o propiedad del vecino?
    En su día esa terraza no existía, pero como las ventanas de esa vivienda estaban casi a ras de suelo se hizo un muro provisional que luego derivó en una tapia y en la terraza.
    La propiedad específica no figura en ninguna parte, aunque el terreno era de la comunidad.
    Hasta ahora sólo se accedía a través de una ventana del vecino, pero ahora reclama abrir una puerta para disfrutar del patio y si no le dejamos abrirla, él no se hace cargo del mantenimiento y limpieza del patio para evitar filtraciones al local de abajo. Además hasta ahora cuando ha habido que reparar filtraciones y fortaleces la tapia él no se ha hecho cargo de nada porque nunca había reclamado la propiedad de esa terraza.
    Mi duda es saber, qué le conviene más a la comunidad. Dejar que él se apropie de la terraza o registrar que esa terraza es de la comunidad y que el uso y disfrute (con limitaciones) es del vecino?
    Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Alaia:
      Si un espacio es propiedad de la comunidad o de algún vecino, debe venir determinado en diferentes documentos como la división horizontal, el título constitutivo, títulos de propiedad, etc, por lo tanto no queda al arbitrio de ninguna de las partes decidir que carácter darle al espacio en cuestión. Por otro lado, y como habrá podido leer en nuestro blog, sea como fuere la reparación de filtraciones (cuando tienen origen en elementos estructurales de la finca) le corresponde siempre a la comunidad. A partir de aquí, la apertura de la puerta necesita de la unanimidad en Junta, y ello implica reconocer el uso de ese patio, con las consecuencias que ello implica.
      Espero que con estas indicaciones puedan tomar en su comunidad la decisión más ajustada a sus circunstancias.
      Saludos.

      Responder
      • ALAIA

        Buenos días.
        Que consecuencias podría suponer reconocer el uso de ese patio? Alguna grave que podamos evitar?
        El problemas es que ese espacio antes era sólo un terreno sin más.
        Se genera una pequeña terraza después por temas de seguridad de esa vivienda, pero no se refleja en ningún sitio.
        Entiendo que todos los inmuebles tienen un terrero colindante y por tanto esa tapia se hizo sobre la propiedad de la comunidad; de ahí que la terraza debería empezar a mencionarse como propiedad de todos los vecinos.
        Cree que esto es correcto?
        Gracias otra vez.
        Alaia

        Responder
  154. Javier (Alicante)

    tenemos en la comunidad una vecinas problemáticas (son morosas, deben dinero a la comunidad) que han adquirido una finca colindante a la casa y como viven en el bajo han abierto una puerta en la fachada de la casa para acceder a su nueva finca, han colocado una tejavana apoyándose en nuestra fachada todo ello sin haber solicitado permiso alguno a nuestra comunidad (de la que ellas son parte…) y en una casa de más de 100 años.

    Utilizan ademas ahora el garaje situado en su nueva finca como vivienda habitual, comiendo, montando fiesta, ruidos, olores a fritanga,… Ademas nos impiden el acceso a los contadores de agua y gas que están en nuestra fachada.

    Podrían confirmarme que todo esto es denunciable y que se les puede exigir su restauración al estado original, además de pedirles daños y perjuicios por sus actuaciones?

    Gracias de antemano

    Javier

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Javier:
      Parece evidente que las obras realizadas son ilícitas, ya que precisarían de autorización de la comunidad para poder realizarlas, licencia de obras y modificación de títulos; por lo tanto, se les debe exigir que restauren la finca. Además, también se les puede exigir que cesen en sus actividades molestas, habida cuenta de que se les puede llegar a prohibir el uso de los inmuebles por hasta dos años. Y, por último, está el impago de las cuotas de comunidad, que además de ser reclamable judicialmente, es un hecho que impide a esos vecinos poder impugnar ningún acuerdo de la Junta.
      Saludos.

      Responder
      • javier (alicante)

        Estimados Srs., gracias por su rapida respuesta, no obstante me quedan 3 dudas tras su amable respuesta

        1. esta confirmado que disponen de licencia de obras municipal, pero ¿es posible que sea valida esa licencia si no han solicitado un permiso a la comunidad ?

        2. existe algun plazo por el que prescriban estas «presuntas» obras ilicitas?

        3. existe algun plazo por el que prescriba el impagado a la comunidad

        gracias nuevamente

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimado Javier:
          1.- la licencia de obras es independiente a la autorización comunitaria (algunos ayuntamientos la exigen, a pesar de no ser algo que les competa);
          2.- dependiendo del tipo de obra, podemos hablar de 15 a 30 años;
          3.- las reclamaciones de cuotas impagadas se referirán a la anualidad en curso y las tres anteriores.
          Saludos.

          Responder
          • javier (alicante)

            muchas gracias nuevamente
            un saludo

  155. Laura

    Hola

    Vivo en una comunidad con bajos con jardín de uso privativo. Mi pregunta es si se puede colocar en uno de los bajos una caseta de jardín, de altura superior a la del muro que rodéan los bajos, y si pueden los vecinos pedirte que lo retiren. En caso de que la orden de retirada sea votada en acta, es necesaria la unanimidad? Muchas gracias!!
    Un saludo

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Laura:
      La retirada de la caseta no es necesario que se acuerde en Junta, puede requerírselo directamente el presidente o el administrador de la comunidad.
      Saludos.

      Responder
  156. Tere

    Buenos días,

    Vivo en el ático dúplex de un edificio de cinco plantas y tengo una terraza de uso exclusivo a la que se accede desde mi vivienda con escalera interior, mi vivienda es quinta y sexta planta del edificio. Estamos teniendo un problema porque el constructor hizo un solariun donde van proyectados los compresores de aire acondicionado y se encuentra en la séptima planta. Ese solariun no tiene acceso por ningún sitio, se encuentra rodeado de terrazas de uso exclusivo privativo de todos los áticos, además solo se puede acceder a ella escalando por nuestro tejado. Ahora los vecinos de los pisos inferiores quieren poner sus máquinas de aire y los propietarios de los áticos no queremos que pasen con sus aparatos por nuestras viviendas, ya que pueden producir desperfectos en el interior de la vivienda y además de tener que estar presentes durante toda la instalación de la maquinaria, ya que tienen que estar pasando por nuestra vivienda para ello y nosotros estamos trabajando y no podemos. Mi pregunta es, ¿los vecinos nos pueden obligar legalmente a que les dejemos paso?¿la maquinaria tiene que pasar por nuestra vivienda o podemos obligarles a que busquen una grúa u otro medio para subirla? Y en el caso de tener que cederles el paso, ¿podemos pedirles una fianza por si producen desperfectos en la vivienda?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Tere:
      Por norma debe usted permitir el acceso a su vivienda si es el único medio para acceder al lugar donde instalar las máquinas. Si bien no puede solicitar una garantía o fianza, si que podrá reclamar la reparación de daños que le puedan causar.
      Saludos.

      Responder
  157. Pedro

    En mi edificio, en los bajos, existen unos locales comerciales y unos soportales delante. Los primeros pisos tienen las habitaciones encima de dichos soportales. El constructor y propietario de los locales, hizo una Escritura de división horizontal, en la que dice que la parte de los soportales correspondiente a los locales, son privados. Por lo tanto pueden hacer cuantas obras quieran, de hecho cada local ha cerrado su parte de soportal con cerramientos móviles o fijos, así como modificar las paredes de carga para poner grandes escaparates, sin notificación y conocimiento de la Junta de la Comunidad, pues así consta en las Escrituras. Uno de los locales ha abierto un pub de música (lo cual está prohibido en los Estatutos de la Comunidad) ocasionando grandes molestias a los vecinos, como consecuencia de los escándalos que provocan los clientes hasta altas horas de la madrugada. Mis preguntas son: ¿Es legal que puedan cerrar los soportales?, ¿Pueden abrir un pub a pesar que los Estatutos prohíben este tipo de actividades? ¿Las Leyes están por encima de las escrituras y Estatutos?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Pedro:
      Siendo los soportales propiedad privada, los propietarios de los locales pueden acondicionarlos de la forma que consideren siempre que no contravengan la ley y los estatutos de la comunidad. Dicho esto, si los estatutos prohíben expresamente la actividad de un pub, se puede solicitar judicialmente su cierre y prohibición de uso por hasta dos años.
      Si ha leído nuestro blog, habrá visto que somos especialistas en esta clase de asuntos, así que nos ponemos a su disposición y de la comunidad si precisaran asistencia jurídica: https://despachotomasmartinez.com/contacto.
      Un saludo.

      Responder
  158. Antonia

    Buenos días, en primer lugar muchas gracias por la ayuda desinteresada que ofrecéis en esta página.
    Somos propietarios de un ático-duplex en un edificio de cuatro plantas. Nuestra propiedad abarca la vivienda y la terraza. Este mes nos ha salido una humedad en el salón, que está debajo de mi terraza. La pregunta es si la reparación la tenemos que pagar nosotros (como propietarios que somos de la terraza) o la comunidad, si entendemos que la terraza forma parte de la estructura del edificio.
    Muchas gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Antonia:
      En primer termino es necesario que determine el origen de la humedad; por ejemplo, si el origen es una bajante de un sumidero de la terraza, habrá de asumir la reparación la comunidad, pero si tiene origen en cualquier otro elemento de la terraza, siendo esta propiedad privada, deberá asumir usted los costes.
      Saludos.

      Responder
  159. Yésica

    TERRAZA PRIVATIVA con filtraciones al vecino de abajo y tubería de desagüe de la terraza situada en el falso techo del vecino de abajo

    Estimado,
    mi vecino tiene un ático con terraza privativa. Mi vivienda está justo debajo de su terraza. Pues bien, tengo tres dudas:

    1. Tengo filtraciones de agua por su desagüe, el agua está entrando por la arqueta que tiene colocada en su terraza. Hablando con él abrí un agujero en mi falso techo para descubrir la fuga. ¿Tiene el que asumir el arreglo las filtraciones y de sufragar los gastos de escayola y pintura de mi techo?

    2. Tengo filtraciones también por otra zona de mi casa, y mirando por el hueco de una iluminaria descubrimos que se está filtrando el agua desde su terraza. Entiendo que tiene que encargarse él de eso y de finalmente pintar mi falso techo, no es así?

    3. Y por último, como por mi falso techo pasa el tubo del desagüe de su terraza. Si en un futuro le pasa algo a esa tubería ¿Quién debe sufragar los gastos? ¿Él o la comunidad?

    Muchas gracias de antemano. Un saludo.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Yésica:
      Por el origen de los daños, diría que la responsabilidad es de la comunidad, ya que el desagüe es un elemento estructural. Además de subsanar la avería, deben repararle los daños (albañilería y pintura).
      Saludos.

      Responder
  160. Maritza

    Hola, soy propietaria de un 3° piso duplex con terraza comunitaria pero de uso privado a la cual solo se accede desde mi piso, tengo humedad y hongos en techos y paredes debido a filtraciones desde el techo y la terraza de la finca. Mi pregunta es la comunidad tiene q pagar el arreglo de las humedades?? Aunque yo deba unas letras atrasadas de las cuotas de la comunidad?? Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Maritza:
      Mantener deudas con la comunidad no es impedimento para que esta no asuma sus obligaciones en las reparaciones que le corresponden.
      Saludos.

      Responder
  161. ANDREA

    Buenas tardes. He comprado un piso en la comunidad valenciana que se encuentra en propiedad horizontal y por lo tanto tiene un régimen de propiedad horizontal. La comunidad nunca ha sido constituida.Tiene una zona ajardinada que se supone que es comunal, pero los vecinos mas antiguos ya se han destinado sus zonas para uso particular.Esto es correcto y legal? en la hoja de descripción de la finca y datos registrales dice que tiene una cuota de participación del 26%. Como puedo saber si la zona comunal (jardín) es igual para todos? Saludos.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Andrea:
      De existir una división horizontal, debe haber un título constitutivo de la comunidad en la que debe indicarse el destino de esos jardines. Si en ese documento se contempla que los jardines son comunitarios, sin autorización previa de la comunidad, no sería posible que ningún vecino se apropiara de ellos.
      Saludos.

      Responder
      • Andrea

        Muchas gracias por su información. Intentaré solicitar ese título constitutivo de la comunidad. Un saludo.

        Responder
  162. Paula

    Buenas tardes,

    En este momento represento a una comunidad de 20 vecinos. El problema surge con dos vecinos (ático y piso de abajo), cuando el piso de abajo de la terraza del ático tiene filtraciones. Después del peritaje del seguro de la comunidad, éste indica que no se hace cargo puesto que las filtraciones se deben a un mal sellado del sumidero de las aguas pluviales del ático, y la póliza no cubre las filtraciones de agua de zonas privativas. Aclaro que la terraza del ático es propiedad junto con la vivienda, no comunitaria. El propietario del ático informa que ha sellado correctamente el sumidero, pero se niega a arreglar el techo de escayola del vecino de abajo, trasladando el problema a la Comunidad.

    El administrador de fincas, después de un año, y despúes del mismo tiempo informándome que le corresponde al propietario de la terraza arreglar el problema del vecino, me manda copia de su informe (que ha entregado al propietario del ático), totalmente contrario, en el que viene a decir que le corresponde a la comunidad arreglarlo, «por ser la terraza un elemento común y que hace de cubierta del edificio, los daños producidos por filtraciones de agua deben ser soportados por la Comunidad». También dice que «para que sean exigibles al propietario que usa la terraza en exclusiva, deberá probarse que dichos daños se deban a una actuación suya, dolosa o negligente».

    También debo aclarar que la cubierta del edificio no es una terraza, es el ático y su terraza, y la vivienda del ático está cubierta por tejas que tienen un correcto mantenimiento de reparación y sustitución anual pagado por la comunidad.

    ¿Es correcto que debe pagarlo la comunidad?

    Por lo que he leído en esta página, el mantenimiento es obligatorio del que usa la terraza incluso si es comunitaria de uso exclusivo, y en mi caso es de propiedad del ático.

    Le agradecería una respuesta que me aclare la situación.

    Saludos.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Paula:
      Siendo la terraza propiedad priva del ático, todas las reparaciones, incluidos los daños causados a terceros, debe asumirlos dicho propietario. Es incongruente que el propietario del ático arregle el sumidero, pero luego no asuma los daños causados a terceros.
      En definitiva, debe clarificarse si la terraza es comunitaria o propiedad privada, para determinar a quien le corresponden los arreglos.
      Saludos.

      Responder
  163. Pedro Luis Vizcaino

    Buenas tardes. La finca consta de un local, un primero y un segundo. El local se cerró hasta el nivel del suelo del primer piso (tal y como permite su nota simple registral), dejando una cubierta (terraza) accesible únicamente desde el piso primero. La pregunta es que si esa terraza, aún siendo construida sobre un local privado, pasa a ser considerada como comunitaria, teniendo el uso el propietario del primero, y si alguna vez el propietario del local puede hacer modificaciones (p.ej., hacer una salida desde el local para salir y disfrutar de ella) o tendría que pedir permiso a la comunidad (no hay actualmente establecida una comunidad de propietarios. Nosotros somos propietarios del primero y del segundo.
    Muchas gracias.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Pedro:
      Normalmente, las cubiertas se consideran espacios comunitarios, pero ello no quiere decir que sea implícito el uso para algún propietario, ya que debe establecerse textualmente tal derecho en el título constitutivo de la comunidad. Dicho esto, debe comprobar si tiene reconocido el derecho de uso, o si se lo han de reconocer expresamente, porque por otro lado, la terraza no es propiedad privada del local y cualquier modificación exigiría acuerdo previo.
      Saludos.

      Responder
  164. Sergio

    Hola muy buenas tengo una duda soy propietario de un piso de VPO de 2 comunidades juntas en cada comunidad hay 18 pisos en total 36 pisos. El tema es que queremos hacer trasteros en la azotea de que es de todos sea de obra o de aluminio en caso de no poderse obrar, 5 vecinos de 36 se opusieron en el año 2010 y no se hizo nada. Pero ahora la constructora tiene un local vacío en la planta baja que se podría comprar para hacer trasteros comerciales pero queremos hacer la entrada por el portal en el claro que hay entre las escaleras de los pisos y el ascensor es un hueco bastante grande y no molesta a nadie. Cuantos vecinos tienen que estar de acuerdo o aprobar para hacerse la obra tanto en la azotea como en el locar comercial abriendo una puerta en la comunidad. Espero su respuesta antes con solo 1 vecino en contra no podíamos hacerla.

    Responder
  165. Pedro

    Hola Tomás, me llamo Pedro y estoy interesado en adquirir un ático en propiedad de una comunidad de vecinos. El problema es que para conseguir una hipoteca el banco me exige una nota simple que al no ser aún vivienda privada no poseen y encima al no ser el vendedor una persona física también se niegan. El administradoresto de fincas me dijo que la nota simple se hará al firmar.La verdad me encuentro muy perdido con que hacer y como y no me gustaría verme engañado en un futuro. Muchas Gracias

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Pedro:
      No entiendo eso de que el administrador de fincas te dará la nota al firmar. Para saber si la operación es viable, debes exigir que te faciliten el oportuno acuerdo de la junta que permita la venta de ese ático como inmueble independiente y que además se encuentre en documento público susceptible de ser inscrito en el registro.
      Estas cuestiones son muy técnicas y exigen un minucioso examen de los documentos existentes. Si quieres que te ayudemos con esto, no dudes en contactar con nosotros: https://despachotomasmartinez.com/contacto
      Saludos.

      Responder
  166. Nicolas Perez

    Buenos días,
    Soy propietario de un casa en una urbanización de un total de 16 casas. Al parecer, tanto los patios interiores como los porches son de la comunidad pero de uso privativo de cada vecino. El porche de nuestra casa se encuentra en el pasillo de acceso con lo que no le damos ningún uso. La semana pasada presentamos un proyecto para cerrar el porche manteniendo la misma estética al igual que se ha hecho en la primera planta con la ampliación de dormitorios cerrando los balcones. El proyecto fue aprobado por unanimidad pero hubo un vecino que comento que al ser de la comunidad aunque de uso privativo no se puede modificar, alterar o construir en el porche y que en caso de hacerlo habría que modificar las escrituras. La realidad es que se ha creado un precedente ya que tres de los vecinos han construido un tejado, este proyecto se presento y se aprobó al igual que nuestro proyecto. Además, varios vecinos han construido (tejado, caseta) de obra en sus patios interiores sin la aprobación de los vecinos. Podrían aclararme si se puede construir en este porche teniendo en cuenta que se ha creado un precedente. Si no se pudiera estaríamos incurriendo en un agravio comparativo, no?

    Muchas gracias,
    Nicolas Perez

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Nicolás:
      Como bien dice, habiendo esos precedentes, difícilmente se puede justificar la negativa a que usted ahora pudiera hacer lo mismo. O dicho de otro modo, en el caso de no contar con la autorización de la comunidad para hacer la obra (aunque me ha parecido entender que ya la tiene), podría plantearse impugnar esa decisión de la junta.
      Saludos.

      Responder
      • Nicolas Perez

        Gracias por vuestra respuesta. Si, tenemos aprobación unánime del proyecto. He estado leyendo al respecto un articulo muy interesante que escribe Maria Jose Polo que es abogada. Os paso resumen para ver que opináis…
        La realidad es que, aunque existe la creencia bastante extendida de que es necesario distinguir entre terraza común de uso privativo y terraza simplemente privativa, a estos efectos, no hay diferencia alguna.

        La AP de Alicante Sec. 9.ª, en sentencia de 13-1-2012 SP/SENT/674223, lo ha resumido de forma clara, señalando que es necesario el acuerdo unánime para proceder al cierre de la terraza ya sea privada o de uso privativo de un propietario al afectar a elementos comunes. Esta establece que “ocurre frecuentemente que la modificación de un elemento privativo afecta también a elementos comunes, concurriendo una alteración conjunta que no es posible deslindar, circunstancia que se produce, sobre todo, cuando la modificación del elemento privativo implica a la vez la del estado exterior del edificio, en cuyo caso se exige el consentimiento unánime de los copropietarios.

        Muchas gracias!

        Responder
        • Tomás Martínez & Asociados

          Estimado Nicolás.
          En el supuesto que nos comenta, para ese tipo de obra, la ley exige igualmente la unanimidad de la junta, porque en todo caso se está afectando un elemento comunitario, ya sea la propia terraza o la fachada.
          Saludos.

          Responder
  167. M Teresa Ibañez

    Buenos noches,
    Somos propietarios de una apartamento planta baja. El edificio que tene cuatro a pisos de altura tiene una pequeña zona comunitaria en la parte d atrás, vallada, a donde dan la habitacion y un pequeño balcón de la cocina. El promotor del edificio, por ahorrar luz, tiene las luces de la zona comunitaria apagadas. Por la noche tengo miedo de asomarme a la ventana o salir al balón de noche porque no veo absolutamente nada. Al estar en la planta calle, no se ve un metro distancia. Me gustaría saber si puedo obligar al promotor a que las encienda por la noche, ya que estamos pagando la comunidad religiosamente.
    Muchas gracias de antemano.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Mª Teresa:
      Por lo que nos cuenta, podría alegar que no se cumple con la obligación de no poner en riesgo la seguridad de los vecinos, a fin de que tome as medidas que necesita. Haga que la comunidad actúe al respecto. Saludos.

      Responder
  168. David Martinez de Lara

    Buenos días! En primer lugar, felicitaros por vuestra web y agradeceros todas la información que nos dais a los profanos en derecho.
    Soy propietario de una vivienda de planta baja con una terraza común de uso privativo. En la última reunión de propietarios, se planteó poner un ascensor, para lo cual sería necesario emplear parte de este espacio de la terraza de la actualmente disfruto. Mi duda viene si la comunidad puede utilizar ese espacio de la terraza. Muchas gracias por la respuesta. Un saludo

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado David:
      Disponer de ese espacio supone una modificación del titulo constitutivo de la comunidad, lo cual exige ciertas formalidades como la unanimidad en el acuerdo para ello. Dicho esto, con su oposición a la obra esta ya no se podría llevar a cabo.
      Saludos.

      Responder
  169. Manuel

    Buenos días.

    Tengo una terraza comunitaria en un ático con uso privativo, y solo se puede acceder desde mi vivienda.

    La barandilla es metálica y con cristales. Actualmente el metal está altamente deteriorado, hasta el punto que es posible clavarle el dedo. El mayor problema es que los cristales podrían desprenderse debido al mal estado de los marcos de metal que los sujetan. La barandilla de la vecina de al lado, que en realidad es una continuación de la de mi terraza, está en idéntico estado.

    Mi pregunta es si en este caso en particular, yo como propietario, debo asumir los gastos de la sustitucición de la barandilla,o por el contrario deben de ser asumidos por la comunidad.

    ¿Podrían acusarme de no haber realizado un adecuado mantenimiento de la barandilla y hacerme responsable de su deterioro?

    Debe tener 40 años mínimo. No se a quien correspondería su mantenimiento.

    Muchas gracias.
    Un saludo.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Manuel:
      Entiendo que, tratándose de un elemento sometido al desgaste por el uso, es a usted, como beneficiario del derecho de uso, a quien le corresponde la sustitución de la barandilla.
      Saludos.

      Responder
  170. Manuel Teuleries

    Buenos días,

    El piso que se encuentra encima del mío es tipo dúplex con escalera interior de acceso directo a la azotea del edificio, de su uso privativo (también hay un acceso exterior a la azotea, mediante la escalera común del edificio). La escalera interior está montada de manera defectuosa y causa ruido en mi piso cuando los vecinos suben y bajan por ella. Quisiera saber si esta escalera interior es un elemento común o no, así como si hay manera de forzar al propietario a que haga la reparación, ya sea a su cuenta o a cuenta de la comunidad, si efectivamente se trata de un elemento común.

    Gracias de antemano.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Manuel:
      Esa escalera interior es un elemento propiedad privada, por lo que a quien debe dirigirse es al propietario de la vivienda. La norma obliga a cada copropietario a no causar molestias al resto de vecinos, por lo que puede exigir el cumplimiento de la misma mediante la oportuna reparación. El incumplimiento de este tipo de obligaciones está sancionado por ley.
      Saludos.

      Responder
      • Manuel Teuleries

        Muchas gracias por su pronta respuesta.

        Responder
  171. Manuel

    Respecto a la barandilla quiero añadir que en los estatutos no viene indicado nada sobre el mantenimiento.

    Algunos vecinos argumentan para justificar que la comunidad no es quien debe pagar el cambio de la barandilla que, en su día, hace ya muchos años, realizaron el cerramiento de sus balcones, en algunos casos quitando sus barandillas, y que fueron ellos quienes pagaron la reforma. Dichos cerramientos se efectuaron sin el consentimiento de la comunidad, de manera anárquica.

    Responder
  172. Jorge Javier

    Buenas tardes, vaya por delante mi agradecimiento por la dedicación de tiempo.
    Vivo en un bajo con jardin comunitario de uso privativo.En escrituras indica que al bajo le corresponde una zona para ajardinar y que en los estatutos indica que el mantenimiento del jardín privativo corresponde al propietario del bajo. El jardín privativo está delimitado por unos setos, que los separa del jardín comunitario, estos setos forman parte de la configuración de la urbanización. Mi pregunta es: a quien le corresponde el mantenimiento de los setos que separa el jardín comunitario de uso privativo del jardín comunitario. Muy agradecido.

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimado Jorge Javier:
      Su consulta es idéntica a otra que hemos recibido, y por ello le doy la misma respuesta:
      Si tomamos el tenor literal de las escritura y de los eststutos, correspondería al propietario de la vivienda la conservación de los setos. Por otro lado, habría que confirmar esta apreciación mediante comprobación de planos, superficies y división horizontal para conocer si la linea de setos está dentro o fuera del espacio privativo, o tiene la consideración de medianería, ya que en esos dos últimos casos la conservación le correspondería a la comunidad.
      Saludos.

      Responder
  173. Leonor

    Buenas tardes,

    Vivo en un bloque de 4 pisos, mi propiedad esta en el primero y tengo una terraza, que es la cubierta del bajo. Ésta figura como propiedad de la comunidad pero de uso privativo, mi pregunta es, siendo zona comunitaria ¿Tengo la obligación de pagar por esos metros en relación a la cuota a abonar a la comunidad?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Leonor:
      Las cuotas de comunidad se fijan en atención a los coeficientes de participación determinados en el título constitutivo de la edificación, y esos coeficientes se fijan teniendo en cuenta varios parámetros, entre otros, y en base a unos porcentajes, el uso de la terraza. Es decir, su cuota de comunidad, con todos los servicios, ya viene determinada con su coeficiente de participación en los gastos.
      Saludos.

      Responder
      • Leonor

        Muchas gracias por su pronta respuesta

        Responder
  174. Blanca Garcia

    Buen dia, tengo una duda y espero de todo corazon puedan orientarme a solucionarla, vivo en la planta baja de un condominio vertical de 3 departamentos, la parte trasera del departamento corresponde al area de la zotehuela y hace la funcion tambien de cubo de luz y aire para las habitaciiones de ese lado, obviamente, la zotehuela de la planta baja es mas grande que la de los 2 departamentos superiores,pues bien, la vecina de enmedio (arriba de mi departamento) se quiere ampliar en este cubo de aire y luz alegando que como yo tengo techado con lamina translucida estoy renunciando a mi derecho de aire y luz y que ella puede construir encima ¿se puede hacer esto?

    Responder
    • Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Blanca:
      Cualquier obra en ese espacio sería usurpar la propiedad de la comunidad, es decir, sería una acción ilícita.
      Saludos.

      Responder
  175. José J.